3大房產專家解析金牛房市

去年央行祭出限貸令、立法院通過實價登錄修法,政府展現打炒房決心, 使得2020年一度買氣過熱的房市,最終稍見冷卻。來到2021年,房價究竟怎麼走?何時進場才是最佳時機?我們採訪了全國商總理事長賴正鎰、知名房產學者張金鶚及大陸建設董事長張良吉3大房產專家,全面解析今年房市走勢。


▲大陸建設董事長張良吉(左)、全國商總理事長賴正鎰(中)與知名房產學者張金鶚(右)多認為,今年房價與去年相比變化不大。

去年底立法院通過「實價登錄二.○」修法,明定成交案件的門牌、地號要完整揭露,更增訂了紅單納管機制,禁止紅單轉售,顯示政府積極打擊投機炒作的決心。而早在十二月初,央行就已無預警祭出選擇性信用管制打炒房。

打炒房鐵腕祭出後,市場買氣稍見冷卻,即便年底適逢購屋旺季,民眾對買房卻轉為觀望,十二月全台房市交易量因此較十一月略減三%。

政府選在此時出手干預房市,主要原因就是房市過熱,二○二○年全台房市出現「五高一低」現象:預售案戶數高達近十一.五萬戶,總銷超過一.六五兆元, 雙雙創近十年新高;買賣轉移戶數破三十二萬;前三季房貸總額達七. 八兆元;商用不動產加土地交易超過四千億元也都創歷史新高。一低則是房貸利率僅一.三二%,創下歷史新低。

「二○二○年完全超乎預期,推案戶數增加二成,是價量齊揚的局面。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰分析,導致去年房價上漲的原因有三:空前低利率,無限資金追求有限資產;外銷暢旺,台灣疫情控制得當,熱錢湧入;缺工缺料, 地價飆漲。

來到二○二一年,房市怎麼走,是許多想購屋置產的民眾關心的議題, 本刊綜合專家、產業人士分析,總結出以下四大發展方向。


▲去年底央行祭出限貸令,政府展現打炒房決心,市場買氣稍見冷卻。

剛性需求撐盤 投資客縮手

「央行打炒房可說是打中要害、拳拳到位。」知名房產學者張金鶚分析, 央行打炒房就是針對投資客而來,最高貸款成數六成還算溫和,最到位的屬無寬限期,「資金緊縮,若投資客口袋不深,會想先賣先贏,趁勢脫手。」

賴正鎰表示,確實有聽聞紅單拋售現象,「原本建商承諾八成至八成五的貸款成數,但預期成本恐增加,會想盡早出脫拿回利潤。」他預估,房屋供給量會增加,但有一、二年的緩衝期,「銷售同業也表示,購屋人潮中投資客已減少一五%,自用族群則沒有減少。」

大陸建設董事長張良吉分析,市場仍以剛性需求撐盤,其中又以低總價、小坪數的房子最受歡迎。去年房市雖熱,但大坪數、高總價物件買氣低迷,「依據市場需求,四、五十坪的物件最好銷售,但建商也會因應不同家庭樣貌與消費者需求,在同一棟大樓規劃不同房型格局。」張良吉表示,以往整棟全是套房的設計已退流行。

土地價格回穩推案量減少

二○二○年房價上漲,建商都坦言與土地飆漲脫不了關係。「土地成本過高,經過投資報酬率的計算後,近期都買不太下手。」張良吉表示,由於地主土地持有成本低,價格談不攏時,地主可以等待、不急於出售,建商卻只能任由對方開價,譬如台北市信義區仍有很多空地,就是地主還在等待滿意的價格。
賴正鎰直言,這一波真正賺最多的是地主,「過去開發商淨利約一八%, 三年完工下,平均一年賺六%,但近年地價大幅上漲,整體淨利只剩一○%, 換算一年才三.三%。」此外,賴正鎰也針對央行增列購地限貸令表示肯定, 由於貸款成數從八成降至六成五,減緩了購地速度,土地價格漸回穩。

「央行出手打炒房後的一個禮拜, 我就接到十塊很漂亮的土地,例如以往台中單元五價格落在每坪六十萬至六十五萬元,新的報價降到五十五萬元。」賴正鎰說,長期來看土地價格將回歸正常,建商買地也更加理性,削弱搶地囤地風氣,預估推案戶數會減少一○%,總銷減為一.四八兆元,連續四年的漲勢將畫下休止符。


▲銷售端透露,政府打炒房後,購屋人潮中投資客已減少15%,自用族群持平。

房價短期有壓長期仍持平

除了購地貸款限制對建商有影響之外,央行新增的餘屋貸款限制也為建商帶來衝擊。張金鶚分析,餘屋限貸令降至五成後,小建商首當其衝,若資金周轉成本過高,相較下降價出售房屋反而更加划算時,勢必會走向調降房價的路,在如此競爭的市場中,不免會出現骨牌效應,「周邊紛紛降價,到時大建商能不降價嗎?」

另一方面,經歷去年底政府一連串打炒房措施,民眾對未來房價也會有預期心理。張金鶚分析,消費者擔心自己套在高點,短期多觀望,總結今年房市會盤整向下。但從建商角度來看,則多認為今年房價會與去年持平,賴正鎰預估,今年將是「價穩量縮」格局,房價短期內受壓抑,但建商不會有降價行動,呈現平盤局面。

張良吉則從市場供需分析房價走勢,供給方面,土地價格對房價影響甚深,建商在取得土地時,就已經訂下推案價格基礎,劃出合理利潤,因此建商不可能降價,寧願等待適當時機再推案。在需求面上,買房非立即性需求, 若房價拉高,消費者可以選擇等待,供需自然達到均衡,「預估今年房價變化幅度不大。」

雙北市潛力大 買房勿躁進

總結去年的房市,台中推案成長幅度超過三成,其次則是新北與桃園。由於房地產是循環經濟,隨著台中、桃園、台南房價起漲,賴正鎰認為今年台北、新北最具潛力,上漲比例約三至五%,並極度看好新北重劃區發展,包括三重、新莊、泰山、新板特區。
至於今年想購屋該怎麼挑?張金鶚建議買房勿躁進,價格得殺到滿意為止,「現在房子供過於求、空屋多,房價過熱,且少子化也是明顯趨勢,我覺得不必急於現在。」張金鶚強調,房價不是首要考量,物件才是重點,應以個案思考,評估個人預算與需求。

在挑選建案方面,地點與規劃為首要篩選條件。賴正鎰建議挑選交通便捷、周邊公共設施完善的地區,年輕人、首購族可從蛋白區、重劃區著手。張良吉則強調規劃的重要,室內採光、格局、出入動線等影響生活品質,未來若想換屋脫手也都可加分;此外,挑選提供完善售後服務的建商,居住起來更有保障。

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鏡週刊第225期

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鏡週刊

2021/第225期