國家住都中心神救援 打造最佳「租」隊友

五年已逾十萬戶 旅館也能變社宅

國家住都中心神救援 打造最佳「租」隊友


居住成本持續攀高,不論房價或租金早已今非昔比,如何保障基本居住權利、租得好又住得好,社會住宅扮演重要功能。近五年來,政府興辦社宅腳步馬不停蹄,要快速實現「住者適其屋」的理想。

文/陳雅玲

七月八日,全台首案「旅館轉社宅」在眾人矚目下揭牌,一口氣釋出三百戶社會住宅;這間旅館正是老台北人熟悉的「王朝大酒店」。由於地段位置絕佳,以低於市價打八至五折招租,打破一般人過往對社宅的想像。

王朝大酒店二年前由富邦人壽向美商仙妮蕾德買下,仙妮蕾德再回租五年經營,其中A棟由兆基管理顧問向仙妮蕾德承租,以二房東身分申請「旅館轉社宅計畫」,今年三月核定通過,短短五個月就招租入住。

政策使命 倒數二年半 目標二十萬戶

「旅館轉社宅」是政府興辦社宅多元管道之一,由專責機構國家住宅及都市更新中心(簡稱國家住都中心)推動。營建署國民住宅組組長歐正興表示,去年年底行政院核定《運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫》,除協助紓困旅館業者轉型,同時也活化既有公有房舍,例如近期高雄一處校舍收歸國有,就計畫轉型為社宅,目前類似案件已通過三案。

事實上,自小英政府上任後,二○一七年《住宅法》第一次修訂、同年三月「興辦社會住宅計畫」上路,政府就訂下「八年二十萬戶」目標,堪稱史上最大規模社宅興建計畫;而這個目標計畫,還不包括上述的旅館轉社宅的新模式,也凸顯出政府加速推動社宅的企圖心。

內政部統計,一八年社宅占住宅存量比率僅○.一六%,遠低於鄰近國家最低標五%,關鍵在於早年政府多以興建國宅售予中低收入戶,或是推動購屋補貼貸款,直至一一年《住宅法》公布後,才確立社宅「只租不售」的原則,並由政府或獎勵民間興辦,主要來源就是「直接興建」 和「包租代管」兩大類。

截至今年六月底,全台在直接興建部分,包括已決標和興建中的戶數,總計有五萬八六二四戶;包租代管部分,媒合數量累計達四萬二七七○戶,總計全台社宅數量已超過十萬戶。「五年後,預計會有四十九處社宅完工,共計一萬七千多戶,將在全台遍地開花,」歐正興表示,從中央各部會到各地方縣市政府都動了起來,而國家住都中心更扮演居中協調的重要角色,帶動全台社宅能順利展開,可以從四大面向來看:

盤點資源 協調各機構 土地先備齊

第一,積極開發土地來源。八年二十萬戶的社宅目標中,有十二萬戶屬於直接興建,首要挑戰就是土地從哪裡來?一八年起,營建署城鄉分署著手盤點國公有資產,內政部次長、國家住都中心代理董事長花敬群不諱言地說:「前期階段盤點全台國公有土地作為社宅基地,耗費相當大的力氣。」

營建署城鄉發展分署課長李玫欣補充,國有土地分屬於各部會機關構管轄,起初提供可供活化土地名冊不甚理想,只能土法煉鋼從地籍資料庫去撈資料,最後盤點出六百多處土地;再與各機關溝通協調如何取得國有土地有償使用,甚至到各縣市進行公展和說明會,部分土地還要進行都市計畫變更等程序,過程相當繁瑣。

而國家住都中心也在營建署大力挹注資源下,取得第二階段興建社宅的土地資源,「國家住都中心以行政法人機構的身分,可以更有效率地與政府各單位溝通協調,這件事情很辛苦,卻是國家住都中心的優勢。」包括後續的前期規畫、工程招標、廠商遴選、決標等作業,也能展現比政府體制更好的運作效率。

第二,減輕地方財政負擔。由於不是每個縣市都有足夠經費興辦社宅,歐正興表示,一七年六月修正《住宅法施行細則》後,除了協助地方租用國有土地,減輕土地取得成本外,也建置融資服務平台,予以補助前期規畫費、融資利息等優惠。今年「社會住宅興辦計畫」又進行第二次修正,將非自償性補助的計算基準,改採以實際發包金額計算,使得補助經費更到位,藉以強化各縣市推動意願。


