科技新創業帶旺需求 商辦身價比豪宅高

不是包棟就是三千坪起跳 貴一成預租也買單

科技新創業帶旺需求 商辦身價比豪宅高


台北市「統一國際大樓」以每坪成交價逼近一八○萬元,創下新高;三棟商辦租金每坪單價也突破四千元,這波商辦不動產熱浪在夯什麼?

撰文‧武新捷


▲美商輝瑞藥廠去年以每坪租金5000元,租下「南山廣場」商辦最高樓層42、43樓,寫下辦公室租金單價新高紀錄。攝影·吳東岳

八月初,台北市信義計畫區的頂級辦公室「統一國際大樓」十六樓,以每坪逼近一八○萬元成交,直接刷新全國辦公室成交單價最貴紀錄。房產業者指出,該棟大樓屋齡達十六年,單價不但屢創新高,甚至對比同樣是信義計畫區屋齡相近的豪宅單價都還來得高,顯見此波商用不動產熱浪還未停歇。

回顧近二年商用不動產租、售市場,用「熱」還不足以形容,簡直是「燒滾滾」,現貨稀缺買不到,便往「預售案」下手,甚至多棟還沒蓋好的建案,就整棟被買走;也有建商只釋出某塊地要蓋商辦,便有買家找上,直接請建商量身訂做總部大樓。

辦公室租賃市場亦是如此,現貨租不到,部分產業乾脆直接預約一至三年後才會完工的辦公大樓,而且需求多數是好幾個樓層。譬如,有一棟落成不到五年的頂級商辦,在啟用時曾有一家企業租客考慮進駐;不過,當時認為租金太高,沒有立即簽約,隔一年多後,想要回頭時,業主已因商辦出租率高,將租金往上調漲,高出一成租金,企業租客如今想租,付出的租金更高。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,光從租金投報率來看,信義計畫區頂辦每坪租金單價起碼要二七○○元,但同計畫區的豪宅每坪頂多二五○○元,大半更處於二千元,反映出豪宅收益價格遠不如商辦。

指標:商辦三本柱 租金單價均突破四千元

以國際通訊軟體業者LINE與關係企業LINE Bank為例, 半年前就鎖定北市內湖科技園區、當時還未正式營運的「 內科之心」六個樓層、約莫五千坪空間, 等於直接包下三分之一棟樓, 而且「 預租」單價比現在所處辦公室租金至少貴上一成,LINE公司還是願意提高租金預算,「預租」坪數也較現行辦公室大上許多。

商仲業者分析,其實企業如此包樓的行為,最早可回推至四年前,當時坐落北市信義計畫區的「國泰置地廣場」,從原本的飯店改為興建商辦,外界一度擔心商辦是否有需求。未料,國泰人壽採取「早鳥方案」以比較優惠的租金開放預租,因此,一啟用便累積相當程度的租戶,甚至不到二年,出租率便逾九成,租金也從最初早鳥價每月每坪三千元上下一路調升,現在住戶要續租,沒有四千元可能租不到。

緊接著,由「聯合報改建案」、「南山廣場」接棒延續商辦租賃的熱絡需求,租金直攻單價三五○○元,是連信義計畫區都前所未見的熱況,更顯示商辦需求之強。整體來看,「商辦三本柱」國泰置地廣場、南山廣場及台北一○一大樓的行情,是至今以來首度有三棟商辦出現租金單價突破四千元,明確點出商辦的盛況。


▲聯合報舊址現已改建成豪宅、商辦等複合式大樓,並取名為「聯合大於」,其中辦公室已滿租。


▲「內科之心」預計11月開幕,但早在前兩年,辦公商務空間預租便接近5成。


▲大台北辦公室需求夯,前兩年不小比率的辦公樓建案興建途中,就被預租或買走。

主流:科技新創產業 藉包棟、大面積吸引年輕人

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,近幾年台灣產業一直有許多新血加入,新興產業的企業風格著重舒適的辦公環境以吸引人才,因此對於成本較高的新辦公大樓,接受度很高。像是金管會發出的三張純網銀證照,LINE Bank及樂天銀行兩家的新總部都是位於全新完工的大樓,將來銀行則是承租北市敦化南路上的大陸工程敦南大樓。

此外, 根據第一太平戴維斯的統計,目前有將近六萬坪A級辦公室的屋齡超過三十年,更有近八.五萬坪的商辦大樓正在研議循都更、危老途徑重建,由於這些老舊辦公室將會退出供給端,興建完成後才會成為新增供給,屆時租金又翻揚向上。

這景象似曾相識, 十年前,企業大規模承租商辦的情況便發生過,當時Yahoo奇摩一口氣承租南港軟體園區七個樓層,直到近三年,類似包棟或大面積承租的手筆愈來愈頻繁。商仲業者表示,科技新創產業是近年台灣市場成長最快的產業,不管是通訊、電商、直播、網路業等,對於租用大面積新辦公室、快速招募大量年輕員工,有極大企圖心。
然而, 台北市中心高級辦公室一屋難求,新增供給有限,要在既有商辦大樓承租大規模面積未必有機會,因此,部分企業都擬定未來的搬遷計畫,進一步鎖定興建或規畫中的商辦建案,採「預租」方式先卡位。

另一種則是往蛋白區、廠辦找替代方案,譬如,Yahoo奇摩在南軟租用七個樓層,谷歌今年承租新北市板橋區「台北遠東通訊園區」一整棟並已進駐,英特爾租用南港車站A棟半棟樓、承租十七到三十樓,以及戴爾(Dell)租用敦化南路二段的台北國際大樓,顯示包棟承租的力道極旺盛。


▲「台北雙子星」去年年底簽約,預計2026年完工,啟用後有助於東、西軸線翻轉。攝影·蕭芃凱

後市:集中東、西區 七年新增37萬坪商辦空間

展望後市, 北市新增辦公室供給量較大的區域會落在東、西兩側,尤其是東側的南港,三年後便有超過十萬坪問世,未來七年將累積二十一萬坪商用面積新增供給,相當於一.八七棟台北一○一大樓。

西區則是要看「雙子星開發案」的進度,一旦落成,將有十六.六萬坪商業空間釋出,相當於一.五棟台北一○一大樓,推估最快二○二六年可完工;也就是說,未來七年北市東、西區有三十七萬餘坪商業空間釋出,屆時商用不動產又是另一種格局。

不過,高力國際董事總經理劉學龍樂觀表示,並不擔心供給過量的問題,回顧二十多年前,西區還是北市發展重心時,新光摩天大樓為北市的指標商辦,也吸引相當多國際企業進駐;迄今逾二十個年頭,西區還是只有新光摩天大樓,其實,背後累積相當多想要升級辦公室的需求。

因此, 一旦七年後雙子星案正式落成,有機會滿足換辦公室的需求,預期西區的最高租金將不會停滯在每月每坪二千元出頭,可能跳升至三千元,甚至挑戰三五○○元。

嗅到這波商辦缺貨需求,建商不但加緊腳步,大舉推商辦案,甚至鎖定未來產業承租辦公室的需求,可以預見,北市目前商辦開發案較多的南港、北投士林科技園區的商業區、產專區等,可望掌握更多企業預租、預售的市場。

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今周刊第1239期

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2020/第1239期