租屋人的暗黑人生!一場惡火點出出租房的法律黑洞

中和惡火吞噬九條人命,卻點出現有的租賃法規中,無論《民法》、《租屋條例》或《應記載及不得記載事項》,均無法禁止違建房屋出租。

文.顏瓊真

理財周刊 第901期
新北市中和區一棟老舊公寓於十一月二十二日夜晚遭人縱火,惡火吞噬九條人命,這場令國人震驚、悲痛的大火,再次掀開違法出租房屋的黑洞。

發生大火的老舊公寓第四層及第五層樓,整層各約四十多坪,卻被隔成十四間出租房,總計兩層共二十八間,而每間房的坪數才三坪左右,有如「蝸居」,根本談不上居住品質,卻是不少「出外人」棲身之處。

畸形出租房 低薪租屋者悲歌


以中和市大火的「蝸居」來說,每月租金五千至五千五百元,若以一個月薪水二十二K的人來說,幾乎占掉四分之一,萬一薪水還比二十二K少的話,可能租屋環境更差。

「台北居,大不易」,不僅是房價高的讓人買不起,就連一般出租房的行情也是高不可攀;近期某出租網就有一件「陽台」變雅房(房內沒衛浴設備)出租案,另還有客廳用「窗簾」一隔,也能算一間房來出租。

只能說,這種「怪」出租房,是時代下的產物,一如多年前,大陸一部電視劇「蝸居」,點出在都會地區謀生不易的「變形物」。

中信房屋副總劉天仁表示,台北市的套房租金,一般在一.二萬元至一.八萬元,若是有管理的商務套房,基本上租金約在二.五萬元左右,就算是二至三房老公寓,租金行情也有一.五萬元至二.五萬元。

至於新北市,如果是大樓的大套房,租金約在一.二萬元至一.七萬元間,如果是舊大樓的小坪數套房,或是公寓套房,租金也要八千元起跳。

因此許多人為了省租金,減輕負擔,通常會選擇雅房,或是老公寓的頂樓加蓋及分割套房產品。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前台北市的平均住宅租金行情,大約一坪八百至一千二百元,而新北市大約一坪五百至九百元,大致上,不同類型的房子租金高低差異頗大,通常整層住家因為總租金高,所以平均單價較低,至於獨立門戶的套房單價最高。

此外,房子位於哪個行政區也會影響租金高低,這部分基本上也與房價連動,精華地段房價高、租金也高,不過房子本身的屋況條件,往往是影響租金最大的因素,就算位於同一個地段,房屋有沒有電梯、管理、屋齡大小、家具設備等等,也都讓房子的租金有大幅落差。

新北市中和地區的房仲業者也指出,以發生大火的中和區興南路二段的舊公寓來說,每間房約三坪,每月租金卻要五千五百元,明顯偏高,但相對於台北市出租套房都要接近一萬元左右,自然成為薪資不高的受薪者,選在台北市外圍租屋的關鍵。

而像發生大火的中和舊公寓,屋內被違法隔成這麼多間,就建築法規來說,只要事前沒申請變更,且經核准的話,都屬室內違建,但因為此種違建若沒人檢舉,政府單位也「看不見」。只是,此處所發生奪去九條人命的大火,究竟能為整個台灣的違法出租房問題起到何種警示效用,就有待觀察。

理財周刊 第901期

巢運點出出租房違規問題嚴重


長期關心住宅安全的「巢運」團體指出,此次大火絕非偶發事件,單是今年已有數次租屋祝融之災,造成多人死傷(見附表),顯見我國的租屋安全問題宛如地雷,不知何時、何地就會引爆!

「巢運」表示,每次相似的悲劇過後,政府都會允諾徹查消安及違建,司法警政單位亦介入調查,釐清責任歸屬,卻阻止不了憾事一再發生!

而我國首部租屋專門法案《租賃住宅市場發展條例》,雖於十一月二十八日經立法院三讀通過,但長期關心社會居住問題的巢運代表、專家及立委,仍點出以下問題,呼籲各界正視此次事件的根本成因;亦提醒租屋條例僅是起點,政府應儘速啟動租屋安全的結構性改革。

一、政府漠視租屋市場,長期縱容地下化逃漏稅:房東逃稅、出租未登錄為常態,市場嚴重地下化,且許多屋主為彌補投報率不足,利用政府寬縱,藉由逃稅、違建、不設消防安全設備等方式來降低成本。

二、就最基本的租屋安全與品質,從不過問,竟只能仰賴建築法規,而且落實上根本形同虛設:這次大火,即使有各種成因,但直接導致如此慘重傷亡,仍在於建築管理制度出大問題。該出租套房僅四、五兩層樓即隔二十多間收租,絲毫不顧及隔火和逃生路線,成為名副其實的「棺材房」。然現有的租賃法規中,無論《民法》、《租屋條例》或《應記載及不得記載事項》,均無法禁止違建房屋出租。

三、危險租屋的受害者多為社會底層,也是政府多年錯誤住宅政策下,最直接被犧牲的群體:租屋市場的承租方多是學生、年輕上班族及弱勢家庭。年輕人以購屋為目標,暫時屈身頂加等窳陋、危險處,一則缺乏危機意識,二則這是社會的普遍價值觀(吃苦只為購屋)。但也有許多弱勢房客,常被一般市場排擠而「租不起且租不到」,不得不蝸居在租屋市場的底層,這也是此次大火罹難者和倖存者的共通背景。

