凶宅瑕疵不擔保!低於行情價的房子,小心有鬼?

曾經發生過命案的房子,一般都被冠以「凶宅」,其房價也比周邊房子低一至兩成,甚至也可能賣不出去,但不少投機者仍冀望低價買進,再漂白賣出。

文.顏瓊真

最近因喝醉酒而爭議迭起的新北市議員李婉鈺,日前遭報導,名下位於台北市新生北路錦新大樓內的九間房屋遭到法院拍賣,而引人注意的是,該棟大樓三十多年來發生多起事故,總共鬧出二十四條人命,被視為台北市最著名的凶宅大樓,實不為過。

理財周刊 第902期

凶宅房價明顯低於周邊


中國人重視「風水」,一些具有「刀煞」或是一些三角窗地帶的房子,較不為注重風水者所喜愛,而一些傳出凶殺案的住宅,要嘛賣不出去,不然就是「便宜賣」,但也有人「八字比較重」,不信邪,就有人敢買來住,例如發生震驚全國的洪若潭夫婦一家五口滅門血案,該住家別墅後來被一位李姓醫生買走,稍加整理後,甚至還開放供人參觀。

然而凶宅如果落入法拍市場,會有人敢去「拍」嗎?房仲人員指出,敢去拍的人,有部分是投資客,趁著拍賣價低而買進,之後再進行裝潢整理後,以低於市價一到兩成的價格賣出。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,一般來說,凶宅當戶依照個案狀況與時間長短會是正常價格的五到八折,鄰居受影響幅度有限,不過一般仲介知悉多會告訴客戶,以免未來有糾紛,此外,該大樓的房價,大概比周邊房價低一到兩成,不過除了凶宅問題外,管理與小環境紛亂,也是房價不如人的主要因素。

只是,凶宅若賣給「不知情」者,往往也容易滋生房屋交易糾紛,有不少「不知情」的買主,事後一知道是凶宅後,往往都會主張「解約」,但因目前對於「凶宅」的定義還不是很明確,且「知情」與「不知情」,屬於一線之隔,能否順利「解約」?恐有一番波折。

買房最怕遇到凶宅瑕疵


冠博法津事務所資深顧問,同時經營LINE@「白法務的不動產法務園地」、大力宣導不動產交易安全的實務專家白宗益指出,買賣房屋最怕遇到的瑕疵就是俗稱的「凶宅」。

所謂「瑕疵」是指「交屋之前就存在於房屋而且買方沒有發現的缺點」,因此,不論買賣標的為何,只要有缺點,影響價值,降低品質,就是《民法》所謂的瑕疵。

唯凶宅的瑕疵並不存在房屋外觀,也不是透過儀器可以檢測得知,一般人也無法感受到(特異體質則另當別論),但卻是嚴重影響房屋交易價值的特殊瑕疵型態;目前法院都普遍認同凶宅是瑕疵,但是這種瑕疵的特殊之處在於人們無法以感官加以觀察與檢驗,只能用過去發生的事實來證明這類瑕疵確實存在於房屋之上,進而影響買方對於房屋價值的認定,而減損交易上的價值。

但是,「凶宅」二字不是標準法律名詞,目前沒有明確定義,因此在認定這類型瑕疵時,就必須先討論什麼情況下,可能被認定是凶宅。

理財周刊 第902期

凶宅買賣要標示


白宗益表示,早在二○○三年六月二十六日所公布的不動產委託銷售契約書範本,在「房地產標的現況說明書」附件,即要求賣方必須就「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」進行告知。

進一步在二○一六年一月一日施行的「不動產說明書應記載及不得記載事項」,更進一步要求房仲業者應善盡調查的責任,揭示以下資訊:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事」。

目前在《強制執行法》第七十七條則有明文規定,法院在受理強制執行的聲請時,必須調查查封不動產是否曾發生「非自然死亡」情事。然而比較可惜的是,所謂非自然死亡的定義為何,目前仍未見明確界線。因此,凶宅要有明確定義恐怕還有相當漫長的路途要走。

舉例來說,新北市中和區興南路二段一棟舊公寓的第四、五層樓,於今(二○一七)年十一月二十二日發生縱火事件,因而導致九人死亡,該層樓算不算「凶宅」呢?白宗益說,若依據不動產說明書應記載事項的規定:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事」,此一事件導致多名房客喪命,凶宅的認定較無疑義,但例如跌倒、心肌梗塞、墜樓致死等等,是否屬於凶宅,有時候認定起來便非常棘手;不過他認為應該儘量「從嚴認定」,才能避免後續的爭議。

白宗益談到,他經常受邀分享不動產交易的實務案例分享,有不少房仲業者一直對不動產說明書要求「仲介要查明房屋的專有部分,在屋主產權持有期間是否發生過凶殺、自殺或一氧化碳中毒等其他非自然死亡事件」乙事感到相當困擾,尤其是有些屋主(賣方)刻意隱瞞,而仲介業者也未善盡調查的義務時,事後一旦被發現房屋內確實發生「凶宅」事件,恐怕房仲業者辛苦賺到的服務費都不夠賠,還要倒貼給買方。

