利率恐飆2字頭 聰明房貸減壓大作戰

隨美國聯準會持續升息,台灣央行今年以來也連二升、累計升息1.5碼,房貸利率達1.685%,創下6年新高。利率「升升不息」,房貸利率下半年若同樣升幅1.5碼,那麼未來地板價2字頭近在眼前,想買房子的首購族或是揹負房貸的有殼一族,看著跳增的還款數字都感到壓力山大,該如何聰明省荷包?


▲房貸利率恐飆上2字頭,揹房貸越來越沉重,本刊提供3大族群減壓妙招。


隨著央行升息,最近房貸族每月要繳的房貸有感增加!以貸款千萬來說,僅隔短短半年,月負擔金額增加超過一七○○元。麻煩的是,已經創下六年新高的房貸利率還沒到頂,市場預估若下半年升息幅度也是一‧五碼,房貸利率將很快見到二字頭、從二‧○六%起跳。果真如此,以三十年期千萬元房貸來說,短短一年內,月負擔將大增三六○○元之多。對於通膨高掛的現在,絕對又是個沉重的負擔。究竟在利率持續走揚的現在,房貸族該怎麼聰明省荷包?

首購族減壓 青安貸款最優惠

「年輕首購族,一定要好好把握由財政部主辦的『青年安心成家購屋優惠貸款』(以下簡稱青安貸款)。」彰化銀行商品策劃處科長曾心怡說明,凡是二十至四十歲的首購族,名下沒有其他房子,就能向八大行庫申請「青安貸款」,額度最高八成,申貸金額最多八○○萬元,核貸的額度或金額取其低。

若是買在高房價的大台北都會區可貸足八○○萬元金額,而在偏遠地區購屋的首購族多以八成額度核貸。House123執行長邱愛莉建議,首購族申請青安貸款八○○萬元額度後,可再搭配銀行房貸省荷包。

以三十二歲首購族小明為例,在新北市買下總價一六○○萬元的公寓,如果七五成、一二○○萬元的貸款額度全由銀行房貸承作,以現階段最低利率一‧六八五%計算,月付金為五八九三二元;申請青安貸款八○○ 萬元搭配銀行四○○萬元,則需月付五八八○二元。

兩者看似沒有差很多,但若銀行進一步評估小明個人及擔保品條件,未列入優質客戶,那麼核定的成數、利率會更嚴格,未必能享受到最優惠利率;另外,青安貸款遇升息時,政府也會補貼一部分的升息幅度,下半年當銀行房貸利率隨央行升息持續調升,全銀行貸款與善用青安貸款的差距會更顯著。

由於青安貸款申貸金額最高八○○ 萬元,其他得仰賴銀行貸款補足,而對於四○歲以上的首購族來說,青安貸款也不適用,此時在銀行的選擇上就至關重要。房貸專家喬王觀察,民營銀行會設計較多的房貸專案,審核條件也較有彈性,所以選擇機會較多,他也透露,其實民營銀行房貸專員有較大的業績壓力,若評估後覺得是收入穩定的好咖、擔保品座落地段佳,民營銀行會比公股行庫更願意幫忙爭取好的條件。

以目前銀行房貸專案來看,星展銀「好家貸」提供目前坊間最殺的一‧ 五六%利率;打算落腳在北台灣的首購族,台新銀行有一‧六五%利率專案,雙北買賣成交金額一八○○萬元以上,桃、竹、中達一二○○萬元者,就符合申貸條件。

值得一提的是,部分銀行針對年齡三十五歲以下的青年首購族,提出最長四十年期的還款年限,包括永豐銀、北富銀、合庫銀、星展銀等,貸款千萬元,四十年期月繳二‧八萬元,比二十年期月繳近五萬元輕鬆許多。不過,雖然短時間內可以有效減壓,但是仍要注意總利息支出增加,以一‧ 七%利率來說,四十年期比二十年期多付一九八萬元利息。


▲首購族可善用政府優惠房貸減壓,申請青安貸款,再搭配銀行房貸專案。


有殼族減壓 貨比三家房貸搬家

對於已經有殼的房貸族,邁向第二、第三階段逐步跳高的階梯式房貸利率,勢必增加還款負擔,此時可貨比三家,若有好的優惠條件,不妨「跳槽」。目前市場上包括王道銀行的「低利轉貸」及台新銀「房貸搬家」都給予一‧ 六五%利率,台新為限時優惠,九月底前申辦才適用。另外,永豐銀、台新銀都給予轉貸戶三年寬限期,永豐銀標榜二年內按時還款,每年利率還可減免○‧○一%。

但喬王提醒,轉貸有成本,以貸款千萬元計算,約要付出二、三萬元,若在綁約期間轉貸,須再加上○‧六%至一%的違約金,玉山銀、凱基銀甚至規定第一年提前清償會收取二%違約金。轉貸成本包括新貸款銀行手續費約五○○○元,代書費五○○○元至一‧五萬元,地政設定規費(千萬貸款約一‧二萬元)。

以貸款金額剩八○○萬元來說,倘原銀行已經來往多年,利率跳升至第三階段的二‧二%,新貸款銀行可給予一‧七%的利率,轉貸究竟划不划算,可以利差的總額試算。像是轉貸後利差達○‧五%,就可以算出利差總額為四萬元,只要轉貸成本不高過此,可以選擇馬上搬家。通常綁約期後搬家都可以有效減壓。

邱愛莉指出,銀行最在意的是申貸者的還款能力,收入穩定的上班族或是薪轉戶,對銀行都是好咖。特別是薪轉銀行,可試著積極談條件,爭取優惠利率、延長還款年限,以降低月付負擔。

高儲蓄族減壓 抵利型房貸省很大

至於已經握有大筆存款的民眾,「抵利型房貸」因為可以存款餘額來折抵房貸利息,是減壓的選擇之一。銀行人士透露,抵利型房貸當初是由花旗銀行某位儲備幹部創造出來的商品,一直是外銀的主戰場,市面上包括花旗銀、渣打銀、滙豐銀等都有相關方案。

以渣打銀行「靈活房貸」專案為例,提供一○○%、五○%、三○%等三種不同折抵比例,標榜存得愈多,利息就降愈多,例如選擇三○%或五○% 折抵比例,申貸金額為一○○○萬元、貸款期間三十年的靈活房貸,可在專屬活存帳戶,最高存進三○○萬元(折抵三○%)或五○○萬元(折抵五○%)來折抵房貸利息。

要注意遊戲規則是用存款利息折抵房貸利息,因此貸款本金一○○○萬元仍不變。假設民眾有存款五八○萬元,以表格試算可見,選擇三○%或五○%折抵比例,每月房貸支出從三萬四千多元降至三萬元左右,分別可省下三八四三元、六四○四元。 閱讀完整內容
鏡週刊2022/7月 第304期

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利率恐飆2字頭 聰明房貸減壓大作戰

鏡週刊

2022/7月 第304期