理財周刊 第901期

政府宜正視弱勢居住需求


巢運要求政府相關單位應趁此一不幸事件,真正負起出租房屋安全的把關責任,至少先做到以下事項:

一、優先清查和拆除供公眾使用的老舊違建:中和大火,燒出惡房東和惡房客,也燒出消失無蹤的政府。過去舊違建難拆除,地方政府多從新違建下手,但從安全角度衡量,更應加強老舊違建的查拆力道。

二、進行出租住宅的消防安全管理:違建不易拆除,特別在各式關說、協調介入下,拆除總是遙遙無期。現階段政府除檢討消安法規,將整棟多戶出租供公眾使用的建築物納入消安規範;也可通令轄區內各公寓大廈管理委員會,依公寓大廈管理條例規定,協助監督、檢舉不法隔間或違反消安規定之出租單元。

三、成立出租住宅聯合稽查小組:從各大專院校周邊著手調查是否辦理營業登記(追稅)、是否辦理室內裝修、是否存在消安疑慮等問題。

四、正視弱勢居住需求,提出具體協助及輔導辦法:如果政府光拆除、檢查,卻不正視弱勢居住需求,提出有效配套,就只是將租屋弱勢(社會經濟弱勢和年輕人)推向更地下化的租屋單元,反而惡化他們的居住困境,因此政府應同時增加合於居住標準租屋之供給,包括運用合理租補、包租代管、社會住宅等政策工具。

不過,一部《租賃住宅市場發展條例》的所謂「租賃專法」所能規範的, 大多是願意跟政府配合的出租房東,一些違規隔間的房東,若政府的稽查人員不足,如媒體報導,基隆市約有一萬八千件違建,是六都以外的「違建冠軍」縣市,但拆除大隊僅九名人力, 一年拆三百件, 要六十年才能拆完等現況,更遑論六都的違建件數之多,若是有不少頂樓加蓋違建成為出租房,仍可能成為「租賃專法」的漏網之魚。

租賃專法難制裁惡房東


徐佳馨也表示,新制租賃定型化契約上路,看似多了層保障,但主軸在於代租代管,為了提高屋主參與代租代管的意願,提供房屋稅、地價稅、所得稅三大租稅優惠,還有營業保證金的保障制度,當然對許多屋主頗具吸引力,但畢竟只能吸引、不能強制,因此能否確實規範到無良房東,可能還是有難度。

不過可喜的是,至少有政府監督管理的房屋可供選擇,而能否擴大這部分的供給量,就是目前政府要面對的課題。

在政府公權力緩不濟急的情況下,有租屋需求的民眾,應如何注意租屋安全呢?劉天仁表示,不論承租什麼樣的物件,安全務必是首要考量,所謂「危邦不居、亂邦不入」的原則。

租屋者宜自力救濟


一般住家常用的瓦斯熱水器,要注意安裝的位置是否通風、房屋的逃生通道是否寬敞、通暢;逃生門是否正常開啟,以及走道及樓梯是否有堆放雜物防礙逃生,對於老舊公寓的鐵窗,也要注意是不是會障閉逃生。

此外,建議民眾在租屋時,注意修繕改裝工程,有否影響安全結構,電線線路是否在安全負荷之內,以維護居家平安。劉天仁提醒,居家在外,花一點點喝幾杯咖啡的小錢,自備防煙面罩,是非常必要與划算的。

劉天仁表示,一般最容易忽略的住家品質,最怕遇到惡鄰居之類的高風險因子,所以鄰居的生活習慣是否良好,是否有情緒不穩的問題,是平日生活居住時要仔細觀察的重點。發現存在有高風險因子,趕快搬家避開這類不定時炸彈。如果鄰近工作或是就學地點的區域都沒有安全滿意的房子,可以往外找稍遠一點的區域,寧願多花一點交通時間,也不要陷在不確定風險中,畢竟安全最重要。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,雖然民眾租房子常常會想「不過是租個睡覺的地方」,因此不需要太大的空間或多好的屋況,租金能省則省,不過仍提醒民眾租屋還是要注意動線是否順暢、有無消防設備、隔間材料安全性、社區環境、巷道寬度及路線是否明亮。

〈租賃專法〉三讀 惡房東及惡房客退散


被稱為租賃專法的《租賃住宅市場發展及管理條例》已經立法院三讀通過,長期推動修法的立法委員吳玉琴指出,本條例的立法是台灣租屋市場邁向市場合理化、租賃雙方權利對等的重要里程碑。

而這次修法的幾項重點,包括:

1:中央主管機關應比照消保法明定租賃契約「約定及不得約定事項」。

2:押金不得逾兩個月。

3:明訂出租人可以不用賠償而提前終止契約的五種情形。
第十條:租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:
一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者,於終止前三十日。
二、依前項第四款規定終止者,於終止前三個月。

4:明定承租人可以不用賠償而提前終止契約的四種情形。
第十一條:租賃期間發生下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:
一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。
二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。
三、因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。
四、因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
承租人死亡,繼承人得主張終止租賃契約。

5:轉租人也就是二房東的轉租規範明確化。
第九條:轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。
轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。
轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內,以書面通知出租人。

6:住宅租賃爭議可免費向地方政府申請調處。(第十六條)
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2017/12月 第901期