買方市場成形 自住客購屋議價5招教戰

房市交易降溫,議價率逐漸擴大,中南部最明顯,尤以高雄達12.08%差距最大,顯示買方無力追價,房價開始鬆動。專家認為此時正是自住買方進場看屋的時機,政策面(打炒房)、市場面(待售物件多)都偏向買方,自住民眾可借力使力,善用議價技巧大膽出價,買到適合的房子。

撰文:馬婉珍 攝影:周永受 編輯:陳昱潔 設計:高怡芬


▲房市議價率擴大,顯示價格鬆動,自住民眾可善用議價技巧找到實惠好屋。


大偉在新北市看上一間三十坪的中古公寓,開價一九八○ 萬元,寸土寸金的雙北市能見到不到二字頭的總價位,實在令人心動。他向房仲打探底價一八八○萬元, 換算單坪六二.六萬元,大偉覺得合理、正想簽約買下,朋友卻提醒,房仲的底價不等於屋主的底價。他查詢實價登錄、了解周邊行情才發現,該區域成交價介於每坪五十八萬至六十萬元,若草率出手,等於買貴約一百萬元。

買屋前先了解周邊行情是必要功課之一。屋比房屋總經理葉國華觀察,受到打炒房政策及賣壓湧現等利空夾擊, 二、三個月前追不到的物件,現在市況反轉,屋主心態願意放軟,整體市場對買方有利,若遇到資金窘迫而急售的屋主,民眾可以勇敢出價,並善用市場風向,借力使力找到適合的房子。

據統計,第一季買賣間議價率擴大,以中南部最明顯,與去年第四季相較,高雄從七.六五%擴大至一二.○ 八%,台中則是從四.六五%攀升至八. 六%。議價率可做為出價的參考依據, 該數值擴大代表民眾在議價上有較大的談判優勢。此時自住客若懂得掌握議價技巧,自然可以買到價格實惠的好屋。

招數一 查實價登錄掌握行情


掌握成交行情,議價時才有底氣, 能在合理價格帶買到房子。591房屋交易新聞公關組組長畢務潔回顧二○一二年不動產實價登錄制度上路,買賣房屋、土地等成交價格都要如實申報,達到房價公開透明;二○二一年政府再推出實價登錄二.○版,預售屋移轉交屋時也要申報,因此成屋及預售屋買賣都有成交資訊,民眾可多善用。

實價登錄系統有內政部的官方版本,也有各家業者製作的民間版本,包括591房屋交易、屋比房屋、樂居網、實價登錄比價王等平台,都有提供這類服務。

記者實測發現,官方版可看到全國各地的詳盡成交資訊,而民間版的介面操作則較友善。門牌地址揭露是基本功能,若想拆算車位價格、得出精確的實際單價,可善用591實價登錄平台。

而一般民眾習慣選定社區、再比較同社區的房價,使用樂居網就可在同一個頁面,看到社區基本資料、成交均價、歷史最高及最低價、每一戶的成交金額等,介面直觀流暢。

招數2 七八九法則出價談判


對於周邊成交行情有了概念,接著就是開口出價,房市專家Sway傳授「七八九法則」,評估物件的條件、再依實價登錄打折出價,成屋都適用。

「推案量較大的重劃區,近期湧現拋售潮,可依實價登錄均價打七折出價,再一點一點加回去,用耐心慢慢磨。」Sway說,若喜愛某個區域或社區, 也可利用各大房產平台,觀察待售物件數量,待售量越大,表示買方的選擇越多,可談判空間就越大。

至於一般物件可打八折出價,遇到Apple級的優質物件則建議打九折出價, 「例如這棟大樓一年只有一戶釋出,是A級的稀有物件,就用九折試探看看。」Sway說。

鎖定中古屋者,甚至可探詢屋主的持有時間,若是較早期買進,當時房價不如近年飆高,屋主買入基期低,也有機會用耐心磨到合理價。


招數三 銀行當隊友先行估價


近二年房價高漲,銀行估價已追不上成交價,畢務潔提點,銀行評估進件時會視成交價及鑑價取其低,因此民眾可請教銀行業的朋友,先估價、再出價,讓自己手上的資金處在安全水位, 自備款才不會超出預期金額。

舉例來說,民眾以總價一二六○萬元買下新竹住宅,預計貸款八成、可核貸金額一○○八萬元,扣掉貸款金額後,手中應備妥自備款二五二萬元。評估有足夠資金可負擔後下訂,沒想到銀行估價後,房屋估值僅一千萬元,核貸八成、只能貸到八百萬元,也就是自備款暴增到四六○萬元,此時就會出現二○八萬元的資金缺口。

德明財經科技大學客座教授莊孟翰指出,實價登錄系統會遞延顯示,揭露的案例價格無法即時呈現房價變動,加上銀行估價本就保守,因此產生價差, 民眾簽約前可多找幾家銀行評估,一方面抓準預算,也能做為議價籌碼。

招數四 先砍單價再總價去尾


「議價是一種心理戰術,買賣雙方有緣分才容易成交,不是隨便喊個芭樂價逼對方賣給你。」《住宅週報》社長陸敬民認為,培養價格敏感度,也要掌握人性,可以先從單價下手,例如每坪砍個二萬元,比總價一次砍個百來萬元更容易讓人接受,接著以總價爭取議價空間,最後掐頭去尾。

假設總價二二九○萬元的房子, 權狀坪數三十二坪,換算單坪價格七十一.五萬元,可以試著將單坪議價至六十八萬元,讓總價落在二一七六萬元,再從總價去尾數到二一五○萬元, 循序漸進、耐心磨到雙方合意的價格, 較能促成成交機會。


▲想買預售屋的民眾,可趁此時投資客趕著出清,鎖定換約物件。


招數五 鎖定投資客換約物件


打炒房政策可能在下半年拍板上路,近來滿手物件的投資客急著下車,想要購買預售屋的民眾,可從市場上的換約物件下手。

陸敬民透露,房市瀰漫著山雨欲來的緊繃態勢,投資客都在調節手中的籌碼。去年底行情正俏,雖有打炒房的風聲,但投資客仍在觀望,沒有認真要賣,直到今年四月氣氛越來越凝重,投資客趕在下半年《平均地權條例》修正案拍板上路前,五、六月就會在市場上釋出物件,本來轉手利潤抓很高,越接近法案通過時限,讓利空間就越大,甚至出價就談。

「現階段房市的控球權拋回給自住客,投資客趕著出清,換約物件會比建商餘屋多,民眾若掌握這個訣竅,透過各家房地產平台可找到這類待售物件。」陸敬民說。Sway則透露可將當初的推案價,對照現在的開價,兩者價格相加除以二,再打個九折至八折不等,做為議價基礎。 閱讀完整內容
鏡週刊2022/6月 第297期

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