零首付時代來了!買房全攻略

從豪宅到小套房,為何買房能免訂金?

當最低房貸利率,碰上最高新建餘屋量,全台兩成新建案喊出低自備:不必先存錢,還能向建商無息貸款,房市新戰國時期,怎麼買最聰明?
你能想像嗎? 僅僅五年前,政府還用力打房, 實施信用管制、豪宅限貸、課奢侈稅,如今, 台北市竟出現豪宅首付訂金,連一毛錢都不用,還可以全額貸款!

「零首付、零自備」,買房幾乎不用存錢,這是以往無法想像的購屋條件,卻在當今極為特殊的背景下,掀起台灣房市前所未見的新風潮。

台灣房市怎麼了?台北買八千萬豪宅竟不必付訂金,還能全額貸款

二○一八年底,一次採訪結束,我在台北市南港展覽館五分鐘車程處,看見一幅吸睛的賣房廣告:「零自備,全額貸」,六個斗大的廣告標語,就掛在一戶要價至少八千萬元的北市豪宅成屋案外牆上。

跑地產新聞將近十年,我頭一次看到買台北市豪宅,自備款可以降到連一毛錢都不收。過去一般新屋,自備款至少兩成起跳;高價位豪宅,首付訂金至少要房價的三%到五%。縱使二○一六年房市轉冷淡後,個別建商也推出零首付建案,但那是零星出現,且以低價屋為主,從未像現在,中高低價全都出現零首付、低自備案例。

「現在全台至少兩成以上的建案採用(低自備,包括零首付),以今年六都上看一兆元的新屋量體來看,就有超過兩千億元的建案採用,而且還在擴大,規模至少是近十多年來最高。」一位地產雜誌市調主管推估。

所謂的「零首付」,意指首付訂金最低降為零;而這類的案例,多伴隨一成以下的自備款方案,甚至連自備款也是零,全部分期付款。為什麼全台掀起零首付風潮?

因為,新建餘屋戶數創史上新高,房市交易持續低迷;銀行存放款差額創新高,房貸利率創新低;房市與資金市場,都存在嚴重的供給大於需求,「二高二低」導致建商與銀行聯手,推出前所未見的銷售方案。
高庫存低買氣,變壓力銀行急著消化爛頭寸拱出建商借錢,無息轉貸消費者

二○一三年,頂新魏家以九九%貸款,購買九戶帝寶,引發眾議,雖是豪宅限貸令前的個案,但前央行總裁彭淮南仍糾正相關銀行追回超貸,並壓低成數至六成以下。誰能想到,五年後,餘屋高加上爛頭寸,同樣的九九%貸款,竟變成全民均可使用的工具。

先看第一高,全台二○一八年底待售新建餘屋推估十一萬四千餘戶,新屋庫存史上新高。

去年底的永慶房市趨勢前瞻報告現場,永慶業務總經理葉凌棋運用內政部二○一七年底的待售新建餘屋最新統計,加上使用執照、建築執照與銷售率,推估二○一八年底累計待售新建餘屋總量逾十一萬四千四百戶的新高水位,短短一年內的增幅高達五成,一年增加近四萬戶新建餘屋。

同時葉凌棋斷言,新屋庫存必須腰斬,回到五萬戶以下,才可能回到比較健康的供需狀況,但從新增供給來看,三年到五年內還很難辦到。

龐大的庫存壓力,卻碰上低迷的買氣,去年房市交易量約為二十八萬五千戶,雖較前年略升,卻較二○一○年萎縮近三成,這是一低。一高與一低,成為建商願意提出超低自備款方案的主因。

第二高,是全台銀行累計存放款差額逾十兆五千億元,史上最高爛頭寸壓力。

攤開金管會統計,本國銀行存款金額突破三十八兆元,存放款差額去年八月一度擴大到逾十兆五千億元, 雙創歷史新高, 導致今年伊始,永豐、渣打兩民營銀行房貸利率就下殺到一. 五八% 史上最低水位。

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商業周刊 第1628期

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零首付時代來了!買房全攻略

商業周刊

2019/1月第1628期