信義區商場洗牌戰 兩大房東新動態曝光

統一要擴大百貨勢力、宏泰收回Neo19拚招商


零售業三年大蕭條結束,台北信義計畫區商場新一輪的商戰正要開打,其中最受矚目的就是統一集團擴大布局,與新光三越、微風廣場三足鼎立。

撰文‧梁任瑋

二○二三年開春,全球百貨公司最密集的台北信義計畫區商圈再度大洗牌!

二二年下半年一度鬧得沸沸揚揚的誠品信義店續約問題,日前已確定由統一企業子公司統上開發建設,承租坐落於統一國際大樓地下二樓至地面六樓、高達一.三七萬坪的商場空間,正式宣告進駐信義計畫區十七年的誠品信義店,將在二三年十二月底吹熄燈號。

統一集團一家子公司高階主管透露,確定不與誠品續約後,統一關係企業幾位房東已達成共識,在競爭激烈的信義商圈,如何引進更具競爭力的品牌,提升統一國際大樓商場的坪效是首要改善目標,雖然未來新房客由誠品換為統上開發建設,但統上開發建設的角色較像二房東,未來實際經營的主導者還是統一集團董事長羅智先夫人、統一美麗事業董事長高秀玲。外界預期,屆時誠品信義店原址將變身統一時代百貨二館。


▲在統一美麗事業董事長高秀玲(左)領軍下,信義誠品將改裝為時代百貨二館。右為統一集團董事長羅智先。攝影·劉咸昌

信義區百貨三足鼎立時代到

隨著統一集團積極加碼搶進,這也等於預告,過去信義計畫區由新光三越、微風廣場雙雄爭霸的局面,將演變為三足鼎立的戰況。

統一集團的美麗事業,包括統一時代百貨、高雄統一夢時代購物中心、康是美、統一佳佳與統一藥品,近年來可看到統一集團各事業體與美麗事業結合,例如康是美與聖德科斯聯手開出店中店,或康是美結合統一藥品合作設立康是美藥局,背後關鍵推手就是高秀玲。

由於高秀玲本來就是時代百貨母公司統正開發董事長,挾著多年在百貨與夢時代經營和招商經驗及基礎,誠品信義現址改裝為時代百貨二館,一切都很順其自然。

至於誠品信義店回歸統一後,哪些樓層會大調整?該主管先是嘆了一口大氣直白地說,以一樓為例,目前進駐的品牌曲高和寡,提袋率不高,未來若擺脫文青書店風的包袱,在招商策略可望更加彈性靈活;所有櫃位和誠品的合約於二三年底到期,會引進哪些新的品牌還在研議中,但大方向是「營業額應該更高,畢竟人流不是問題。」顯見未來如何讓坪效增加,並與統一時代百貨互補,創造一加一大於二的效應,是統一收回後重新招商的當務之急,高秀玲將如何操盤更是備受關注。

而未來的統一時代二館,現有的誠品書店樓層,會考慮引進實體的博客來書店嗎?統一內部認為,空間太大了,博客來實體書店頂多只是其中一塊,未來還是回歸百貨公司經營型態。
寶雅首插旗、電商包包承租

再將場景拉到不遠處的松壽路,由信義計畫區大房東宏泰集團持有的A14(ATT 4 FUN)、A16、A17(威秀影城)、A19(Neo19)四大棟商場,過去三年受疫情影響,也難逃業績下滑衝擊,近一年進駐的廠商也接連上演一番「大風吹」。

首先, 是宏泰集團與Neo19業者建鑫開發因租約條件談不攏,雙方在二二年十二月底未續約。據了解,其後兩邊各退一步,商場由宏泰收回自營,但後棟的Home Hotel租金有調降,由原來的房客建鑫開發董事長王超立續約三年。

宏泰集團透露, 目前Neo19由宏盛建設負責管理,但集團也在招募主管負責未來招商營運,畢竟長久以來宏泰集團從未自己跳下來經營商場,主要想法還是希望找到適合的商場經營者,但現階段既有的大店包括NIKE、健身工廠等仍持續續租,部分空置的櫃位將重新招商,以嶄新面貌開幕。

此外,全台最大美妝專賣店寶雅,一月七日也以新店型「POYA Beauty」進駐ATT 4 FUN一樓與地下一樓,該櫃位一樓原為女生內睡衣品牌6IXTY8IGHT, 在租約到期後,立刻由近年積極展店的寶雅主動向ATT洽談搶租,這也是寶雅首度插旗信義計畫區,要與相鄰的屈臣氏力拚美妝通路霸主地位。

有別於過去寶雅傳統店型以生活用品為主要商品陳列,POYA Beauty的美妝保養品占比逾五○%,還為知名彩妝品牌媚比琳設亞洲首間旗艦專櫃,並增加試妝台,目標鎖定年輕消費族群。由於美妝保養品單價相對生活用品高,預期新型態店的客單價也會同步增加。

而過去王道銀行曾以每月每坪二萬元天價租金卡位的威秀影城一樓,二二年以來進駐房客則持續換血,包括原本的中華電信門市由電商包包品牌ROBINMAY承租, 遠傳電信退租後改由New Balance接下,儘管租金並不低,看好的皆為黃金店面所帶來的廣告效益。
「實體零售業與餐飲業如何在電商席捲的洪流下,尋求差異性和獨特感,進而觸動消費者欲望,是商場的主流。」仲量聯行商業不動產部副總劉建宇表示,以ATT來說,在招商上就很有一套想法,尤其是餐飲這塊很懂得投年輕人所好,兼顧中高價位餐廳與平價美食,而且調整速度超快,只要方向不對就立刻換。隨著疫情解封, 信義計畫區餐飲業績逐漸回溫, 甚至有勝過疫情前的人潮,不少餐廳即使在周間平日也是人潮滿滿, 遑論熱門時段的周末更是一位難求, 成為帶動商場消費人潮增加的利器。

除此之外,ATT集團董事長戴春發也將松仁路交易廣場大樓地下室、空置已三、四年的Lamigo那米哥會館承租下來,在疫情趨緩後正式推出以PUB為主題的Att valley,成為信義計畫區另一個夜店新聚落。


▲與宏泰集團合作密切的ATT集團,霸氣租下交易廣場地下室經營會館,終結房東空置多年的煩惱。攝影·唐紹航

ATT董座造夜店新聚落

ATT 4 FUN總經理吳時英表示, 看好信義計畫區夜店商機, 地下二樓的「ONCOR 響艷都市會所」是theLOOP集團旗下全新娛樂會所品牌,結合歡唱據點、會所、星級美食、派對與商務會議等多樣功能,將會所體驗大眾化,把私人娛樂提升至全新檔次,營業從下午三點至隔天早上七點,目前已是信義計畫區最潮的夜店。

據了解,交易廣場地下室面積高達一千多坪,過去曾租給亞力山大亞爵會館、那米哥會館等,但自那米哥退租後就一直找不到適合的租客,後來由戴春發承租,原本欲規畫網紅KTV,不料遇上疫情攪局,後來改弦易轍為結合Live Band與時尚酒吧風格的複合式經營,要在寸土寸金的信義計畫區殺出一條血路。

劉建宇分析,目前信義計畫區仍偏向房東市場,在老幹新秀激戰下,新一輪商戰正要開打。在這○.五平方公里的兵家必爭之地中誰能勝出,不僅要比創意,更要比策略的速度和靈活度。 閱讀完整內容
今周刊2023/1月 第1360期

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