磚廠變豪宅 鴨寮成商場

１０大財團爭相插旗 大直金色商圈崛起

台北大直商圈近年來吸引多家財團獵地，投資興建豪宅、頂級商辦、大型商場與五星級飯店；這個日治時代曾是髒亂又不起眼之地，如今早已成為豪宅多、米其林多與藝廊多的高消費力新興商圈。

文／林苑卿

彭世杰／攝

今年二月，ＡＴＴ吸引力集團旗下位於大直的ATT e Life 商場，宣布將營運至五月七日；緊接著，四月二十九日，台北精品豪宅建商忠泰集團宣布首次跨足商場，地點就選在大直，以NOKE 忠泰樂生活為品牌展開試營運，堪稱二○二三年集團營運亮點之一。兩大集團這一進一出之間，讓台北的大直商圈再度成為市場焦點。

攤開大直地區的都市計畫地圖，不難發現，雖然ＡＴＴ退出大直，但包括忠泰、宏泰、良茂建設、瓏山林、華固、永紅、虹光等不少財團，卻紛紛插旗大直商圈，推出一棟棟頂級商辦、國際品牌飯店與大型商場。

「 後面有山， 前面有水，要去機場過一座橋很快就到了，要上高速公路也很快，又有捷運，十幾分鐘就可以上陽明山公園，全世界你去找，哪幾個有這麼好的條件？」從小生長、也深耕布局大直逾三十年的良茂建設董事長陳春銅，總部展示廳牆上就掛著一大張大直地圖，他手指著大直周邊的地理位置，興致盎然地說，「你看它是從淡水進來到陽明山系下來的空氣，空氣真的非常好。」

財團忙插旗 黃家買最早、宏泰卡位最多

陳春銅堪稱是大直起飛的見證者。這張大直地圖上，從樂群二路到大直橋標記著為數不少的橘色小圓圈，陳春銅如數家珍地講述著每個建案的歷史，這也代表著良茂過去至今插旗大直的足跡。

最早從日治時期開始，大直遍布稻田、磚窯廠與養鴨場，基隆河沿岸也有很多雞、豬的飼養場，加上在一九九四年基隆河截彎取直之前，每次遇上強颱就會淹水，當時大家都不看好大直。「三十幾年前我念小學時，父親（台北西華飯店董事長、台北萬豪酒店創辦人劉文治）帶我來民權高爾夫球場，旁邊都是修車廠。」台北萬豪酒店常務董事劉恒昌想起兒時記憶說，當時這裡很荒涼，除了興建很多國宅之外，也蓋了眾多量販店，所以一直給人倉儲量販區的印象。

▲彭世杰／攝

量販、汽車旅館漸退 台北新富人區誕生

基隆河截彎取直之後，不少深謀遠慮的商賈，就開始積極在大直購地。最知名的就是做屋瓦起家，後來在濱江街附近一帶養鵝，轉入羽毛業發跡的美麗華黃家，在一九九七年大直完成重劃之前就開始獵地，二○○四年美麗華百樂園落成，成為第一座地標，如今也成為大直商圈最老字號的商場。

之後，大直重劃區被台北市政府定位為「流行、娛樂、商業、住宅兼俱的副都心」，從美麗華百貨開幕、捷運文湖線通車，串起松山機場接軌國際，緊鄰內湖科技園區多元就業機會等，讓大直重劃區與交通機能日漸成熟。近來量販店如愛買、家樂福已退出核心商圈，多家汽車旅館也陸續改建，取而代之的，是更高檔的商辦、商場、豪宅與企業總部。

根據財政部綜所稅申報資料統計，二○年台北市蛋白豪宅區之一的大直，劍南站商圈整體家戶平均年收入約一八八．八萬元，其中金泰里與明水路所在的成功里家戶平均年收入更飆破二百萬元大關，遠高於台北市平均收入的一二○．七萬元，堪稱「台北新天龍區」。

大直商圈「富人區」的消費底氣十足，給外界的印象有三多：「豪宅多、米其林多、藝廊多」；對照基隆河截彎取直之前，已是截然不同的景象。

自○九年開始在大直商圈插旗的虹光集團創辦人宋良浩，原本是大稻埕囝仔，一九七○年遠赴印尼投資，最終成為印尼紡織大王。二○○八年，政府啟動鼓勵台商鮭魚返鄉政策，宋良浩家族也在這時候返台布局房地產。「○八年時，宋良浩已經年過七十，他回到台灣，想要把一部分資產留在故鄉，並交由家族第三代、虹光大江董事長宋大江負責。」虹光大江總經理曹松連指出。

