給二房東包租,屋主為什麼不自己賺就好了?

在開始成為二房東之前,一定會有許多人有這樣的疑惑:屋主為什麼會同意把房子租給二房東,而不是自己出租?
我回台灣做的第一間房子,是一個在山邊、交通不便、陰暗又潮濕、荒廢多年的30年公寓,當時透過仲介,表達我會重新翻修這個房子,然後分租出去。仲介第一時間便理解我是要做二房東,儘管有些擔憂,但是考量了這間房子屋況不佳,已經掛牌招租許久也不見有人聞問,於是抱著姑且一試的心態,向屋主轉達了我的意願。

由於房子閒置已久,在缺乏照顧的情況下,壁癌、發霉情況越來越嚴重,而屋主本身經商,沒有太多時間打理。聽聞是二房東想來承租,雖然有些疑慮,仍然同意與我見面,希望當面了解我是什麼樣的人、我想怎麼處理這個房子。

「你是說你要轉租出去當二房東嗎?」

「是,因為我覺得現在年輕人租房子很辛苦,能夠負擔一整層租金的不多,想要租到家庭式公寓,只能找朋友合租,但是朋友不一定都能配合時間搬來一起住,想要擁有家的感覺,其實是很困難的。如果有一個人先把房子租下來,重新裝修、把家具家電全部配齊,然後用分租的方式,就可以讓每個人都只需要用一個房間的租金價格,就能享受到一整層像家一樣的空間,這樣就可以大幅降低年輕人租房子的壓力,這是我回到台灣之後想要做的事情。」

屋主靜靜的聽,點了點頭。接著聽完我的翻修計畫,了解我預計投入的裝修成本和所需的裝修時間,最後不但同意我的二房東計畫,甚至把原先開價25,000元的租金,大幅降到了9,000元,另外加上半年的免租期。

為什麼屋主會同意這樣的條件呢?前面提到,這是一個屋況不佳的房子,加上屋主本身工作忙碌,無暇管理。把房子翻修、出租,是一門太花時間的學問,現況出租給懂得如何打理的人,他才能輕鬆收租。再加上這個案例的情況,屋主本身並不缺錢,他把房子出租,只是希望房子有人住,才不會繼續荒廢,而且承租人本身具備修繕能力更好,將來出租後,才不會因為維修的瑣事來打擾,工作繁忙的他沒有時間處理。

租給有修繕能力又會篩選租客的二房東,他不必煩心管理,也不必煩惱房子缺乏照顧,並且他不花一毛錢,就換來重新翻修後美輪美奐的房子。

一定要屋況很差,屋主才有可能願意租給二房東嗎?倒也不一定,我們再看一個案例。

去年初,有一位約莫50歲的屋主找上我,表明希望把房子租給我。這間房子的屋況並不差,屋主本身非常愛惜房子,所以在打算出租之前,就已經花了一些錢,把房子重新整理過,全新的地板、全新的系統櫥櫃、全室粉刷、甚至連廁所都重新翻修,加上地點位置絕佳,是一間絕不愁租不出去的房子。事實上屋主在找上我之前,就已經委託仲介掛牌,有大把的人接洽希望承租,然而屋主卻唯獨青睞,希望租給我這個二房東。

我問:「請問您為什麼租給我,不租給其他人呢?」

屋主回答:「我上網看過,你的每間房子都非常漂亮,而且看起來你對租客篩選還有管理是很嚴格的。這是我爸爸留給我的房子,我希望有人可以好好照顧它,你看起來就是那樣的人。」

這棟樓的鄰居都是第一手屋主的老居民,當聽到這戶要出租,而且是給二房東,不免感到擔心,於是在裝修的過程裡,施加了不少阻力。屋主聽聞,便耐心地向所有住戶說明,我會怎麼管理這個房子,甚至把我其他房子的改造成果分享照片給鄰居們看,大大減少了他們的擔憂。在不斷地反覆溝通、彼此了解的過程裡,與鄰居們逐步建立了信任,最終老居民們不但不再反對,甚至開心地對我說:「以後我的房子如果要裝修或是出租,你也要來幫我弄喔!」
回到題目,屋主幹嘛不自己賺,要給二房東?