理財周刊 第902期

法官自由心證致判決不一


白宗益表示,仲介調查,除了兇殺及自殺外,非自然死亡也應該要調查;至於何謂「非自然死亡」?只要不是壽終正寢,都必須要調查並告知。例如,意外跌倒、墜樓、吸毒暴斃、心肌梗塞、噎死、嗆死等等,全部都算。

他說,仲介的調查義務,雖然可以透過「不動產說明書」的內容來具體確定,可是,法院在處理個案時,並不會以不動產說明書為準,而是法官從「自由心證」出發,因此,調查範圍絕不能僅限於「賣方持有期間」,也不能侷限於一氧化碳中毒的意外死亡情事。

遇到凶宅爭議,不論你是買方、賣方或仲介,大都可以在法院歷年判決中找到對自己有利的判斷,因此,訴訟策略非常重要。不過,由於法官「自由心證」的範圍很寬,且法院迄今對於凶宅瑕疵並無一致的見解,法院有關判決可以提供參考,但並不能保證未來類似案例法院會有相同的判斷,故建議遇到此類狀況時,要與專業人士討論推敲,尋求最佳戰略。

至於有些賣方「低價買進」凶宅來轉售,對於過去曾經發生過的事實,選擇隱瞞不告知,除了民事的「瑕疵擔保責任」外,還有可能構成刑事詐欺的犯罪。白宗益說,賣方與仲介對於買方應負的責任,性質雖然不同,但卻是同時存在,法院如果認定仲介也有疏失,通常判決賣方與仲介對於買方的損失負擔「不真正連帶賠償責任」,也就是說,仲介賠償買方之後,是不能轉而對賣方進行求償的,而這也就是仲介人員要承擔的風險。

買方多精明些 防凶宅漂白


白宗益另談到,新版的不動產說明書規定,當中規定凶宅只有第一手需要告知買主,之後如果若有再轉手,就沒有強制要求,因而引發前台北市副市長,現為政大教授張金鶚在其臉書PO文,指該條文隱藏「凶宅漂白」隱憂,會有投資客故意購買低價的凶宅,經漂白之後(第二手持有期間未發生命案),再以高價賣出。

很多投機客也認為,可以從中獲利,如日前有媒體報導,藝人夏于喬的父親經由「台灣凶宅網」得知有某凶宅出售,與陳姓男子合意,由陳男掛名買入該凶宅後,隱瞞凶宅資訊出售,被買方控訴詐欺取財,判決於今年十月出爐,夏于喬父親被判一年二個月徒刑,且須沒收不法所得,可說得不償失。

因此,就「凶宅瑕疵」,目前法令對委託人來說,似乎只要確定持有期間沒有發生兇殺或自殺情事就好,至於委託銷售之前所發生的自殺或兇殺致死,委託人好像可以選擇避而不談或當作不知道,但這些都是誤解。

委託人要知道,過去有很多自殺或他殺情事都是發生在賣方持有期間以前,而法院也都判決賣方要負責的案例。原因在於,房屋本身就是因為發生自殺或兇殺情事,而被一般社會大眾所抗拒,價值因而減損,房屋即存在瑕疵。所以,不論發生在哪個時期,賣方都有可能被認定要負責。

而對仲介來說,必須很清楚,委託人所保證的只是持有期間沒發生過,但是,這與仲介的調查義務不能畫上等號,仲介千萬不能僅以委託人持有期間作為調查的範圍,因為仲介對買方收取報酬,負擔「善良管理人」的注意義務,必須善盡調查責任,絕不能僅以詢問委託人的方式作為調查的方法,而必須是詢問當地鄰里長鄰居或商家,明查暗訪,並注意蒐集新聞媒體的報導。

理財周刊 第902期

買方罩子要放亮


買賣房屋,對尋常人來說,因金額龐大,可說是一輩子的大事之一,誰都不想買到凶宅,怕買到想退卻無法退,但又因心裡毛毛的而住得不開心。因此,很多怕麻煩的買方,都會選擇有履約保證的房仲業者進行交易,寄望房仲業者幫忙「把關」,而法院對仲介的調查責任也會課以較高的標準。

因此,在國人普遍對凶宅存有抗拒心理的情況下,一旦發生糾紛,買方爭執的對象絕對不會放過仲介。因此,如果仲介成交案件,不希望被買方到處申訴、訴訟而疲於奔命的話,善盡調查責任並盡量嚴格認定,才是王道··· 閱讀完整內容
理財周刊 第902期

本文摘錄自‎

凶宅瑕疵不擔保低於行情價的房子,小心有鬼!

理財周刊

2017/12月 第902期