有殼老人退休不愁 4招聰明房子養老術

在「有土斯有財」的觀念下,台灣的住宅自有率超過八成,對許多人來說,房子是人生中最大的一筆資產,年老退休之際,若能善用房子養老,等於是養了個啞巴兒子,有現成的現金流。只是到底以房養老、留房養老、賣房養老或捐房養老這四招哪一個好?專家全面解析聰明房子養老術。

撰文:劉以親 攝影:董孟航、陳俊銘 編輯:陳昱潔 設計:高怡芬 繪圖:鄭雅紋


▲有殼老人聰明靠房養老,以房貸款、留房收租、賣房或捐房都是選擇。

前陣子勞保年改傳出要砍三成,按目前勞工平均月領一萬七千多元計算,那就是每個月少領五千多元,但說實話,我不擔心。」世新大學新聞系兼任客座教授彭懷恩老神在在,已經退休的他,因為投資房產有成,毫不煩惱自己的退休金。


▲以房養老貸款審核著重不動產價值,鑑價會影響每月撥貸金額。

以房核貸 補貼退休金

倒是太太在勞保改革的範圍內, 前幾年開始月領老年年金二萬元,「我希望太太每月能有四萬元花用,可是還差二萬元,我就拿出新北深坑、市價約二千多萬元的房子,向銀行辦理以房養老,核算後每月可領三萬五千元。」考量夫妻二人身體健康,且他偶爾仍兼課教書,每月用不到三萬五千元,因而選擇月領二萬元補缺口。

「將來就算勞保年改真讓太太每月少領五千元,也還有額度向銀行提高核貸金額。」他盤算,用以房養老的形式領取退休金,自己仍擁有房屋產權,未來二個在國外就業的兒子,還能選擇要不要還清貸款繼承房子。

有別於彭懷恩以房養老,五十三歲就從金融業退休的陳忠慶則是賣房養老派,他在退休五年後將自己坐落於北市敦化南路的房子賣掉,變現二千六百多萬元,全數投入配息基金,現在每月領息九萬至十萬元。陳忠慶認為:「以房養老是由銀行決定每月能領多少額度, 但賣房養老由我自己決定什麼時候賣、賣什麼價,自由度較大。」

如今年近七十的陳忠慶,四年前又在新北三峽買下六十坪、一千五百萬元的房子,「我盤算過,每月基金配息扣掉房貸、生活費,還剩二萬多元能存下來,而且希望有一間房子能留給太太, 所以才會回頭買房。」

另一頭,此刻正忙著交屋的王先生,則是要從北市大安區搬到新北新店區,但他住了四十年的大安區老宅不打算賣,準備留房養老,王先生的考量是,房子雖舊但位處精華區,出租搶手,租金可拿來當養老金。「第一次當房東,大家都沒經驗也不想管,衡量之後會交給代租代管業者處理。」王先生的兒子說。


▲彭懷恩(右)和太太(左)靠新北深坑的房子提款養老。

捐房養老 換長照服務

而前政大地政系特聘教授張金鶚則透露,自己有捐房養老的計畫,「如果太太沒反對的話,我傾向把房子捐給伊甸社福基金會,辦理『附負擔捐贈以房養老服務』。」

此種做法是將房子捐贈給伊甸, 但仍可住在自家終老,而伊甸會提供健康、失能失智和終老的服務。包括平時的陪同就醫和協助採買,若失能失智, 則媒合合適機構或社區服務,並定期訪視、安排沐浴車服務,最後臨終也會給予協助。過去伊甸就曾接受一位重度肢障的郭老先生委託,其晚年有八年時間都由伊甸陪同就醫、請看護。


▲留房養老可以考慮包租代管或代租代管,當輕鬆房東。

前監察院長王建煊籌設的長照機構「天使居」,預計明年完工,也拋出捐房養老的理念,但方式是捐房後入住機構。旗下無子西瓜基金會副執行長莊金德透露,初步規劃接受沒有子女的長者捐房,再依房屋出租或出售所得支付入住機構的費用,「細節還在配合法令規劃中,名額會留給失能失智者。」
以房養老有貸款現金流,賣房養老可以立即獲得一筆大額退休金,留房養老能創造穩定租金收入,捐房養老則可以獲得照顧服務,四者都是利用房子養老,但究竟民眾該怎麼選?「這沒有一百分的答案,端看自身條件和需求做選擇。」張金鶚表示。就像有二間房的人, 因為條件好、握有較多的選擇權,但若只有一間房,就要從各方面評估。

房屋運用 缺口是關鍵

首先,計算退休金缺口。以房養老的核貸基礎,取決於房屋價值,通常核貸房價七成,有些甚至只有五、六成, 且撥款方式按月領、按月繳息。如果退休金缺口不大,可考慮以房養老,但如果退休金缺口大,賣房拿到一筆大額退休金則較好運用。


▲老有所養、老有所居是最基本的需求,快樂老年要提早規劃。

以房養老常被質疑,為什麼年輕時貸款買房,被銀行賺一次利息,老了還要貸款養老,讓銀行再賺一次?對此張金鶚認為,如果退休金因年改被砍很多、不夠花,這至少是一種選項,「倒是一間房子上千萬元,如果只能貸出五、六成,再加上利息,那麼每個月領的錢就像是食之無味、棄之可惜的雞肋。」不過,如果房子坐落的地點好, 房價相對高,以房養老其實有助於維持不錯的退休生活。

而伊甸的捐房養老,和銀行以房養老的差異處在於,伊甸是百分百將房價攤算為每月的生活費,並無利息費用, 但所有服務項目需依項付費,希望享受相對完整的服務,還得看房子的鑑價金額是否足以支應。而相關細節,伊甸表示八月後會有些微調整。
產權移轉 宜事前溝通

其次,釐清要不要在宅養老。根據調查,高齡者在宅老化較不易凋零, 如果能在自家終老,就少了搬遷適應新環境的困擾。以房養老、伊甸推出的捐房養老能讓高齡者在宅養老,但如果選擇賣房養老,會面對要不要搬去養老院、租屋能不能被房東接受等問題,這部分就要看自身的意願。

第三,評估房屋產權移轉和繼承。以房養老因牽涉到未來房產移轉和繼承的問題,如果有法定繼承人,需事先做好充分溝通,「包括討論以後要不要還清貸款拿回房子,或者不繼承由銀行進行拍賣。」合庫銀行個人金融部協理潘錫將提醒。

相對以房養老的產權仍屬於屋主, 僅抵押給銀行,捐房養老的房屋並非抵押,未來就是交給受贈單位,適合沒有子女的長者;若有子女,則有必要事前溝通。

儘管留房養老在產權移轉上看起來相對單純,多數就是留給下一代,但為免出現意外狀況,例如孩子幫人做保遇上麻煩,可考慮銀行的安養信託。國泰世華銀行副總張經理表示:「信託可以做到客製化,房子由委託人自行找租客,或者全權由銀行代為管理皆可,需要銀行協助的部分會收取費用,而房子信託後,產權所有人會變成銀行。」想要好好照顧自己的老後生活,安養信託也是一種選擇,但房子產權會移轉出去,端看自身可否接受

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鏡週刊第255期

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鏡週刊

2021/第255期