民俗鬼月到了有人不怕 凶宅可以這樣買

農曆七月鬼門開，一到民俗月，很多人買房就會聯想到「凶宅」問題，有人怕踩雷，買到凶宅，但有人不怕，認為「窮」比鬼更可怕，還有人這樣買凶宅。

文．顏瓊真

台灣今(二○二一)年五月爆發COVID-19(新冠肺炎)的大流行，並在五月十七日進入三級警戒，之後並發生多起確診者在家猝死案例，就有民眾提出「染疫猝死家中會算凶宅嗎？」不過，內政部次長花敬群很快就做出解釋，凶宅定義是「非自然死亡」，而染疫算是生病，屬於「自然死亡」，故其住家不會被認定為凶宅。

凶宅定義是非自然死亡

內政部在第一時間就由花次長做出解釋，至少可解民眾疑惑，但由此也可見，「凶宅」仍是民眾買房時最怕踩到的雷區。

主要是台灣每年有超過三十萬棟的買賣移轉棟數，代表市場上買房的人數至少有三十萬人，對國人來說，大都希望買到「宜居」宜室來居住，而最怕的就是不慎買到「凶宅」，因此，當疫情爆發後，不少確診者在家猝死案例，才會引起外界關切。

中國土地改革協會副秘書長吳宜學指出，過去對凶宅問題較無規範，但二○一四年時，台南地區發生一起單親媽媽透過法拍市場買下某銀行交給法院拍賣的房子，事後拿房子跟該銀行貸款時，竟遭該銀行拒絕，事後才發現，銀行不受理的理由竟然是銀行「心知肚明」，該法拍屋是一間「凶宅」。

由於單親媽媽好不容易存錢，心想法拍市場的物件房價大約是市價的八折，若能買便宜，那就太完美了，卻沒想到，竟踩到雷區，陷入進退失據的困境。

此事當時經由媒體的報導，吵得沸沸揚揚，該銀行自認理虧，最後買回該法拍屋而落幕。

但此事凸顯了拍賣資訊的不對稱及不透明，造成民眾連從法拍市場拍下房子都「不保險」的情況，引起監察院的關注，並要求內政部能進行法令的修改。

凶宅條款讓房仲要更小心查證

事經內政部的研究與討論，於二○一五年四月十三日完成「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定之修正，新增「凶宅條款」，也就是未來土地、成屋和預售屋的應記載事項中，只要發生過「非自然死亡」的情形，就必須註記在重要事項當中，而該規定並於當年的十月一日正式生效。

其實，在這之前，中華民國不動產經紀商業同業公會全國聯合會於二○○八年發函給內政部，請求就「凶宅」進行解釋，以利房仲業在仲介房屋時能有所適從。

內政部在二○○八年七月二十四日以「內授中辦地字第0970048190號」函釋：查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部二○○三年六月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次十一內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。 而什麼是「非自然死亡」的情形？在「不動產說明書應記載及不得記載事項」內明確規定不動產說明書關於成屋，應記載房屋專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

因此，這是內政部版本對「非自然死亡」所造成「凶宅」的定義，以及要求房仲或代銷業者在出售房屋時，在該所有權人持有期間，該屋發生過「非自然死亡」的情形，就必須註記在重要事項當中。

內政部版本讓凶宅易漂白

但為何是「內政部版本」呢？大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，主要在於賣方「持有期間」的認定，與世俗對於「凶宅」的認定是有很大的落差。

郎美囡舉例，如果一棟曾發生「非自然死亡」而成為「凶宅」的房子，因為該房價約只有市價的八成，或甚至更低的六至七成，某甲貪便宜而買下，接著，重新裝潢並居住，或出租給不知情的人承租，在某甲持有的期間都沒有發生「非自然死亡」，當某甲有天把該房子拿出來賣，它算不算「凶宅」？

依據「內政部版本」，某甲持有期間都沒發生什麼事，它已經不算「凶宅」，但對一般人來說，它還是凶宅，如果某甲在委託出售時，並沒有告知房仲經紀人員，並在不動產說明書中載明，該棟樓曾經是「凶宅」，結果，讓不知情的買方因相信不動產說明書中的記載而購屋，卻在事後被鄰居告知該樓曾有人自殺過，往往就衍生不少買賣糾紛。

隱瞞「凶宅」資訊而售屋的下場會如何呢？吳宜學表示，高雄橋頭地院於二○一九年底曾有一個判決，也就有一個不動產加盟店負責人甲明知某一處房地曾發生跳樓自殺的命案，卻命員工乙以低價買進，之後，卻隱瞞訊息轉手出售獲利約一百六十萬元，新屋主後來得知是「凶宅」後提告詐欺。

此案，因甲、乙兩房仲願意買回爭議的房地，及彌補被害屋主損失，地院考量後，依「共犯詐欺取財罪」判處甲、乙兩人有期徒刑五月、四月，均得易科罰金，可上訴。

此外，另有媒體報導，有民眾購入凶宅，持有五年後隱瞞凶宅資訊，並以低於買進價而「賠售」，但買方一知道買的是凶宅後，也是一狀告上法院，雖然該民眾辯稱不知買到凶宅，且賠售，不構成「不當得利罪」，但法官認為，民眾明知凶宅卻隱匿轉售，最後判刑一年四個月，可上訴。

凶宅案糾紛 法官認定較寬鬆

吳宜學表示，由一些判例可以發現，法官評斷「凶宅」的標準，遠大於「內政部版本」，比較朝向於，只要是曾發生過「非自然死亡」的都算「凶宅」，因為國人買房，只要一知道曾經發生過凶殺或自殺案等情況，內心都會「毛毛的」，基本上都不太願意住在裡面。

永然聯合法律事務所高雄所主任律師吳任偉指出，就一般交易習慣認知，「曾發生兇殺或自殺事件的房屋」，即房屋若存有非自然身故之情事時，一般俗稱為「凶宅」。

凶宅，並不會對房屋本身造成結構性或安全性上效用的減損；但是，對於台灣一般社會大眾而言，仍大多存有嫌惡畏懼的心理。

因此，在台灣地區的房地產交易市場及經驗法則上，大都認這一類的房屋會影響當事人的購買意願及交易價格，進而造成這類型的房屋在不動產買賣市場接受度及交易價格上的低落結果。

簡單來說，就房屋的經濟價值而言，顯然是一種「減損」的瑕疵，法院實務上也就把它納入《民法》第354條「物之瑕疵」的概念。

此外，法院實務上的判斷，也較內政部的函釋為寬鬆，認為不一定要限於賣方產權持有期間，也不一定僅限於在專有部分求死而致死的地點，才能認定為凶宅。

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