實價登錄新制能遏阻房價作假?

當「獲利」大於罰款,民眾或建商仍可能鋌而走險

整體而言,實價登錄新制的確做出不少改善,申報責任歸於買賣雙方,避免地政士遭池魚之殃,民眾能獲得更詳細的房產交易資訊等。比較可惜的是,民眾最關心的「打假」議題恐怕還有漫漫長路要走,畢竟當可獲得的「利益」大於罰款,買賣雙方仍願意涉險。

◎馬斯克
實價登錄新制即將在今年七月一日起上路,新制與舊制的差異主要有申報登錄方式及三大變革。

新制有三種申報實價登錄方式:第一種是「表單申報、紙本送件」,先到地政機關線上申辦系統申報並列印申報申請書簽章,再至地政事務所辦理買賣登記時一併申報登錄;第二種是「紙本申報」,這是最簡單、最多人使用的方式,只要填妥紙本申報書並簽名蓋章,去地政事務所辦買賣登記時一起送件申報即可。

申報不實責任回歸買賣雙方

若是不熟電腦網路操作或擔心操作錯誤而被罰的民眾,選紙本申報就對了!第三種則是「憑證申報」,民眾需申請自然人憑證,並在電腦上完成憑證安裝,接著到地政機關網站申報,不必再臨櫃遞件。雖然憑證申報可以不出門就完成所有事,但前提是地政機關必須建置完成地政數位櫃檯,並非每一個縣市都能用憑證申報。

至於實價登錄新制三大變革,分別是「申報登錄歸責於買賣雙方」、「辦理買賣移轉登記一併申報登錄」、「依違規情況給予不同程度裁罰」。
由於實價登錄舊制中,民眾往往委託地政士申報登錄,但若登錄資訊有誤,地政士就會挨罰,讓地政士抱怨「公親變事主」。因此,新制把登錄責任歸屬拉回買賣雙方身上,若申報資訊不實,將對買賣雙方直接開罰,且不會先給緩衝改善機會。新制上路後,買賣雙方仍可委託地政士申報,若申報不實,一樣是罰買賣雙方,不再罰地政士。申報責任歸於買賣雙方,除了避免地政士遭池魚之殃外,官方還認為可以對民間申報成交價格造假產生嚇阻力。內政部強調,申報登錄新制透過買賣雙方相互勾稽確認成交資訊,可提升資訊的正確性。

最高十五萬罰鍰難阻止投機分子

但新制真的能夠嚇阻價格造假嗎?所謂價格造假,通常是指買賣雙方透過簽訂假合約方式,向官方申報一個虛假、偏高的成交價格。由於拉高成交價對買賣雙方有利,甚至可以達到特定目的,使得價格造假早已成為房地產市場公開的祕密。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,曾民眾為考量房地合一稅,想報高或報低價,或買家因現金不足,希望報高價格,藉以向銀行爭取較高貸款金額。而新制將申報價格不實的責任歸屬於買賣雙方,對於一般民眾還能起到制約作用,不過若民眾可獲得的「利益」大於罰款,仍有可能鋌而走險,因此未來嚴格的稽查更顯重要。
不只民眾可以透過作假價格獲得利益,建商更可能藉由操控實價登錄大撈一筆。專家認為,法令立意良善,但民眾不見得會守法;如果違法可以獲得百萬元、甚至千萬元的利益,那麼區區幾萬元罰金又算得了什麼?

「打假」才是根絕造假的關鍵。住商不動產企研室經理徐佳馨指出,打假這件事知易行難,因為實務上買賣雙方若合意造假,除非其中一方反悔當「抓耙子」去向官方檢舉,否則外人根本無從得知,官方很難查核價格資訊的正確性。

徐佳馨認為,實價登錄新制立意良善,能幫助房市趨向健全化,且會對價格造假產生某種程度的嚇阻效果,部分民眾可能因此不敢違規,但仍無法阻止投機分子踩紅線。

第二大變革則是「辦理買賣移轉登記一併申報登錄」。依照舊制規定,辦竣買賣登記後三十日內需申報登錄,但新制改為辦理買賣登記時一併申報,將可讓實價登錄所揭露的資訊更快速。

第三個變革是「依違規情況給予不同程度裁罰」。假如申報登錄資訊內容不實,依違規項目不同,分別處以六千至十五萬元罰鍰。

裝潢費等交易細節更透明

此外,實價登錄新制還有一些交易物件相關資訊的改變。

張旭嵐分析,新制要求將交易細節更具體說明,就能看清楚隱藏在價格後面的祕密,如仲介費、裝潢費,以及建物相關資訊如陽台外推、頂樓加蓋等資訊皆須登錄,協助判斷價格是否「虛胖」,這將能協助買家更貼近行情,精準出價。

整體而言,實價登錄的確做出不少改善,民眾能獲得更詳細的房產交易資訊。比較可惜的是,民眾最關心「打假」的議題恐怕還有漫漫長路要走。

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新新聞1737期

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實價登錄新制能遏阻房價作假?

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2020/第1737期