破解車位價格迷思 小心落入房屋單價陷阱!

買房要小心,若直接將總價除以總坪數,未拆解車位價格,單價將低於行情而嚴重失真!


▲21世紀不動產提供


買房子還只在看每坪「單價」嗎?小心,即使是「實價登錄」資訊,都暗藏「房價」陷阱,問題就出在「車位」上,有沒有含車位,價格可差很大!

常說「數字會說話」,但有不少數字是被隱藏的,很多建商賣房,為了製造每坪單價比周遭建案「便宜」,就會大玩「數字遊戲」。

臺北地政雲幫民眾拆解車位陷阱

臺北市地政局在民國一○九年推出「大數據扣車位算房價」1.0,接著在今(一一一)年五月再推出「大數據扣車位算房價」2.0,就是要破解單價迷思,讓消費者買房不吃虧!

地政局長張治祥表示,當初推出「大數據扣車位算房價」1.0是有感於「實價登錄」已成為民眾進行不動產交易之重要參考資訊,但也發現,房屋附車位之買賣交易案例,如申報人未申報「車位價格」或「車位面積」等欄位,實價查詢網將無法拆算正確之房屋單價。

為此,臺北地政雲創新提供「大數據扣車位算房價1.0」功能,協助民眾試算扣除車位後的房屋單價,解決房屋、車位混算單價計算「失真」問題。

舉例來說, 一戶房屋含一個車位、產權面積40坪、總價2,000萬元,如果沒有申報完整車位面積、價格資訊時,實價登錄查詢網會直接以2,000萬元/40坪計算,交易單價為每坪50萬元。

但房市實際交易時,房屋、車位交易價格是要分開算的;所以,正確的算法應該是先扣除車位面積與價格,再試算單價。

以車位10坪、200萬元計算,前面這個案例的總價應先減掉200萬元,等於1,800萬元再除以扣除車位面積的坪數30坪,得出每坪單價60萬元,計算的結果比起未拆分前的單價50萬元高出2成。

為什麼會這樣呢?道理其實很簡單,因為車位價格以坪數計算時,單價往往比房價低(以前例計算,車位每坪只有20萬元),如果未拆算,直接將總價除以總坪數,單價將低於行情,看似好像便宜了,但卻失真。

解密實價登錄 簡單二招突破盲點

那怎麼分辨車位價格有沒有拆分以及沒拆分時價格該如何計算呢?地政局傳授二個撇步。

第一、要先懂得辨識「單價」有沒有「扣車位」:臺北地政雲實價資訊「單價是否含車位」欄若為「是」,或內政部實價查詢網單價欄若有「車」字,代表總價含車位;反之,單價是否含車位欄若為「否」,或單價欄沒有「車」字,則代表是不含車位或已經扣除車位的每坪房價,可直接參考。

第二、房價含車位沒拆分該如何計算:若遇到查詢到的案例沒有申報「車位面積」或「車位價格」,就得自行推估。常用的方法是參考同社區其他車位交易面積及價格進行推算,或者搜尋周邊區域平面車位、機械車位等不同型態的停車位資訊計算。

不過,即使臺北市地政局已走在很前頭,努力提供民眾正確的資訊,但實施以來,仍有精進的空間,因此,再於今年五月推出「大數據扣車位算房價」2.0。

借重公設比推算車位坪數

張治祥表示,因為各社區車位面積異質性大,以周邊社區車位面積作為參考仍有盲點,而「大數據扣車位算房價」2.0版除優先採用同社區(棟)車位交易資訊,另透過系統建置各社區公設比資料庫,以公設比資料推算車位面積,作為同社區(棟)未申報車位資訊案件計算房屋建坪單價之參考資訊,推算基礎更為精確。

張治祥表示,臺北市大樓交易有四萬多筆,但經地政局努力,目前經由系統增建車位參考資訊件數已高達二萬六千餘件,大幅提升實價資訊的正確性。

不過,有些房地產業者坦言,離開臺北市之外,從全國實價登錄網上的資料, 並無法像臺北市地政雲那樣,能有「大數據扣車位算房價」2.0的服務功能,可能成為民眾購屋的黑洞之一。

據指出,經由臺北市地政局的此項服務,至少讓民眾了解到,買房若含車位,一定要把「總價減掉車位價格」,再除以「總坪數扣掉車位坪數」後,才能得出每坪單價,當數字不失真, 至少才不會以為「買便宜」,實際卻「買貴」了的情形發生。 閱讀完整內容
理財周刊2022/6月 第1137期

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