房市瘋漲建商毀約不賣 買預售屋4重點自保

房市買氣熱絡,預售建案銷售率突破6成,延遲交屋或毀約卻時有所聞,據內政部不動產資訊平台統計,去年第4季房產糾紛就以「違約」居首,預料今年將更多。辛苦存錢、開心買房,如果碰上建商違約,絕對讓人氣結。律師提醒,建商自訂的合約內容,仍要遵守內政部的定型化契約,民眾應利用審閱期細讀合約內容,以維護自身權益。



房市瘋漲,賣方當道,但因營建成本上漲造成壓力,使得預售案延遲交屋、建商毀約爭議時有所聞。

日前高雄聯上建設的購屋民眾就投訴表示,交屋日期原訂在今年一月三十一日,但去年八月底收到建商通知,因疫情導致缺工、缺料,要延遲二年交屋,並提供二個選項:無息退款或繼續等待。這群被打亂入住時程的民眾,質疑建商是因房價上漲而惜售。

預售早鳥 被刁等嘸厝

根據內政部不動產資訊平台統計去年各季度房地產消費糾紛,第四季即罕見以「終止委售或買賣契約」居冠,超越常見的「房屋漏水」瑕疵。「房價漲不停,部分建商開始將二、三年前,以早鳥價購屋的買家逼走,想透過解約、賠付違約金等方式,收回房子後再以現有價格出售,墊高自家房價。」天時地利不動產顧問公司總經理張欣民直白說。

House 123執行長邱愛莉也提到, 去年七月朋友看上總價一千萬元的預售案,付訂一萬元後,一直在等簽約,沒想到今年一月初,代銷突然告知,建商欲解約、願意(加倍返還)賠付訂金二萬元,「當時一千萬元的房子,現在都開價一千三百萬元,房市今昔市況大不同,買方也只能無奈被動接受。」

三十二歲的小偉即將調派高雄, 最近他在當地看上一間預售屋,房型適合、價格也能負擔,孰料拿到契約書卻看見「自願放棄審閱權利」等字樣,「我想爭取帶合約回家審閱,業者說,後面有人在排隊等這戶了,要求我必須支付押金才能借閱帶回,還說契約內容已參考內政部定型化契約的規定,不能更改。」小偉不解,頻問這樣合理嗎?

在房市熱絡、預售建案銷售率突破六成之際,民眾究竟該如何保障買屋權益?專家提出四大重點。

重點一 審閱期至少五日

台灣消保協會主任黃琞傜表示,內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》(俗稱公版契約) 第一條就明定,可由買方攜回審閱,審閱期間至少五日。民眾不需支付任何訂金,就能將合約帶回審閱,或請教專業人士細讀合約,而目前市場上的合約審閱期以七日居多。

重點二 確認列違約條款

定型化契約有關「違約之處罰」, 包括「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」等。至於建商延遲交屋或毀約的違約條款,主要須檢視兩個部分。

公版第十五條第四項通知交屋期限:賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。

律師蔡志雄表示,碰到建商延遲交屋,「以公版契約來看,假設已繳價金八百萬元,建商逾期每日須賠付萬分之五利息,也就是四千元,若延遲二年, 則要賠付二九二萬元。」

公版第二十四條違約之處罰:買方依第一款或第二款解除契約,也就是違反開工及取得使用執照期限、違反瑕疵擔保責任時,賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償不得低於百分之十五房地總價款之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。

舉例來說,房屋總價一千萬元, 退還已繳價金之外,建商要再多付買方一百五十萬元的違約金。

重點三 內容不低於公版


▲內政部公告的定型化契約,各家建商都必須遵守,且訂定的合約內容不可比公版還低。



禾亞法律事務所主持律師陳夏毅指出,內政部的公版契約,各家建商都必須遵守,且建商訂定的合約內容不得低於公版。

例如公版的延遲交屋每逾一日需賠付萬分之五單利利息,若建商契約的遲延利息為萬分之二,擺明業者想減輕交屋責任,但因不符合公版契約,民眾就可以要求改正,並增補契約內容。

至於簽約後毀約或違約,依公版規定賣方要賠付房地總價款的一五%為違約金,且不得低於一五%,民眾就要守住一五%這條防線。

另外,建商對於日期有時會用模糊的字眼帶過,例如:「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」,但最好以內政部版本為準:本預售屋之建築工程應在民國日之前開工,民國 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,清楚寫上「日曆日」。

陳夏毅強調,定型化契約的宗旨是為保護消費者,提供制式化的條約內容做為參考依據,因此任何條約內容都可依個別需求進行調整、增補,合約內添加附註文字成為「個別磋商條款」,這也是《民法》中「買賣雙方要約承諾」的契約精神,民眾也可要求註明「最遲交屋日期」,絕對沒有契約不能更改的事。

重點四 司法系統查信譽


▲律師建議民眾善用司法院法學資料檢索系統的「裁判書查詢」功能,了解建商品質及商譽。



黃琞傜說,許多人買房子是看價格、地點,其實應該把「建商信譽」放在首要。以常見的延遲交屋爭議來說, 建商手上可能同時運作十五個建案,有的在工程期第一年都未施工,現在卻突然告知買方要延遲交屋,「到底是因為口頭宣稱『疫情導致缺工、缺料』的理由,還是因為建案太多而來不及調配工班?」她質疑。

民眾除了多上網搜尋、多詢問有經驗的房地產人士,以釐清建商過去的商譽,陳夏毅也建議,可善用司法院法學資料檢索系統的「裁判書查詢」功能( https://law.judicial.gov.tw/FJUD/default.aspx ),在檢索字詞中輸入預售屋、延遲交屋或建設公司名稱等關鍵字,就能查詢歷年相關裁定判決,做為了解建商品質的參考,避免踩雷。

閱讀完整內容
鏡週刊第287期

本文摘錄自‎

房市瘋漲建商毀約不賣買預售屋4重點自保

鏡週刊

第287期