財源補助 建置融資平台 補貼利息

而國家住都中心也規畫了橫跨五十年的社宅財務計畫,與台銀等九家銀行簽訂聯貸案,金額高達四一一九億元,堪稱史上最大融資規模。花敬群表示,社宅興建採用長期融資攤提方式,不會排擠到政府編列預算,「不論誰擔任經營者,都要負起社宅永續經營的責任。」

第三,打造國家社宅生產線。去年社宅興建進入第二階段,有八萬戶需要直接興建,其中高達八成六,也就是六.九萬戶將由中央主責興建、國家住都中心著手執行,以補足地方政府興建量能的不足。

「在這一年半以來,中心決標數量已在全台十九縣市、四十九處基地,完成決標超過一.七萬戶,今年下半年還有三.二萬戶要招標,未來二年也會以每年一.八萬至一.九萬戶的推動速度持續前進。」花敬群細細盤點著,光是在七月,高雄、台南就陸續有五處社宅基地動土開工,可供給二三九○戶社宅,其中,國家住都中心就占一千七百多戶。合計由國家住都中心負責興辦的社宅數量(已決標完工及規畫興建)達七萬六六二一戶,在政策目標十二萬戶占比達六三.八五%。


提高效率 生產一條龍 屋源多元化

能夠高效達標,就是過去這四年來建立了「國家社宅生產線」。國家住都中心搭起中央、地方合作模式,包括土地取得與承租價購方式,到後續基地前期規畫、興建與營運,都有一套作業方式可迅速拓展到各縣市。即便面對目前工料雙缺,造成營建成本大漲,但國家住都中心執行長黃景茂表示,去年招標稍微受到影響,不過仍能如期發包,除了適度放寬工期、滾動調整營建單價、降低履約保證金預付款,還比照公共工程引進外勞,減少廠商承擔物價波動風險,以提升投標意願。

第四,興辦多元途徑。為了讓民間釋出閒置空屋作為社宅包租代管,歐正興指出,一七年公布上路的《租賃住宅市場發展及管理條例》,建立起包租代管專業服務制度。「起初成效不彰,一個月僅媒合一百多戶。還接到房東反映,業者是詐騙集團,哪有補貼這麼好康的事!」歐正興回想當初推動的情形。

但隨著國家住都中心加入推動,媒合戶數相較過去增速二、三倍,成長曲線從平緩轉趨陡升,截至六月底全國已媒合四萬多戶,歐正興說:「接下來,預估以每個月二千戶增長,二年後是有機會突破八萬戶!」

隨著台灣即將邁入超高齡社會,社宅也被賦予更多可能。國家住都中心規畫組副主任許國璋指出,社宅就像是一朵花,花蕊核心是住宅,提供租得起又租得好的房子;圍繞花瓣是有可能入住的對象,包括青年、銀髮、優先戶等。未來在附屬空間規畫配備有各式社福設施,諸如日照中心、托育中心、幼兒園等,最終讓人知道什麼是好的居住品質。


▲國家住都中心在第二階段負責興建6.9萬戶社宅,擔負起重要使命。圖為代理董事長花敬群(右)、執行長黃景茂(左)。(潘重安/攝)


增加價值 規畫社福設施 符合老少需求

未來社宅規畫的公益設施,會深入各縣市了解地方與民間需求,並同步整合跨部會資源。李玫欣舉例,衛福部因應老人社會推動「一國中學區一日照」,就針對中央興辦社宅二百多處基地,探查是否需要增設日照中心,一來有了建置地點,二來也能分擔興建款項。「興建社宅不只追求量的增加,也要兼顧質的提升。」黃景茂表示,國家住都中心第二階段興建的社宅至少都取得智慧、綠建築、耐震三大標章,並導入循環經濟及建築四.○概念。

另一方面,就政府的角度而言,社宅也可以作為實驗場域,例如運用新建材、新建築工法、結合大數據的物業管理,以及防災系統的測試,都可作為未來住宅政策滾動式調整方向的參考。 閱讀完整內容
《財訊》2022/8月 第665期

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《財訊》

2022/8月 第665期