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台灣REITs市場商機大,樂富一號背後大有來「投」

沉寂近十一年的不動產投資信託(REITs)市場,近來似乎開始活躍,今年接連有兩檔REITs問世,其中一檔樂富一號,不僅是國內第三檔募集超過百億元的REITs,其背後的投資團隊,各個都是最初參與台灣REITs市場的資深金融業人士。

▲林超驊會再投入台灣REITs市場,主要是看中其商機,市場有很大成長空間。

國內REITs市場在二○○五年三月第一檔富邦一號掛牌上市後,最高曾有八檔不動產投資信託基金同時掛牌交易,其後因基金的淨資產價值無法完全反映所持有不動產的市價增幅,有三檔基金被清算下市,目前僅存五檔壽險公司發行的REITs,分別為國泰一號、國泰二號、富邦一號、富邦二號、新光一號。

而後REITs市場也因投資人發起清算等因素,自○八年後就沒有核准發行案件。

沉寂將近十一年,終於又有金融業者投入發行。由王道銀行推動的圓滿一號於今年六月掛牌上市,目前基金資產池現有兩檔不動產標的,包含台南FOCUS時尚流行館百貨與新北板橋中正路上十六層整棟商辦大樓,合計總規模約三十億元。

另一檔樂富一號預計於九月中掛牌上市,初始標的包含台茂購物中心一至四樓產權、台北市大都市國際中心,未來鎖定的投資標的有NASA辦公大樓、松麟企業大樓的部分樓層或單位,以及海外、國內REITs的投資持股。此檔基金預計募集規模將達一○五億至一一五億元,為國內第三檔募集超過百億元的REITs。

樂富一號是由高盛證券台灣區前總裁張果軍、野村證券台灣區前總經理翁明正與雷曼兄弟前副總裁林超驊組成的「樂富資本」發行。他們從最初就參與台灣的REITs市場,對於REITs並不陌生。

樂富資本資深合夥人林超驊表示,他們對REITs鑽研很久,會想再投入發行,主要是覺得「商機還很大」。

 

他說,美國REITs市值約一.一兆美元,約占整體美股市值五%;新加坡REITs市值約為五一八億多美元,占新加坡股市約六.六%;日本REITs市值高達一一六○億多美元, 約占整體日股市值二.四% ; 而台灣RE I T s 市值約二十二億美元,僅占台股市約○.二二%。

「台灣是一個成熟的市場、REITs是一個成熟的商品,而台灣落後這麼多,未來就算漲三倍也才○.六六%,市場有成長空間,若好好做,也許可以把這個產業做到像樣的規模,這也是我們的目標。」林超驊說。

台灣市場有成長空間

林超驊分析,REITs的股價要能支撐,有兩個重要因素:第一,每年租金能增加;第二,房價上漲,且能夠處分來實現資本利得,股價才會實現。

有別於過去多以商辦大樓為主要投資標的,樂富一號REITs以百貨、商場為主要物業,租金比較有成長空間。因此,樂富一號與德國最大的退休基金BVK共同買下桃園台茂購物中心產權,租金收入、商場營運費用及資本開支將依各半的比例雙方拆分。

林超驊說,台茂整體年營收從○八年的二十億元增加到一七年的六十億元,出租率皆為一○○%,在保守的營運假設下,未來仍可以維持每年三%至五%的成長率,預期租金收益也可以成長三%至五%。未來還會藉由營運的成長以及營運費用的節省,來提升REITs投資人的收益。

另外,樂富一號REITs的信用評等是twA+,最高借款上限是三五%,也就是說以一一○億的基金規模,可以借到三十三億到四十三億,這筆錢可以再拿去投資其他不動產,如購入符合《都市更新條例》、《危老條例》,或是符合「開發型」不動產能「創造價值」的物件…閱讀完整內容

▲至於樂富一號REITs的投報率,林超驊保守表示,目前市場上REITs的投報率都有三%以上的收益,預估表現不會低於其他REITs。

新新聞1642期

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投報率三%以上想成包租公婆趁現在

新新聞

2018/8月號第1642期