商圈鄰近內科 吸引企業相繼開發

當時，虹光大江先承租信義區的國貿大樓樓層當作總部，同時尋找下一個「信義計畫區」。宋大江認為，信義計畫區結合商業與辦公，已經是成熟的商圈，接下來只有大直具備這樣的條件，特別是還鄰近科技業重鎮——內湖科學園區。

因此○九年開始，「哥哥（宋大江）就跟著爺爺（宋良浩），在大直挑選適合土地，再根據條件，開發為商務和商場」。比宋大江小十歲的虹光大華董事長宋大華在紀錄片中自述。目前虹光集團在大直商圈，除了設有總部虹光Live，去年也剛在福植路啟用了一棟新商辦。

隨著各大財團搶進，大直商圈除了匯聚更多頂級商辦之外，也將逐漸成為企業的總部所在。如一一年，開發金子公司凱基證券買下明水路土地興建總部，一三年全聯也向瑠公農田水利會租賃土地蓋營運總部，二三年和泰產險也在敬業二路購地自建總部大樓。

劍南站停車場招標案　將是發展關鍵點

展望未來，大直商圈有幾個發展的觀察重點。第一，業者都在密切關注隸屬於北捷的劍南站旁停車場的招標案，依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」規定辦理開發，打造樓高二十三層，總樓地板面積約一萬四千餘坪的商辦大樓。

由於這將導入多元特色主題餐飲及時尚零售等行業，結合地下轉乘停車場、捷運轉乘設施（如連通道）、大彎北段空橋系統、客運轉運站等，提供多元化旅運服務。北捷新事業開發處物業管理中心副主任鍾杰旭指出，相關作業規畫完成後辦理公開招標作業，預計二七年底完工後營運，為大直注入新的活力。

第二，攤開財團插旗大直商圈地圖，目前持有最多待開發土地的是三重幫的宏泰與瓏山林。《財訊》向宏泰旗下宏盛總經理陸永富求證，其中，位於捷運站出口最精華地段的典華與薇閣，還有大直其餘地方的土地，已分予宏泰集團家族私人成員所持有。但無論如何，未來這些精華土地的開發計畫，勢必將牽動大直商圈的變化。

大直商圈四大觀察　機會仍比挑戰多

第三，大直商圈的發展有機會也具挑戰。二四年高達五萬坪的LaLaport 南港開幕，將超越二．五萬坪的美麗華，躍升為台北市最大的商場。「依照LaLaport 南港的量體，估計應該要做到至少一百億元的營業額，它的業績要從哪邊拉？如果整個餅不變的話。」永紅集團旗下維春商業開發執行董事楊國鼎觀察，未來大直商圈的挑戰，不是商場自己的挑戰，是商圈的競爭。

第四，大直商圈的另一大課題，就是當初大直商業區內的違規住宅，至今仍有三千至四千戶住在其中，不斷陳情等待都發局法規鬆綁；但目前市府只准許土地所有權人以繳納代金的方式作住宅使用。

北市都發局局長王玉芬針對《財訊》提問回應，大直商業區內繳納代金及作住宅使用的土地使用管制，是否將朝變更為住商混合使用的方向鬆綁，相關條件與配套措施已納入中山區都市計畫通盤檢討辦理。但該項通檢案尚由內政部都市計畫委員會審議中，尚未定案。

昔日大舞廳變神祕日本精舍

彭世杰／攝

位於大直堤頂大道二段上，一棟獨棟日式建築常吸引路過的人車目光，這裡是「真如苑」台灣總部。從黑色方形屋頂上一座金光閃閃的九輪塔，到內部所有佛具法器都是鍍金打造，與不遠處的飯店、商場等現代建築，形成強烈的對比。

真如苑於1936 年由開祖伊藤真乘創立於日本，現任苑主是伊藤真聰，在全球各地都有寺院，傳入台灣已超過20 年，信徒已逾萬人。挾著豐沛的資金實力，真如苑後來又買下樂群三路上，原址曾是過去風光一時的M.O.S TAIPEI，號稱是東南亞最大舞廳的土地，後改建為「樂群館」，為教育演講、藝術文化、表演及企業會議等多元化的活動空間，2009 年時正式開幕啟用。

據了解，真如苑總部斥資19 億元興建，總部採會員制，除非有信徒引薦，否則不得其門而入。2015 年始，真如苑每年都選在新北市蘆洲的微風運河舉辦放水燈活動，讓參加者把心願或者想要給已逝者的寄語寫在水燈上，然後釋放到水面。「上一次親眼見到放水燈的活動，整條河都是滿滿的水燈，不得了。」良茂董事長陳春銅印象深刻地說。（林苑卿） 閱讀完整內容