月薪5萬元,小資族買房教戰

月薪5萬元,買房行不行?這是網路上常出現的熱門討論話題。其實想買屋,該看的不是房價高低,而是要回頭評估自己的資金情況,計算可以買得起多少錢的房子,再靠雙腳到處走看,尋找夢想屋。只要下決心、用對方法,買一間房真的沒有想像中這麼難。

十歲的阿先,今年送給自己的生日禮物是一間位於台北市景美、權狀十四坪的套房,他說:「這間房子與父母家近,距離捷運站不到十分鐘路程, 周邊也有許多美食餐廳及大賣場,不論交通、採購、還是填飽肚子都很方便。」

十四坪的套房,總價五○萬元。○萬元當頭期款,向銀行貸款七成,他考量自身月薪五萬元的還款能力,選擇三十年本利均攤,每月房貸約一萬三千元,「這個金額和在附近租屋差不多,算一算,買屋划算。」平凡的單身上班族,如今晉升有殼一族,阿先難掩興奮之情。

看準再行動 購屋不必等

根據主計總處統計, 四九九八九元,阿先的薪水正好近於此平均數,但不少月薪達五萬元的上班族還無法像阿先一圓買屋夢,對買房遲遲不敢行動,擔心錢不夠、付不起房貸。

「買房子是不容易,但也沒困難到永遠買不起的程度。」包租公律師蔡志雄表示,很多人買房子一等再等,過去房價高漲,害怕買在高點,所以沒買; 現在房價修正,又怕買了會跌,還是沒買,「但自住本來就可以不用等低點, 只要有能力負擔,沒有繳不起貸款的壓力,就可以行動。」

據金融聯合微信中心資料顯示,二○一七年貸款買房者,占比最高的是年收入未滿六○萬元的族群,達三八%, 其次才是年收入六○萬至一○○萬元的族群,占三○%。由此可見,只要購屋意願高、行動力堅強,收入高低根本不是問題。

二十六歲的廷庭,月薪僅三萬餘元,低於平均薪資,也在桃園市買了一間權狀二十三坪、總價四五○萬元的華廈,每月貸款約一萬一千元,「其實這個總價超出原預算一些,所以我都沒有裝潢,只有簡單整理。」阿先與廷庭的例子都說明了,只要遵循以下三步驟,仔細算一算自己的資金狀況及未來付貸款的能力,再努力看房子,找出相符的好物件,並貨比三家,與銀行談妥較優惠的貸款條件,買房將不再是夢。
▲包租公律師蔡志雄表示,自住可以不用等低點,只要有能力負擔,沒有繳不起貸款的壓力,就可以行動。
▲貸款金額加上自備款,便是購屋金額。知道自己能負擔得起的總價,就能鎖定區域及物件,開始挑房子。
▲倘若預算有限,可以捷運站為出發點,選擇走路需10分鐘以上距離的物件,單價較低。
第一步盤點資金 推算可貸金額

想買房,攢足頭期款是第一步。廷庭因從小頻繁搬家,對「家」充滿渴望, 國中就有買房的念頭,所以從念書打工時,便積極存錢,「我是用階梯式存錢法,每一週都強迫自己存入比上週多一倍的金額,並不時將鈔票存入,約六年存到九○萬元, 我才敢開始看房子。」

因為目標極明確,廷庭早就展開存錢大作戰,事實上,除非長輩資助,否則準備頭期款沒有捷徑,只能老老實實地存。目前銀行對貸款成數的規定,首購族最高可貸到八成,但一般來說, 抓七成最安全,舉例而言,想買六○○萬元的房子,頭期款最好準備約二○○萬元。
接著,以月薪推算每月可負擔貸款的能力。獨立財務顧問張維庭提醒,每月收入扣除必要支出後,不宜將剩餘的錢都做為還款資金,因為房貸利率是變動的,務必保留一些利率調升的緩衝空間,身邊也必須準備緊急預備金。

最好的安排是,控制每月付貸款金額為薪水三成,省吃儉用的人或可放寬到三.五成,但最好不要超過四成。若月薪五萬元,那麼月繳貸款金額應設定在一.五萬至一.七五萬元內。

以此推算,若貸款利率二%,選擇二十年期貸款期限,則可貸款總額約三五○萬元;若貸款期限拉長為三十年,可貸款總額能提高為約四五○萬元。

貸款金額加上自備款,便是購屋金額。若準備好頭期款二○○萬元,加上月薪五萬元算出的可貸金額,那麼最佳購屋金額會落在五五○萬(貸款二十年) 至六五○萬元(貸款三十年)。

第二步先有再好 住得舒服優先

沒有千萬元,要在台北市買二至三房的物件確實吃力,但買房子本就不需一步到位,特別是首購族應先求有,之後換屋再求好。《住展》雜誌企研室經理何世昌提到,淡海、三峽、樹林、林口南勢等地的新成屋,有機會找到總價在六○○萬至七○○萬元的二至三房物件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則建議,在資金有限的情況下,可以「住得舒服」為優先。以約六○○萬元的標的物來看,在台北市可能限縮於套房,但在新北市如板橋,就有機會買到二十坪的舊公寓,「可以捷運站為出發點,選擇走路需十分鐘以上距離的物件,雖然稍遠一點,但有機會找到單價較低、至少打八折的物件。」

第三步比拚貸款 留意優惠方案

精算資金狀況、選定標的後,接著就是申辦房貸。想得到好的貸款條件, 務必要貨比三家,建議可優先找個人薪資轉帳戶的銀行,因為往來頻繁的銀行最了解個人財務情況,有機會給予較好的貸款條件。

也可多留意政府提供的優惠方案, 例如公股銀行辦理的「青年安心成家購屋優惠貸款」,只要借款人年齡在二十歲以上,且借款人與配偶及未成年子女名下均無自用住宅,貸款成數最高可達八成。三十三歲的王小姐最近在台北市內湖買了一戶總價一千萬元的房子,就是申辦青年購屋貸款,「前二年利率一. 四四%,第三年起一.七四%,貸款年限可拉長至三十年,還款壓力減輕。」

要提醒的是,貸款年限長,雖然月還款壓力較小,不過總利息支出相對可觀。以房屋總價七○○萬元,貸款七成,利率二%計算,二十年期總利息支出為一○五萬元,但三十年期為一六二萬元,足足多了五十七萬元。因此建議當收入增加,可考慮調降貸款年限,減少總利息支出。
▲辦理銀行貸款,務必貨比三家,可優先找個人薪資轉帳戶的銀行,有機會獲得較好的貸款條件。
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鏡週刊第109期

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月薪5萬元 小資族買房教戰

鏡週刊

2018/11月號第109期