看好台商5千億回流,建商獵工業地搶廠辦大餅

看好台商5千億回流,建商獵工業地搶廠辦大餅


美中貿易戰開打至今,官方統計台商回流資金已來到3,750億元,總統蔡英文更喊出年底爭取5,000億元台商資金回台的目標,刺激出龐大的土地建廠需求。

本刊調查,在多數人把目光聚焦在台商買地蓋工廠的同時,包括興富發、遠雄等大型建商早就嗅到更深一層的商機,因為這些鮭魚返鄉的台商除了蓋廠建生產線外,也需要研發中心與企業總部,於是紛紛搶買工業地,打算跟著賺一波廠辦財。
遠雄回歸廠辦市場第一步,今年將在台北市南港推案。
總統蔡英文(中)喊出今年台商回台投資金額上看5,000億元,除了蓋工廠,也有辦公室需求。

從舊年開始,幾若个建商攏來揣我,前日又閣來一个,嘛毋知是啥物狀況︙」六月豔陽天,土地買氣彷彿也跟著蒸騰。

揮軍卡位 積極布局

台北市南港一處鐵工廠的老闆向本刊表示,去年以來,有不少建商都找上門,紛紛提出合建或購地請求, 但他始終滿頭問號,只覺得附近土地好像有什麼商機快動起來了,「我這工業地呢,建商敢毋是起住宅的?

鐵工廠老闆心中的疑問,答案就是台商大舉回來了。據上週四(十三日) 投資台灣事務所公布的數據,今年已有七十三家台商通過資格審查,累積回台投資總金額超過三七五○億元,總統蔡英文更喊出年底前要吸引五千億元台商資金回流,這股回流潮激起龐大的建廠需求,讓建商們嗅到商機。「這波台商回台,不只將生產線遷台,還有不少要把企業總部、研發中心搬回台灣。」經濟部官員透露。

本刊調查,除了經濟部積極協助台商在轄下工業區覓地建廠之外,包括遠雄、興富發等大型建商,近日全都喊出要積極獵地,大舉揮軍廠辦市場,企圖分一杯羹。

像是昔日與華固、長虹並稱「廠辦三雄」的遠雄建設,總經理湯佳峯就對外放話,揚言今年廠辦推案比重要達到總案量的三成。「過去我們的強項就在廠辦,像台北市內湖,早期我們一共蓋了五十三棟,只是經過這幾年的沉澱,現在大概剩一成不到,因應台商回流,我們會把比例再提升,今年南港會先有一個案子推出,桃園林口還在談,這二個地方都是我們下一步廠辦獵地的重心。」湯佳峯說。
談起這波建商買工業地的算盤,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言:「首先是台商回流的需求,再來是這二年台北市中心可以作為商辦的用地一地難求,變成很多原本想租在精華區的企業外移,可能往南港、內湖,甚至是新北市移動,改租那邊的廠辦,我想建商應該都有看到這些。
興富發去年買進台北市內湖安康段1,936坪工業地,預計蓋3棟廠辦。
台北市廠辦以內科為最大宗,如今空置率也處於低檔。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為,建商買工業地是內外2股力量推動的結果。
重返廠辦市場,遠雄總經理湯佳峯(中)充滿信心。

空置率低 供不應求

據了解,目前整個台北市的辦公大樓空置率約四.一六%,創十八年來新低,且預計未來三年還會持續下探,這背後帶動的商機就是台商回流想租、想買辦公室,但恐怕都會面臨供不應求的狀況;此時,在建商眼中,就算買不到精華區的商業地蓋商辦,買工業地來蓋廠辦也將有利可圖。

從世邦魏理仕最新統計也可看出, 過去一年內,建商占工業地買盤的比例已來到四三%,遠高於過去的一五%。再盤點前十大交易案件,也不乏建商的身影。其中,除了有「新店王」之稱的江陵集團董事長林美東,以天賀建設名義,砸下四六.三六億元購買台北市士林北科園區的三千坪土地外,就屬連續五年拿下營建股「營收王」的興富發建設動作最大─用一八.三九億元拿下內湖安康段一九三六坪土地,未來打算興建三棟廠辦。此外,鋐富開發也花九. 三七億元在新北市汐止買下三五一七坪工業地等消息,在在都透露出建商們蠢蠢欲動、大舉獵地的意圖。

內需龐大 鎖定變化

回顧過去一年多來,廠辦市場也確實熱絡,以內科為例,不僅整體空置率連續三年維持在五%以下,今年第一季更持續下探,來到三.四五%的新低點,其中,又以西湖段的廠辦最搶手,空置率僅一.三三%,月租金則連續五季上漲,每坪來到一三二九元的水準,一年內漲幅達二%。

看準廠辦商機,日前股東會上,挾著剛拿下內湖近二千坪工業地的氣勢, 興富發建設董事鄭志隆對股東喊出五年內蓋出三十棟廠辦的承諾,「辦公室的需求,除了台商外,其實內需也非常強大,只不過因為沒有新的供給,大家沒得選,才會留在舊的辦公大樓裡面。」

他透露未來獵地將鎖定大台北地區,「因為南部的工業地都集中在特定工業區,那個動都動不了,而且南部商業區的價格又不高,要推辦公室,直接蓋在商業區就好了,根本不需要去動到工業地,但雙北就沒辦法,商業區太貴了,相對來說,工業地還是比較便宜的。」

「現在市中心的傳統工業區,比方說南港路二、三段,以前很多水泥廠,或賣車子的,目前政府都有配套,就算不變更,也會放寬使用強度,基本上,那些工業地最後都會當成商業使用,很有潛力。」鄭志隆補充。

量身打造 獲利可觀

同樣看好廠辦市場的還有華固建設、長虹建設,其中,華固在大直金泰段的「華固亞太置地」已於去年動工,再加上預計今年第四季動工的內湖五期「潭美辦公案」、士林承德路「北士科園區案」,等於握有近一八○億元的案量;長虹目前手中雖有七筆廠辦或住商大樓等著完工,去年仍加碼取得二筆內湖工業地,態度可說是相當積極。

問起建商轉向搶蓋廠辦的原因, 湯佳峯一臉苦笑,原來遠雄去年營收雖然成長三成,但獲利並沒有跟著增加, 「我們在北部的二代宅,三、四年前就到中南部去嘗試了,看起來是完全可以接受,所以去化有比較快。不過,中南部的毛利比較低,可以說是薄利多銷, 這樣說好了,如果我在台北賣一戶的錢,等於中南部要賣五到十戶才夠。」

湯佳峯說:「但這樣還不夠,所以才要衝廠辦,我們買地找到客戶後,用半棟、一整棟去量身打造,其實這樣從土地開發到營收,速度才會快。」遠雄的轉變,似乎也是許多建商的共識。

當鏡頭拉遠,美中貿易戰未歇,且六月底G二○高峰會川習會就要登場, 台商回流勢頭仍將持續擴大,可以確定的是,建商們獵工業地蓋廠辦不會停止,因為對他們來說,這也是另一場生存之戰。
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鏡週刊第142期

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看好台商5千億回流 建商獵工業地搶廠辦大餅

鏡週刊

2019/第142期