長期占房地產消費糾紛最大宗

撰文：林帝佑 長期以來，房屋漏水問題一直是引起國人房地產消費糾紛的主因，根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會統計，2022年第2季，房地產消費糾紛共有515件，其中房屋漏水問題占了70件，占比達14%，為引起糾紛的最大原因（詳見圖1）。
小劉正是漏水屋糾紛的事主之一。下定決心買房前，前屋主、房仲皆未說明有漏水的情況，但交屋後，恰好為梅雨季節，小劉準備著手裝潢卻發現有幾處窗框、門框都有水流進來，於是他與前屋主聯繫，要求對方處理。

經過三番兩次溝通，前屋主答應幫小劉支付窗框、門框的防水工程費用，但是要求小劉在修繕完後必須簽訂切結書，保證日後若再漏水皆與前屋主無關。之後前屋主找來防水工程行，完成漏水修繕，雙方也簽訂了切結書。

沒想到，近期頻繁的颱風過境帶來豪大雨，小劉的房屋又漏水了！他翻找防水工程行提供的估價單，上面載明工程有2年的保固期，但尷尬的是—估價單上，竟沒有載明他們發現再次漏水的部位，「雖然當時修繕，師傅有修到那個地方，但工程行咬著估價單上沒寫，要我們不爽就直接告。」小劉無奈地說，現在雙方僵持不下⋯⋯。

漏水情事百百種，但在消費關係上，社團法人台灣住宅品質消費者保護協會創會理事長吳翃毅表示，其實可分成2大狀況：第1種是交屋後才發現漏水、第2種則是對於漏水處理有爭議，以下將分別剖析。 小劉正是漏水屋糾紛的事主之一。下定決心買房前，前屋主、房仲皆未說明有漏水的情況，但交屋後，恰好為梅雨季節，小劉準備著手裝潢卻發現有幾處窗框、門框都有水流進來，於是他與前屋主聯繫，要求對方處理。

經過三番兩次溝通，前屋主答應幫小劉支付窗框、門框的防水工程費用，但是要求小劉在修繕完後必須簽訂切結書，保證日後若再漏水皆與前屋主無關。之後前屋主找來防水工程行，完成漏水修繕，雙方也簽訂了切結書。

沒想到，近期頻繁的颱風過境帶來豪大雨，小劉的房屋又漏水了！他翻找防水工程行提供的估價單，上面載明工程有2年的保固期，但尷尬的是—估價單上，竟沒有載明他們發現再次漏水的部位，「雖然當時修繕，師傅有修到那個地方，但工程行咬著估價單上沒寫，要我們不爽就直接告。」小劉無奈地說，現在雙方僵持不下⋯⋯。

漏水情事百百種，但在消費關係上，社團法人台灣住宅品質消費者保護協會創會理事長吳翃毅表示，其實可分成2大狀況：第1種是交屋後才發現漏水、第2種則是對於漏水處理有爭議，以下將分別剖析。

狀況1》 交屋後才發現漏水，買賣契約是求償關鍵

最常見的糾紛，是交屋後才發現漏水，想要預防這樣的狀況，全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，當然最好是決定購屋前就透過仔細賞屋、詢問左鄰右舍來避開漏水屋，但有時候仍有疏漏，如果真的不幸買到漏水屋，想要求償或處理，在簽約時就要特別留意合約上的條款。

一般而言，買賣房屋，在交屋後的5年內，買方若發現交屋前既存的瑕疵，可以用《民法》第365條主張出賣人應負瑕疵擔保責任（詳見圖2），但是在中古屋交易的買賣契約上，都會寫「現況交屋」，到底買方能不能求償？
吳翃毅解釋，同意「現況交屋」，不代表日後發現瑕疵時，買方就不得請求賣方或仲介處理及賠償，「因為現況交屋是指肉眼可察知的狀況，或是買方知悉且同意的部分。」如果賣方一開始就隱瞞未告知，當然不得以「現況交屋」來免除責任，即便賣方真的不知道有瑕疵存在，也應負擔瑕疵擔保責任。

與房仲、賣方簽約時 可要求錄音或錄影存證

有些賣方還會進一步要求買方同意簽署「拋棄所有瑕疵求償權利」等條約，當瑕疵被發現時，便以此來推卸責任。但與「現況交屋」的概念相同，「如果賣方想要日後完全不負責，就必須將所有瑕疵誠實告知，並載明在合約上，同時詳細說明這樣的條款對買方的影響是什麼。」吳翃毅表示，也就是說，在買方知悉瑕疵狀況、知道拋棄權利之後果的前提下簽約，這樣的免責條文才算有效。

但是當糾紛發生時，賣方勢必會以「有清楚告知」為論點而不願負責，所以，此時買方能不能提出證明就非常關鍵。房產專家李季鴻建議，在與房仲、賣方簽約時，可以先告知對方要錄音或錄影後，再進行錄音、錄影，將影音檔案作為日後保全自己權利的證明，且當看到合約有一些不明白用意的字句，一定要要求對方仔細解釋，「不過，事前的預防肯定比事後補救更容易，所以，決定購買前依不動產現況說明書檢視屋況，更是重要！」李季鴻強調。

狀況2》 對於漏水處理有爭議，先找第三方救濟再訴訟

另一種狀況是漏水處理有爭議。當買方發現漏水等瑕疵，李季鴻表示，應先判斷是否為前屋主持有時之既存瑕疵，若為既存瑕疵，應立即通知前屋主，譬如寄發存證信函或其他有效通知，請求對方依法負擔瑕疵擔保責任。

如果賣方願意協助修繕，委任廠商到場處理，「買方可以詢問廠商保固年限的長短是否會影響漏水修繕的施作方式、材質等。」藉此避免賣方在找修繕廠商時，只在意價格、不在乎品質。

簽切結書務必限定範圍 以避免未知的既存瑕疵

有些賣方在過程中會要求買方簽定切結書，以把風險轉嫁給現任屋主，就如同前述中小劉遇到的狀況，但李季鴻解釋，廠商承攬修繕工程，就應依承攬契約責任妥適修繕完成，如果沒有修好，後續又漏水，廠商應負責完善，不論是由前屋主或買方自己委任的狀況都一樣，所以「切結書簽不簽，對於廠商應盡的義務都沒有影響，此時買方要找的人是廠商而不是賣方。」

不過要注意，如果真的要簽切結書，吳翃毅說，一定要「限定範圍」，避免還有未知的既存瑕疵或漏水。

李季鴻補充，跟廠商溝通、接洽時，修繕的範圍、區塊一定要標示清楚，可以找房屋的管線圖，將修繕區域標示出來，且在施作的過程中，建議大範圍、小區塊都拍照記錄。 如果賣方不願意協助修繕，則買方應在通知對方後的半年內提出請求，可依循以下2個階段處理：

1.第三方救濟：雙方可以找第三方來進行協調，能夠協助的單位如下：

①鄉、鎮、市公所的調解委員會。

②行政院消費者保護處公告的消費者保護團體，譬如台灣住宅品質消費者保護協會、台灣消費者保護協會等。

③消費者服務中心。

④訴訟前的法院調解庭。

2.訴訟：透過法律途徑來解決爭議，通常需要耗費半年以上甚至更久，且在訴訟過程中，須提出各種證據來證明、捍衛自己的權利。因此從買房到簽約、交屋和糾紛的處理，都要仔細保留相關單據。 閱讀完整內容