打炒房與打炒地何者優先？關鍵在於「選票優先」

房子是用來住的，是生活基本需求，不是用來炒的，而房價是市場機制的產物，也不是用來打的。炒地比炒房嚴重，到底打炒房與打炒地何者優先？關鍵在於「選票優先」。 李同榮

政府一再釐清房市調控政策是「打炒房」而不是「打房」，那既然不是打房，政策只要針對炒作問題抓住核心來源對症下藥即可，為什麼一定要打到量縮價跌才能罷休？若以房價漲跌做為打房指標，就會忽略房價形成的結構因素，包括資金、利率、土地供需、市場需求、經濟成長率、匯率，都是這波房價上揚的基本動力，市場炒作一定有其有利環境，不疏洪只圍堵，包括限貸、稅制打房等政策，企圖降低房價，恐將註定失敗。

打炒房或打房，仍是避重就輕，並未真正針對核心對症下藥

政府其實也很清楚上述房價形成的核心問題，但面臨選舉，面對廣大選民，面對民代壓力，以及學者、公民團體高舉「居住正義」的聲浪，各部會不得不摩拳擦掌祭出打炒房政策，為的也就是安撫無殼蝸牛對居住正義的民怨。然而，到底打炒房對房價的影響力有多大，各方仍然存在質疑，回顧數年前在多頭市場房價上漲時，央行的區域選擇性限貸與財政部的奢侈稅、房地合一稅、囤房稅︙等打房政策表面上奏效，其實，選擇性限貸與稅制控管只是在市場已經價量背離面臨反轉下跌的趨勢情況下，政府順勢臨門一腳，若真的效果顯著，為什麼房地合一稅、囤房稅仍然存在，而全台房價卻持續上漲？事實證明無論是打炒房或打房，政策上仍然是避重就輕，並未真正針對核心對症下藥。

房價上漲核心因素在土地供需，打炒房不如打炒地

若從供需問題深入研究房市，發現影響房價的核心在於兩大主軸，其一是土地市場供需，其二是住宅房屋市場供需。

(一)土地供需是房價漲跌的最關鍵因素：

土地是麵粉，房屋是麵包，然而政府在打房心切的狀況下，為何獨對近年土地飆漲束手無策？究其原因有二，一是政府國有土地與市有土地標售與重劃，都是地價不斷上漲的幫兇，政府如何自宮？

其二是，面對大地主與囤地財團壓力，無論是政府或民代都會避開這塊不談。

(二)住宅市場供需關鍵在租賃市場：

住宅的供需自有市場機制決定，過度供給就會影響市場消長，但其實影響年輕人與無殼蝸牛最深的是租賃市場，這塊是台灣住宅市場的毒瘤，筆者認為台灣人只要肯努力與儲蓄，只會有蛋黃或蛋白問題，不會有買不起的問題，但都會年輕人初入社會在毫無儲蓄狀況下，不是「買不起」問題，而是更嚴重的「租不起」問題。 租賃市場資訊不全面登錄公開，是房東逃漏稅的溫床，更是房市的毒瘤

都會租賃市場長期供需失衡，低總價產品被多房房東壟斷，以致租金節節攀升，同時政府還加碼給房東減稅，變相鼓勵房東囤房，使得市場產生惡性循環。

近日曾銘宗立委力促財政部修法並運用稅制出手打炒房，同時主張租賃巿場資訊應公開，他引述全台二八○萬出租戶只有二十七萬戶繳稅，問題是政府為何視之不管，還不斷編列大幅預算優惠房東減稅？民代為何不提，還要多房的房東可以減免囤房稅，雖然表面上鼓勵合法繳稅，問題是納稅本是人民義務，我們都是合法繳稅的老百姓為何不能減稅？筆者多次質疑為何官、學、民代、公民團體從不提「租賃全面實價登錄」？實價登錄2.0也沒納入，說穿了，就是顧慮全台房東三百萬以上選票嘛！

管控地價打炒地，政府應提出國有市有土地標售的管制規範

綜觀目前房地炒作現象，大咖炒土地，小咖炒預售跑短，成屋炒作較不嚴重，但到底打炒房與打炒地何者優先？關鍵若是在於「選票優先」，政府就有施行政策的兩難。唯今之計，政府有心打炒房就要先打炒地，目前炒房核心問題不在成屋而在預售紅單與土地炒作，打炒紅單政府有在控管，業者也在自律，打炒房先打炒地。

首先，政府就必先以身作則訂定規範，可行辦法有二：

(一)標售國有與市有土地的限制：

在地價與房價持續上升到一定指標的狀況下，政府不得標售任何國有與市有土地。

(二)大幅提高標售標的物中社會住宅的分配比例：

任何情況標售國有與市有土地都必須搭配高比例的只租不售的社會住宅，政府可以考慮提高容積取得較高比例的社會住宅，這樣情況可以使開發者對標售價格上有所抑制，同時也能解決社宅土地問題。

其次對於囤地問題，目前土地交易只有課徵增值稅，未來應長期規劃，考慮廢除增值稅，改為交易稅，另外資本利得再依實價課稅，對於短線炒作與長線囤有者都應有合理稅制的規範，但為免大地主與財團反撲，可考慮既往不究依舊制的日出條款，明訂何年開始，新購土地沒有在限期內開發就要課徵較高的持有稅與交易時的加重稅率，當然，這些措施無法一蹴而成，期待政府列為長期解決土地重大改革政策。此外對於目前工不工、商不商、農不農的土地濫用與違法問題，政府也應對於國土規劃提出長期有效的管理措施。是盼！

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