工具》交易前做最後一次確認

撰文：陳淑泰

在查證了物件的合理買價、確定房屋屋況之後，要出價斡旋到成交、簽立「不動產買賣契約書」時，仍然有一些複雜的細節需要確認，此篇我們就將該注意的事項列成「買屋簽約檢查表」，讓大家可以直接按表操作，仔細做檢核。

在簽下「不動產買賣契約書」的那一刻，幾乎是無法反悔了，若是買進後發現房子有重大瑕疵，得要申訴自立救濟，甚至必須委任律師告上法院才有可能扳回一城。為了避免勞心傷財，若能在簽約前多做確認將能替自己省去許多日後的麻煩，表1是《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》一書，筆者列出買房者在簽立買賣契約書前，應該要確認的重要檢核項目。我們分為5大重點討論如下：
重點1》私人買賣契約無審閱期 若簽約後反悔須賠付違約金

契約審閱權的法源來自《消費者保護法》，規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。中央主管機關再針對特定行業，分別公告定型化契約之審閱期間。

內政部就曾針對不動產行業公告契約審閱期天數。分為2種情況：

①賣方是企業經營者，或是房地產投資客，買方可享有5日審閱期，目的在保障一般大眾與企業經營者簽約時審閱的權利，主要是擔心一般人面對大公司或大集團，或是專業的房地產買賣營生者，可能有思慮不周的情況。

②賣方若是一般個人、不是房地產投資客：常見於中古屋，則屬「個人和個人簽訂的買賣合約，沒有契約審閱期」，這一點非常重要。

買房時的交易對象若是一般自然人，他只是單純處理名下資產的行為，並不是營業行為，所以雙方只要沒有發生強迫或違反意願簽約情事，法律是不保障其審閱權的；但一般人經常會誤會只要簽約就有契約審閱期，這是不對的。即使雙方在簽訂買賣契約時，中間有仲介的角色，但仲介人員只是居中協調，在買賣契約中只算是「見證人」，所以契約一旦簽定後，買方或賣方若反悔，必須負擔違約金及損害賠償責任。

違約金通常是買方支付的第1次簽約款，依市場常俗，簽約款是房屋總價金的1成。假設房價談定是1,500萬元，第1次簽約款就是150萬元，買方萬一反悔，就拿不回這筆簽約款；而賣方如果反悔，則是除了返還這150萬元，還要另外再付給買方150萬元。當然，如果有特殊的違約理由，雙方仍可以視情況商議調整違約賠付的金額。

重點2》要求賣方列清房屋瑕疵 以釐清日後處理責任

檢核項目的2∼4項，就是要求賣方把房屋可能的瑕疵情況寫清楚。我們在前一篇〈比對房屋現況說明書 避免買到瑕疵屋〉裡面說到，《民法》保障物件買方權利，賣方賣出的物品若有價值明顯減損時，要負瑕疵擔保責任，但若在交易契約簽定時，買方就已知有瑕疵的部分則不在此限。

但是買賣雙方在成交後最常出現的爭議，就是兩邊對瑕疵認定的情況不一致。比如說，最常見的漏水情況，賣方可能會說：我有告訴你房屋會漏水啊！但買方可能說：你說房子只有一個牆面漏水，但交屋後我才發現漏水的地方非常嚴重，幾乎整個屋頂都會漏水！

這時候，如果買方在簽定買賣契約時，有要求賣方把漏水的地方寫清楚，就很容易區分賣方需要不需要進一步對其他漏水處負責。同樣的，像是房屋有沒有白蟻蟲害問題、是否做過氯離子檢測或是輻射檢測？且結果如何？也一樣要寫清楚在房屋現況說明書內，作為日後買賣雙方若有爭端疑慮時的證明。 重點3》嫌惡設施或類凶宅 也應請賣方在契約中列明

有些人買房特別在意房屋附近是否有大型電塔、行動電話訊號發射基地台等，認為輻射可能影響到居住安全和健康，這些屬於嫌惡設施的其中一種；對於嫌惡設施的揭露，比對多家房仲業者的版本後，以住商不動產列出的嫌惡設施項目最多，有意買房的人可以參考住商的版本，增列在自己的買賣契約裡。倘若發現揭露不實，也可以要求房仲業者或賣方處理。此外，如果你在意房子是不是類凶宅（前一篇已有定義），也要在買賣契約裡寫清楚，以保障自己的權益。

