發哥好宅─都市更新的挑戰：不同意戶問題是否有解？

br /> 在當前的都市更新與危老重建的過程中，開發整合被視為重建案是否能夠成功的關鍵因素之一。

近幾年來，隨著營造成本的上漲及危老重建時程獎勵的遞減，有些公司為了降低發包成本，會進行多個街廓整合，使得都市更新及危老重建的基地規模越來越大，但也因為基地規模的擴大，需要整合的住戶數增多，產權結構也更加複雜，同時加劇了整合的難度與風險。倘若時間一長，由於涉及的住戶數量及產權結構的複雜性，這些挑戰可能使得交易的談判歷經數年卻仍無法達成共識，結果只是一場空談。

針對每一個案情況 制定相對應解決辦法

隨著都市更新法規的推動與觀念的普及，現在大多社區若有重建機會，有意願參與的住戶比例幾乎都有六、七成以上，有些甚至超過八成。然而，重建過程中最困難的往往不是這些大多數住戶，而是那些少數二至三成的不同意戶，並且有意願重建不一定代表願意簽約給某一建商，大多數社區都需要經過選商、比較、通過大量的溝通以及說明才能達成共識。

因此，開發整合單位必須針對每一個個案情況，制定相對應的解決辦法，若無法妥善處理，將會面臨一連串的挑戰，例如對於重建的不信任、分配條件的不滿意，甚或是非理性溝通等。隨著都更危老重建案件逐年增加，訴訟案件也相對越來越多。

為了更深入瞭解這一現象，我們來看看一個具體的危老重建案例。

某一社區老屋屋齡已經超過七十年，住戶們有感於居住安全疑慮及生活品質、環境不佳，尤其是面對屋內漏水嚴重、缺乏停車位及電梯設備問題，重建的話題在鄰里間談論了十幾年，歷經了多家建商協商，卻因某一家族因素而整合不成。

最終經過開發團隊多年努力，好不容易說服所有住戶達成100%同意簽約自主重建，重建計畫隨即展開，經過多次會議討論及危老重建相關審查程序，全體住戶也開開心心進行選屋完成，終於要等到申請建築執照，期待著三年後能搬進安全舒適的新家。

保障所有居民合法權益 提升整體效率

然而，期待的希望卻在疫情期間被抹滅，因前幾年疫情導致營造費用飆漲，原不同意戶突然表示要停止參與重建。儘管已詳細說明重建後建築的價值增加，並不影響地主本身的既有權益，且其他鄰居也提出相對應方案，包括以市價購回其本身要出售之餘屋，讓其參與重建無後顧之憂，但該戶仍非理性提出更多要求並不再配合後續重建流程，導致整個重建案被迫中止，進入訴訟程序。多位年長地主表示：以後應該無法看到重建的新屋了。多年的期待瞬間化為泡影，讓他人聽了心酸不已。

都市更新的核心目標是提升居住安全和生活品質，法律上也應保障每位住戶的權益。但由於少數的不同意住戶行為，造成其他大多數人錯失享有安全居住的機會，使得社會大眾不敢輕易進行重建，擔心投入大量時間、金錢與精力只換來更大的困擾，對社會造成了不少負面影響，這也並非大家所樂見。

針對這一困境，政府已制定相關的協調及代拆程序，且雙北市皆已有幾件成功之案例。不過，須待多次協商不成後才可啟動代拆程序，協商過程需經歷一段時間，在這段協調時間內，已同意的住戶只能等待。

該如何保障所有居民合法權益的同時提升整體效率，成為政府和社會需要共同解決的重要議題。

▲「開發整合」為是否能夠成功重建之關鍵因素，若遇到非理性無法溝通的地主，只能修改都更重建範圍，將該棟建築排除於重建範圍之外，或是向政府申請代為拆除。圖／中力都市更新提供

輔以完善的法律措施和制度規範

為了有效化解居民與開發者之間的不信任或矛盾，未來應該透過更完善的法律措施和制度規範來加以協助。不僅要確保不同意戶在代拆後能獲得合理的補償與安置，同時也需努力避免產生新的矛盾，這將有助於促進都市更新重建的順利進行，並減少因少數住戶的反對而拖慢整體重建進程。

若能逐步累積成功的重建案例，增強居民對於都市更新計畫的信心，未來的重建將有望順利進行，提升居住安全的核心目標必定能夠成為現實，讓更多的家庭能夠享受到安全與高品質的居住環境。 閱讀完整內容