未來5年,這7種房子碰不得!

房市修正是進行式 賣壓還會出籠

買一棟屬於自己的房子,是許多人一輩子的夢想,但未來幾年台灣面臨少子化、高齡化,政策及稅制改革趨緊,自住客除了要慎選適合區段及產品,更應避開7類房產。

為了度過房地產的低迷寒冬,建商以讓利帶動買氣,使得六都房地產成交量比去年同期大幅成長,其中北市成長幅度更高達43.6%,表現相當亮眼。不過天時地利不動產總經理張欣民提醒,雖然自住宅買氣回溫,但台灣尚末跟進全球升息循環,「最大的賣壓潮尚未出現」,購屋人應謹慎做好財務安排。

張欣民認為,台灣房市中長期在房地合一稅、人口高齡化等結構因素影響下,未來9成將以自住的剛性需求為主,而投資置產占比會降低至不到1成;加上房地產政策趨緊,建議要更謹慎考慮房屋脫手性。以下7種房產類型,購屋人在下手前千萬要三思。

▲ 高齡住宅除了有居住安全疑慮,還有貸款成數低等問題。

第一類 高齡住宅

耐震力差、貸款成數低


一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過50年。若屋齡高於30年,不但貸款年限短,銀行核貸成數也低;加上老屋幾乎都有管線更換等維修問題,對購屋者來說,不但自備款高,裝潢負擔也將加重。

此外,921大地震後,政府陸續修改建築法規,加強建築施工規範及耐震強度。老舊房屋抗震能力較差,若是房屋結構曾經受損,未進行修復補強,就會有高度的居住風險。

當然,老房子優點也不少,包括公設比小及都更增值利多。對此,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,雖然近期政府已經成立住都中心專責都更業務,但後續還要觀察執行成效,建議不要將時間和資金投注在難以預測的風險上。

第二類工商區住宅

違法使用、難以解套


近期最典型的案例就是台北市大直大灣北段,當初建商將「工業區、商業區」違規當成「住宅區」銷售,導致有高達1,675戶違反住宅使用分區辦法。台北市長柯文哲因此鐵腕祭出可連續處罰、直到改善為止的做法。雖然因而引發強烈反彈,卻也反映出此類違規的嚴重情形。

類似的情況還有工業用地、工商綜合區經過二次施工改裝成自用住宅等,都可能依違反《建築法》規定而被開罰。張欣民認為,這類型住宅價格比同區域行情便宜,但銀行核貸成數低,生活環境未必較好;再者,在地政局及消保官執法越來越嚴之下,即便期待可能就地合法,仍將面臨繳納代金或限期改善,不僅造成居住使用不便,也降低未來脫手性。

第三類頂樓加蓋宅

危機四伏、不再吃香


價格低廉,卻擁有多一半到一倍使用空間的頂樓加蓋住宅,雖然吸引人,但在可能面臨隨時被拆除的風險下,中信房屋調查顯示,高達85.2%的民眾不考慮購買有頂樓增建物的房子,其中超過一半的受訪者認為,頂加被拆風險大增及未來沒有改建都更效益。這也顯示頂加從過去的搶手貨,到現在反淪為票房毒藥。

中信房屋副總經理劉天仁表示,去年底多起住宅違建大火,引起民眾的高度關注,政府為了展現決心,拆除頂樓加蓋違建將成為目標之一;同時,他提醒,雖然目前頂加住宅議價空間較大,但若未來面臨拆除,不但需要負擔拆除費用,已經賺到的利潤也將化為烏有,實在得不償失。

第四類地上權住宅

無法傳承、租金昂貴


無法傳承、租金昂貴在房地產景氣好時,價格是市價7成、且多位於市中心的地上權住宅,頗受買屋族歡迎,但它是只有使用權,而沒有產權的房子,不能像一般住宅那樣可以傳子傳孫。這就直接挑戰了國人「有土斯有財」的傳統觀念

雖然地上權住宅無須每年繳交地價稅,卻須繳交由建商代收的「地租」給政府。現行地租是公告地價乘以3.5%到5%計算,遠不如優惠稅率0.2%的自用住宅地價稅,兩者相差17.5倍到25倍;再者,隨著前兩年房價上漲,公告地價漲幅也大,部分在精華區的地上權住宅地租大漲,負擔越來越沈重。

第五類保證收益宅

高報酬、高風險


過去只要房地產景氣下滑保證收益的投資物件就會出籠,有些建商會打出包租或代租、代管等頗具吸引人的加值服務。但張欣民表示,購屋人要對這類型物件的市場租金行情有把握,並確認保證期結束後,還能維持相同的高收益。


因為房貸繳款年限動輒10∼20年,包租期間若承租狀況不如預期,或房客不續租,房屋未來的空置期及經營管理,都可能影響後續的利潤空間。陳傑鳴指出,利用高報酬率來增加購買動機,買方要特別留意,當地是否有大量且持續的租屋需求,避免未來招租或轉手無門而被套牢。

第六類假豪宅

大坪數、不再流行


過去幾年建商推出頗多大坪數住宅,但隨著房價回檔,如果是規畫不完善的高總價產品,也就是假豪宅,在市場回檔時會成為有錢人看不上眼、中產階級卻又負擔不起,也就是難以脫手的尷尬產品。

陳傑鳴指出,受到少子化與不婚不生社會型態的影響,現行台灣的家庭結構正不斷往「小家庭」變動,所需居住空間較以往小。預期中小坪數仍將是未來房市的主流產品,保值性相對較高。建議一般家庭購屋時要避開坪數過大、總價過高的產品,避免以後要轉售時,不易找到買方接手。

第七類不潮店

沒人氣、沒落商圈


近年北市房價、租金持續上漲,不少東區的店家因不堪負擔而紛紛退租;加上電商崛起,衝擊實體店面的經營,連付租能力最強的銀行業也對大店需求減少,因此這陣子北市不少原來的「黃金店面」被短期拍賣會和夾娃娃機店取代。

張欣民表示,房東將租金調到天花板價格,使得承租戶無法經營,接下來恐將有一波店面淘汰賽,甚至有些商圈會因人潮移轉而沒落。不過,只要人潮還在,店面需求就有支撐,選擇最容易被各行業承租的30坪左右的店面,出租率比較高。

雙北市有不少工業區住宅,在法令趨嚴下,這類住宅未來轉手買氣相對較差。

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Money錢 月刊128期

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未來5年這7種房子碰不得

Money錢

2018/5月第128期