30年以上屋齡的公寓,持有者多半是60歲以上長者,房子閒置,表示他們本身不缺住所,擁有2間以上房產;他們多半經濟無虞,甚至事業繁忙,或者不住在國內。對於這些房屋持有者來說,租金並不是他們最大的考量,承租人能不能好好照顧他的房子、能不能讓他無後顧之憂,才是挑選承租人的重點。

另外,二代繼承房產的情況也越來越多,40至50歲的中生代,多半另購居所,而不會住在繼承來的舊公寓裡,也使得房屋閒置。對於這繼承而來、多出來的房子,本身不以租金為主要收入的繼承人,多半不傾向自行管理,希望委託給專業人士。進而使得包租代管這項「專業二房東」的職能,在房產二代繼承人中,接受度較上一代又高出許多。 以上2個案例,屋主的想法並不是個案,而是在租房市場第一線接觸到的最多數情況。所以,好的二房東和屋主之間其實並不是競爭關係,而是在互相理解的基礎上,攜手合作活化閒置空屋,屋主輕鬆退休、我們賺取為房子翻修後租金增值的合理酬勞、也為租客創造出更有品質的居住空間。

獲利公式──價差、租期、裝修成本


輕資產包租的獲利來自租金收入扣除支出後的「價差」,也就是「現金流」,但是因為投入了裝修成本,必須考慮回本的時間,以及回本之後還有多少時間可以繼續為自己產生現金流,因此與屋主簽訂的「租期」也是影響投報率的關鍵。

假設與屋主簽訂的租期是1年,裝修費投入了30萬,而每月價差只有1萬,需要30個月才能回本,這樣的情況只簽1年就等於虧錢,把裝修好的房子白白送還給了屋主。反之,如果一樣投入30萬成本裝修,但是和屋主簽訂了10年的租期,那麼在每月價差1萬的情況下,即使花30個月回本,後面還有90個月的時間能帶來淨收入,10年終了之後,可預期獲利90萬,對比當初投入的30萬成本,投資報酬率是300%,簡化成年投報率也有30%。所以在獲利公式裡面,租期簽得越長,投報率就能越高。

另外一個影響投報率的因素,就是裝修的成本。假設一開始預計投入20萬、價差是1萬,預計20個月回本,結果最後爆預算變成40萬,租金收入又不能提升的情況下,回本時間一下子就拉長到40個月,獲利空間就變得非常小了。

雖然我們需要嚴格控制成本,但是如果投入裝修的資金不足,不能創造吸引人的空間,那麼能租出去的租金價格也有限,價差就很難拉出來。因此所謂「裝修成本的控制」,並不是一味的追求cost-down,而是有技巧地把錢花在刀口上,來提升房子的質感。在高房價時代的大都會區,以租代買成為常態,因而租客也越來越講究生活品質,二房東的價值,就在於空間品味的體現、服務體驗的提升,才能讓租客心甘情願為溢價後的租金買單。

「價差」、「租期」、「裝修成本」是控制獲利的三個主要變項,另外有幾個次要的變項,也會影響投報率。

首先是「招租期」,也就是房子花多久的時間找到租客?招租期也等於是「空置期」的意思,房子一直空著,就沒有租金收入,當然會影響報酬。以台灣經驗來說,空置期都會在一個月內,只要不是地點太荒涼偏僻、根本沒有租房需求,一般來說都能在一個月內租出去,我自己的品牌旗下的房子,一般來說招租期都在兩週內,只要按我的方法慎選標的,並且用心規劃、整理房子,是不必擔心租不掉的。

最後還有一項「管理成本」,是指房子裡提供給租客的網路費、或是小額添購用品、維修費等每月經常性支出。這部分我會概抓1,000元,如果還提供代收垃圾、或是打掃等服務,那這部分的費用也必須計入為管理成本,要在盈餘中扣除,剩下的才是真正的獲利。

接下來套入以下的公式,就能算出案件的投資報酬率囉!

*「年投報率」為了方便計算,不使用金融業的「年化報酬率」算法,直接簡化為總投報率除以年數

練習: 4房2衛,大租金32,000元,租期5年,裝修加採購投入30萬元,設定租金A雅房12,500、B雅房12,000、C房13,500、D套房15,000,招租期1個月,每月管理成本1000元。(一律小數點第2位四捨五入取到小數點第1位)

試算: 價差?年實收?多久回本?總淨利?總投報率?年投報率?

答:
價差=(12,500+12,000+13,500+15,000)-32,000-1,000=20,000
年實收=20,000×(12-1)=220,000
多久回本=300,000÷220,000=1.4年
總淨利=220,000×(5-1.4)=792,000
總投報率=792,000÷300,000=264%
年投報率=264%÷5=52.8%

可能有些人會好奇,為什麼押金沒有被計入成本?

閱讀完整內容
不買房當房東

本文摘錄自‎

不買房當房東

Tody 陶迪

由 時報出版 提供