專家看2022房市 難跌但漲勢趨緩

2021年資金潮、低利率孕育出肥沃土壤,滋養房市百花齊放,包括土地、預售、商用不動產、成屋住宅市場都瘋漲,民眾漏夜排隊買屋、揪團賞屋等奇景見怪不怪,蛋白區更是喊到蛋黃價格。狂飆的態勢來到2022年,房市會怎麼走?本刊採訪3位專家,普遍認為房價易漲難跌,但已進入高原期,不如2021年大幅跳漲,民眾應居高思危,避開價格反應過快、利多題材未能立即實現等夢幻區域。

撰文:馬婉珍 攝影:吳貞慧、董孟航
編輯:陳昱潔 設計:吳智弘 繪圖:米承鶴、欒昀茜
▲二○二一年房市瘋漲,二○ 二二年會怎麼走?三大專家一致認為,續漲但趨緩。

資金滿出來、利率又趴在地上,戴德梁行董事總經理顏炳立直言,二○二二年房市不太可能受到強烈的壓抑。由於金融環境給予持有者肥沃養分,包括房貸以三十年期為主流,寬限期放寬到五年, 持有者的負擔大大減輕,因此激勵一波波資金活水湧入房市。

而在通膨壓力下,民眾保值心態明顯,台經院產經資料庫總監劉佩真分析,國內民眾認為房市為抗通膨的最佳工具,統計比重超過六○%,可見購屋置產仍是國人首選。不論打炒房政策或疫情考驗,都不影響國內房市偏離多頭的軌跡。

不過,成屋市場交易量雖會持續增漲,但力道趨緩,吉家網不動產董事長李同榮預估二○二二年全年房價增幅三至五%,市場應慎防價量是否背離的警訊。三大專家展望二○二二年房市,總結提出四大重點。


▲民眾普遍認為購屋置產是抗通膨的最佳工具。

重點一
關鍵指標看預售市場 房市仍在主升段


預售市場的價量變化,可以建照、使照核發量的交互關係做為關鍵指標。李同榮分析,建照量表示建商推案信心,目前建照量、使照量趨勢同步向上,顯示預售市場供需俱增。如今政府祭鐵腕打炒房,若導致推案信心減弱, 建照量逐步向下,而遞延反應讓使照量向上,並呈現交叉,就會如同二○一五年第三季,為房市反轉訊號。
不過,從建照量、使照量的走勢預估,二○二二年房市仍在主升段,不會出現「死亡交叉」。李同榮分析,目前北台灣預售市場全年漲幅約五%較穩定,中南部漲幅在一○%上下,但仍有特定區域以逾二○%的速度上漲,恐怕是假性需求,買賣雙方對於價格認知就會陷入膠著的僵局。

預售屋是期貨概念,賣的是未來價,李同榮提醒民眾,二○二二年進場買預售屋,思考的是三年以後的市場, 要評估是否卡在風險期,切勿一窩蜂、追在夢幻高點,他也認為超漲區域必須降溫趨緩,才能讓市場更健康。

重點二
價格高原期+政府出手 成屋漲勢趨緩


市場氛圍對投資炒作不利,但剛性需求的自住民眾可慎選進場,「否則你會等(房價下跌)到花兒都謝了。」顏炳立預估房價走勢會在高檔盤整至二○ 二三年。

他分析,因為目前土地標售頻創新高,土地是房地產的靈魂,只要有靈魂(指土地交易熱絡),市場就不易悲觀, 但因政府積極打炒房,斷金流、引出貨、逼降價等招式盡出,因此顏炳立認為,二○二二年房價不易大漲,會溫和趨緩。

房市利多底氣仍在,政府適時出手讓結構正常化,能為過熱的漲勢降溫, 劉佩真觀察,建物買賣移轉棟數在二○ 二○年有八.七%的增幅,二○二一年截至十一月就增加七.一%,預料二○ 二二年房市景氣仍有撐,只是買賣雙方對價格有落差,因此短期內住宅市場不再暴漲,而是呈現價量小增的局面。

房市瘋漲,顏炳立提醒民眾別迷失在行銷話術中,因為現階段的房市樂觀,房價卻悲觀。他以自己的姪女買屋為例,打算結婚的姪女,看上北市東興路、屋齡超過四十年、住商混合的二十五坪電梯大樓產品,仲介催促案子很急、後面有人在排隊,屋主開價二六○○萬元,已有買方出到二一○○萬元,換算每坪單價八十四萬元。

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鏡週刊第275期

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專家看2022房市 難跌但漲勢趨緩

鏡週刊

2021/第275期