月薪6萬首購族買房攻略3步驟

財務規劃3步驟

月薪6萬首購族買房攻略


根據聯徵中心最新統計,今年第1季房貸件數最多的年齡層落在35至39歲,該族群的年收入73萬5千多元,也就是月收入約6萬元,這樣的條件究竟可以買多少錢的房子?在雙北及桃園有哪些區段產品符合此預算?專家建議購屋財務規劃,除了存足2成頭期款外,房貸最好不超過月收入的1/3,才能安心輕鬆購屋。

撰文:施春美 攝影:林育緯、董孟航、鄒保祥 編輯:陳美靜 設計:趙君豪 繪圖:王聖光


▲想買房,記得做好財務規劃3步驟,才能住得安心、住得舒服。

「我月收入本來六、七萬元,平常開銷也不多,可應付每月三萬五千元的房貸,沒想到去年新冠疫情大爆發,大家都盡量宅在家,許多飼主都選擇自己幫寵物簡單美容,我的收入因此腰斬,付不出房貸,只好找仲介脫手。」寵物美容師Lisa 無奈嘆道。


▲房仲表示,若有1,500萬元的預算,在淡水有機會買到新成屋。

預先衡量可負擔房貸

三十六歲的Lisa,累積十多年寵物美容口碑,長期租屋的她一直想要買屋自住,五年前她準備好頭期款,在新北市林口區購買總價九百多萬元的新成屋,「由原本套房搬到新屋,除了一圓擁屋夢,還能享有三房空間,真的很開心!」沒料到的是,去年開始收入大減,只能選擇把房子出售,現又搬回月租上萬元的小套房,「真有被打回原形的感覺。」

買一間屬於自己的房子,是多數人的夢想,但如果沒有算好可負擔的購屋能力,就有可能像Lisa一樣,到頭來一場空。不過,可負擔的購屋能力到底該怎麼衡量?

日前就有位三十五歲的網友在臉書社團詢問,他月收五萬元,存款一○○ 萬元,想在雙北買房,是不是可以看適合自己的小坪數中古屋或是套房?此詢問一出,馬上獲得眾網友的熱烈回覆, 「一○○萬元台北無法…而且你光是以後還款,月收五萬元很困難。」「一○○萬元頭期款買不到雙北房的,繼續存錢吧!」顯見到底能買多少錢的房子,還是很多人霧煞煞。

買屋的金錢規劃有二大思考點,除了頭期款的準備,更重要的是每月可負擔的房貸金額,特別是後者,因為是長達二十年、甚至三十年的負擔,所以就算備足頭期款,只要貸款金額沒有設算好,或者收入出現較大落差,擁屋夢就有可能破滅。

根據主計總處最新的勞工年收入統計,去年未滿三十歲的青年族群,平均年收突破五十萬五千五百元;三十至三十四歲族群,平均年收六十五萬六千多元;三十五歲至三十九歲年收七十三萬五千多元,都創下歷年新高。另外,聯徵中心最新統計,今年第一季房貸件數最多的年齡層落在三十五至三十九歲。

以這個購屋主力族群:三十五至三十九歲的年收入七十三萬五千多元、月收入約六萬元,來試算究竟可以買多少錢的房子?在雙北及桃園有哪些區段產品符合此預算?


▲成家買屋是每個人的夢想,但可以買多少錢的房子?從月收入回推可算出足以負擔的房價。

步驟一 房貸不超過月收入三分之一

「千萬不要高估自己還房貸的能力,像Lisa房貸已達月收入的一半,只要經濟狀況出點問題,就會發生還不出貸款的窘況。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒,一般建議房貸金額為月收入的三分之一。

「有些雙薪家庭大膽地將一方收入繳房貸,但如果有其中一方失業,就很可能繳不出房貸,房子最後淪為法拍, 真的很扼腕。」購屋專家、House123執行長邱愛莉也說,房貸占月收入三分之一最穩健。

以三十五至三十九歲的購屋主力族群,若夫妻都有工作、月收入共十二萬元計算,每月可繳房貸金額最好控制在四萬元左右。


▲銀行提供的房貸年限以20年與30年為主,民眾可根據需求選擇適合自己的方案。

步驟二 以可繳房貸推算可負擔的總房價、頭期款

目前銀行提供的主要房貸年限分二十年與三十年,貸款成數為總價的八成,以官股銀行承做房貸利率約一. 四%來說,假設貸款一○○萬元,本利攤還,二十年期房貸每月要還四七八○元,三十年期房貸每月要還三四○四元。因此,如果三十五歲月薪六萬元、貸款三十年,可購買房價七百五十萬元左右的房子;貸款二十年,則能購買的房價總額會降為約五三○萬元。
如果是夫妻一起買房,家庭每月總收入拉高為十二萬元,則貸款三十年的情況下,可以負擔的房價為一千五百萬元;但若是希望貸款年限縮短為二十年,那麼,可負擔的房價總額也會降至一○六○萬元左右。當然前提是手上要有房價總額二成的頭期款,例如房價一千五百萬元,頭期款必需準備三○○ 萬元。
步驟三 算出可負擔的總房價後挑選適合區段

據北市地政局統計,去年住宅平均交易總價為二千五百七十三萬元, 各行政區平均交易總價最高為大安區三千八百多萬元,最低為萬華區的一千六百多萬元。相較之下,新北市的房價親民許多,新北市地政局統計顯示,二十九個行政區中,房價前五高者分別為板橋、永和、新店、中和、三重,去年交易的房屋總價一千五百萬元以下占七成。

從以上數據可以看出,若夫妻二人想買總價約一千五百萬元的房子,台北市的選擇性相對少, 不過,來到新北市就可好好挑選了。
千萬標的 可考慮新北

徐佳馨也分析,如果就是想要買台北市的房子,目前其實在萬華、內湖、南港、中山、士林區等部分區域,可買到舊公寓,「但還是要看路段, 例如中山區要買三房二廳、一千五百萬元的房子,就只有林森北路可以找得到;萬華區會集中在西園路二段、開封街二段、和平西路。」

也因此,若希望住到大樓、並且大環境相對優質,可能就要往新北市尋找,例如新店、中永和、新莊、汐止等地,房價更低的淡水、林口、三峽、五股及鶯歌等區,還有機會買到新成屋。

若只能買總價千萬元的房子,徐佳馨表示,台北市只有萬華、內湖、南港區部分路段的舊公寓可選。前進新北市,買到大樓的機率提高,例如新店、新莊、汐止、土城、三峽。「若再往外擴,林口、淡水,甚至其他新北市行政區,低於千萬元房子不難找。」


▲若可負擔房價約1千萬元、又想住大樓,用通勤時間換居住品質是一個選項。

另外,可以考慮一日生活圈的桃園,徐佳馨指出,若不在意屋齡, 一千五百萬元的預算幾乎可以擴及全桃園市的大樓,「以機能考量,中壢、蘆竹與桃園區是不錯的購屋選擇,民眾可以擇優入手。」

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鏡週刊第266期

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月薪6萬首購族買房攻略3步驟

鏡週刊

2021/第266期