理財高手夏韻芬的財務規畫學

編按：儘管政府打房由敲山震虎到雷厲風行，但房價似乎並沒有明顯回落的跡象。據理財高手，同時也是財經節目主持人夏韻芬的觀察，目前打房精準聚焦投資客及建商，未來量會先縮，後續才有價格修正的機會。 台灣人喜歡買房，除了「有土斯有財」根深柢固的觀念外，也受年金改革的影響。愈來愈多的準退休族認為，有房子自住才能安穩退休，還能用「以房養老」的方式來增加老年生活的現金流，卻忽略這筆現金流非固定不變。在夏韻芬新書《找個理由來退休：夏韻芬的富樂中年學》中，便針對以房養老常見的問題和退休規畫做了詳盡的說明。以下為本書精彩摘要：

房子是人生中最大的一筆資產，早年有人說買個房子當包租公等於是養一個啞巴兒子，在退休時候，每個月把房租奉上，比兒子還準時孝順；後來房地產走大多頭行情，買房自住已大不容易，更何況要多買一屋當包租公。

但自住的房子在我們老後，到底該留或該賣？則成了不少人面臨的問題。台灣的自有住宅率大概是85%，顯示有土斯有財的觀念依舊難以撼動；到了晚年，如果可以擁有一間自有住宅，將會是養老最大的一筆依靠。

關於以房養老，以下這2項重點必須留意：

重點1》單身適合以房養老

運用「以房養老」活化資產是一個新選擇，尤其單身沒有小孩者，最適合將畢生買的房子用在自己的晚年。

「以房養老」全名為「不動產逆向抵押貸款」，以前是拿房子跟銀行貸款，每月繳錢給銀行，直到全部清償完畢。而以房養老則是拿房子去跟銀行貸款，每月跟銀行領一筆錢，等上天堂後銀行會拍賣房產清償，因為貸款模式相反，所以名稱中多了「逆向」二字。

目前銀行承作，適合的要件，年滿60歲銀髮族群，擁有建物所有權，就可用房產向銀行借錢，每個月領取固定的收入，作為自己的養老經費，或是追求更好的退休生活，環遊世界的基金，目前國內銀行有辦理「以房養老」的多以官股行庫居多，合庫、一銀、土銀、華銀、台銀、台企銀、兆豐等。 只是過去銀行要推廣該項業務，總是會舉「特殊」的案例。例如，標題是「李老太太將房屋逆向抵押，每月爽花20萬元。」但是仔細看內容，李老太太住在台北市大安區的房子，而且反向抵押10年，因為地段好、抵押年限短，因此每月的金額高得令人羨慕；如果地段在蛋白甚至蛋殼區，抵押年限需要30年，這樣的錢就會差很多。

重點2》現金流是穩定而非固定

一般來說，以房養老最高貸款成數為7成，但實際上房產能貸幾成，還是要看房屋路段、屋齡等條件鑑價而定。若房子位於偏遠、地段差或屋齡老舊，非六都的房屋就可能會大打折扣；而以房養老、每月銀行支付給你的收入，在一段時間之後，因為內扣利息支出，金錢是會減少的。以下我用如何以房養老舉例說明：

假設以房養老的房產額度960萬元，貸款年限為20年，每月銀行給付新台幣4萬元，960萬分成240個月（20年期×12個月）。利息的部分，假設利息總費用率1.76%計（4萬元×1.76%÷12＝58.6元（月扣利息）），以此類推逐漸減少（四捨五入計算）。第1個月可領4萬元。第2個月約領3萬9,941元（4萬元－58.6元（利息內扣））。第3個月約領3萬9,883元（4萬元－（58.6元×2）利息內扣）。

隨著銀行撥付的貸款本金增加，每月需扣除的利息也會逐步增加。目前多數銀行是訂定扣息上限為月撥付金額的1/3，用意是讓月領可以維持基本生活。

以本例月領4萬元，1/3大概落在1萬3,000元，所以從第223期∼第240期止都領2萬7,000元（4萬元－1萬3,000元），後面利息就掛帳（利息欠款9,408元就會等合約到期拍賣房產抵帳）。而以房養老有以下這2個特色：

1.自宅老化：當事人可以在自己最熟悉的自宅安享天年，因為是熟悉的居住環境、老鄰居，這點對老年人很適合。

2.穩定金流：優點是透過活化資產、每月可拿到穩定的現金流，用自己畢生賺的錢來養自己，相對減輕小孩的奉養負擔；缺點是房子區段等條件會影響價值，通常銀行估價會七折八扣、利息內扣等，一般來說領10年後，會明顯感到月領金流變少；另外當利率上漲等因素，每月領的錢也會變少。

對退休金不充裕的人而言，以房養老是可以得到每月現金流當生活費，但不少父母親會因此覺得心有不忍，尤其擔心下一代買不起房子，因以房養老後兒女的繼承就會泡湯。為了家庭和諧，還是事前商量有共識是最好，很多銀行在承辦以房養老業務，還會要求出具子女同意書。

當然以房養老後，房子就會歸銀行，如果子女要繼承也並非不可。以房養老是把房子拿去辦了「貸款」，不是將房產「過戶」給銀行，所以房產所有權人仍是當事人。一旦當事人上天堂後，以房養老的房子還是可以由房子的繼承人做選擇，通常有以下這2種選擇：

1.若認為房產有留念的價值，把貸款及掛帳利息全清償掉，房產就歸繼承人所有。

2.若不想繼承，那銀行就會拍賣房產來清償貸款，如有剩餘的還是會交給繼承人。

不論是何種選擇，最重要的是一定要想辦法無債進入退休生活，以及為人父母的，養老金流要與孩子的留學金流分流規畫，免得孩子及孩子的配偶日後萬一替人作保、創業造成損失，連帶拖累上一代變成下流老人。 閱讀完整內容