重點4》若房屋有增建部分 需請賣方聲明未被舉報拆除過

如果房屋有增建部分，賣方可以提供「約定專用」（或稱「分管約定」或「分管協議」）的全戶同意書是最理想的，但通常在實務上不容易執行、所以很少賣方可以拿得出來。

而買方保障自身權利的做法，也是在簽約時要寫明增建物的現況。比對各家房仲業者的房屋現況說明書，以永慶房屋對於增建部分要求比較完整的揭露，對買方最有保障。永慶房屋把增建項目拆分成19項讓賣方勾選，且要求賣方要說明：

①增建部分是否曾被拆除、或接獲過拆除通知，或有公告拆除？

②增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利，或曾發生爭議？

以上這2項屬於排除法，就是曾經發生爭議或被舉報拆除的，代表日後被拆除的可能性也高，如果賣方隱匿不告，也等於是侵害了買方權利。

最後，為避免賣方在交易之後回頭主張對增建物的權利，買方一定要記得如永慶房屋的做法，要求在買賣契約上註明「賣方保證有權處分且隨同主建物移轉絕無異議」等字。

重點5》法律明定瑕疵擔保責任 契約註明以現況交屋也不能免責

《民法》要求賣方負瑕疵擔保的責任，所以若賣方在買賣契約上寫「不負瑕疵擔保責任」，你可以告訴對方，這是與法律相牴觸的。

此外，有些賣方以為寫了以「現況交屋」就可以完全免責，這也是不正確的。因為在司法判決實務上，認為「現況交屋」是指買賣雙方同意就「已知瑕疵」之現況交屋，故對於已知瑕疵部分可排除賣方瑕疵擔保的責任；對於未知瑕疵部分，買賣雙方既無認知，也就無法排除。

法律規定，請求賣方負責的時效是交屋5年之內，但台灣住宅品質消費者保護協會創會理事長吳翃毅特別提醒，如果你已經發現了瑕疵，就必須趕快通知賣方（若發現後遲遲不通知，可能被認為已經承認這個瑕疵），同時在6個月內，起訴主張行使權利。

不過，如果要打官司來解決交易糾紛，對於買方來說是折磨的，因為打官司非常勞心費時、付出成本也相當高。找律師打官司，一個審級最便宜也要8萬元起跳（用小時計費的，1小時的牌價也要5,000元起跳）。而且像房屋瑕疵情況鑑定、價格減少鑑定，若要找法院核可的專業機構，費用都不便宜，從幾萬元到幾十萬元都有可能，這筆錢也必須由原告先墊付。最可怕的是打官司耗時長，時間常常以年為計算單位，比如說打一審花1年，再第二審再花1年。

所以，如果房子的瑕疵不是非常重大，還是要衡量看看告官的效益。比如說，房屋漏水，花幾萬元就可以修好的，打官司所需的成本和必須投入的時間、精力、心神，非常不相當，便不建議走上訴訟途徑。這時候房仲公司及業務員的角色就非常重要了。而找房仲業務居間協調有以下5個好處：

①因為收了服務費，本就有義務要幫忙居間聯繫。

②房仲業務會比較清楚賣方的居住地和作息時間，容易找到人，進行協調。

③可以透過房仲業務員得知賣方的處理態度，才能進一步決定要不要採取法律行動。

④找律師成本高，找房仲業務員處理，免費！

⑤仲介業受主管機關規管，如果居間仲介的業者不處理或是態度消極，可以至消保會申訴，主管機關會出面要求其限期處理。
《TIPS 1》
向房地產投資客買房，也享有審閱權

只要具有「經常性、反覆性及繼續性之經濟活動」，就符合《消保法》「企業經營者」之定義，建商當然屬之。而「投資客」雖然不是建商，卻以投資獲利為目的買賣不動產，如果具備「經常性、反覆性及繼續性」，也會被認定為「以經銷商品為營業」的企業經營者。

《TIPS 2》
參考房仲揭露的「周邊重要設施」，增列在意的項目

可參考住商不動產房屋現況說明書揭露的「周邊重要設施」增列在意的項目：公私有市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、寺廟、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行、葬儀社、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）。 閱讀完整內容