中國房市骨牌效應滾大

中國房地產巨擘恆大集團爆發財務危機,近期股價重挫、市值縮水,深圳總部還遭投資人包圍抗議,被外界視為是中國版的「雷曼事件」,令投資人擔憂恐醞釀一波中國房地產商的破產潮。
九月十三日,一行上百人的「恆大財富」理財產品投資人衝到恆大集團位於深圳的總部,包圍恆大財富總經理杜亮,要求公司出面解決問題。對於重視形象的中國社會,恆大投資人這番搏命演出,也為恆大的未來敲響警鐘。

在投資人上街頭抗爭後,恆大集團的股價持續雪崩般地下挫,從最高的二十.四港幣崩跌,到中秋前夕已跌到二.五二港幣。恆大集團的另一家企業恆大物業,股價也從十九.七四港幣跌到三.九三港幣。曾遭到批評,沒有賣出一輛車,市值卻飆上七千多億港幣的恆大汽車,股價也從七十二.四五港幣跌到二.九二港幣。還有恆大與騰訊合資的恆騰網絡,儘管騰訊增加持股,但股價仍抵擋不住跌勢,從十七.八港幣跌到二.三港幣。

擺在眼前的問題是:股價重挫、市值縮水,很快呈現「資不抵債」的窘境。

先觀察恆大集團四家企業的市值變化。恆大股價漲到三十二.五港幣時,市值達四三○三.七一億港幣,如今剩下三三五.二億港幣的殘值。恆大物業在股價十九.七四港幣時,市值二一三四.○五億港幣,如今剩下四八○億港幣。最慘的是恆大汽車,市值最高曾達七○七七.六億港幣,如今剩下二九八.九億港幣。恆騰網絡也從最高市值一六四三.七六億港幣,狠跌到二一二.四億港幣。

股價雪崩,帶來市值大縮水的壓力,但是債務仍然高懸,這也是企業走上土崩瓦解命運的開端。再來檢視恆大的債務,到今年上半年為止,恆大的借款餘額約達六九二○億港幣,包含短期借款二九三三.一億港幣與長期借款三九八六.九三億元,這當中還有一項「其他負債」一.六二兆港幣,全部負債加總後逾二.三兆港幣,將此對照三三五.二億港幣的市值,一看就知道恆大已「神仙難救」。

此外,恆大汽車的負債也有一八三九億港幣,整個恆大集團被龐大的債務包圍。台灣中央銀行在臉書粉專上發文,把深陷財務風暴的恆大,比喻成二○○八年的雷曼事件再版。在中國中央監管嚴格的體制下,恆大這顆待引爆的地雷,也許不會像雷曼兄弟公司破產、連鎖效應襲擊全球那麼恐怖,但恆大集團可能是牽動中國房地產的一張骨牌,因為恆大牽動的資不抵債效應,其實在台灣的九○年代曾經發生過。

一九九○年,台股曾從歷史高點一二六八二點急墜到二四八五點,也把八○年代很多高槓桿、負債急速膨脹的建商打出原形。從一九九○年代到一九九七年、一九九八年的亞洲金融風暴,那些寅吃卯糧、高槓桿的建商最後紛紛倒閉,像國揚建設的侯西峰曾爆發危機,後來東山再起; 新巨群集團的吳祚欽則是捅出大紕漏,拍拍屁股一走了之;陳政忠的宏福建設,以及張朝翔、張朝喨兄弟的國產汽車從此殞落。那個年代,台灣被歷史洪流掃出的建商不勝枚舉。

這次恆大集團背後牽涉千絲萬縷,在房地產向上奔馳的順境,建商極度擴張,幾乎到了無所不能的地步,如王健林的萬達集團、許家印的恆大集團都擁有過歐洲足球隊。這次在習近平加大監管力道下,率先浮現的徵兆是「資不抵債」的危機。而這次恆大的崩盤,也已經衝擊到整個中國的房地產企業。

先來檢視在香港上市的幾家中國房地產企業。首先,是當年接下賈躍亭「樂視網」爛攤的融創中國。最近,融創中國的股價「跌跌不休」,從近一年最高的三十五.九港幣跌到十三.三二港幣,市值只剩下六六七億港幣。回頭看融創中國的債務竟高達一.一○三兆港幣,這幾天融創中國的投資人也走上街頭抗爭,要求融創中國董事長孫宏斌還債。
另一個是原本想以三十億美元作價,賣給美國黑石集團的SOHO中國。當發現SOHO中國創辦人潘石屹夫婦已遠走美國,其股價從四.七八港幣跌到一.九二港幣,市值只剩一○五億港幣。若潘石屹可以順利以三十億美元售出,去年SOHO中國還有二三三.四億港幣的價值,如今股價跌不休,SOHO中國還有債務三九九億港幣,看來情況很不妙。

此外,前中國政治局常委曾慶紅的侄女曾寶寶所創辦的花樣年控股集團,最近股價也加快下挫,從一.六四港幣跌到○.五四港幣,市值剩下三十一.七四億港幣,但負債仍高達九九七.六四億港幣,這是標準的「資不抵債」範例。

香港還有兩大地產商,一是許榮茂的世茂集團,二是楊國強的碧桂園控股。近期世茂股價從三十七.二五港幣跌到十三.四港幣,市值四九○億港幣,但負債高達五六三四.○八億港幣。比世茂更可怕的是碧桂園,這是中國最知名的房企,其創辦人楊國強一度是中國首富,但近期也被恆大的颱風尾掃到,股價從十一.四四港幣跌到六.五二港幣,現在市值剩一五六五億港幣,負債卻高達二.○九兆港幣,單是流動債務即高達一.七六兆港幣,稍不小心就會被烈火燒到。

再回頭看在中國A股掛牌的兩家知名房地產企業,一是萬科,二是華夏幸福。萬科A股股價從三十四.六人民幣跌到十八.九三人民幣,市值剩二二○八.七億人民幣,但負債達一.五九兆人民幣,尤其在萬科創辦人王石宣布退休後,萬科面臨的考驗就更大了。

在恆大事件中,最常被討論的是華夏幸福。過去一年,華夏幸福A股股價最高到十六.四六人民幣,最近狠狠跌至三.六四人民幣;上半年本業虧損一○四.六億人民幣,負債達三九二三.四億人民幣,市值僅剩一一三.二億人民幣,這是等待引爆的地雷,也會危及到身為第二大股東的中國平安保險集團體系。最近被點名的地雷房企還有綠地、金地、新城、恆泰等。

在一連串監管下,中國繁榮三十年的房地產市場,可能出現崩解的大調整,從股價大跌、市值縮水、負債變大到資不抵債,最後壓垮整個房市的惡性循環正在上演中。

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今周刊第1292期

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中國房市骨牌效應滾大

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2021/第1292期