投資日本房地產 要先拋開「台灣經驗」

台灣人瘋海外買房 小心踩到三地雷


邊境解封,海外不動產投資熱潮也跟著回溫,匯率狂瀉的日本再度成為國人置產的目標,但投資日本房地產究竟有哪些迷思?又有哪些該注意的眉角?

撰文‧梁任瑋

「上個月日本一開放入境,我立刻就飛往日本大阪看屋,看完房子後就馬上簽約。」今年五十三歲的李太太,雖然完全不會說日文,但二○一四年至今已在日本買了四間房屋出租,前三間皆鎖定首都東京,今年才將眼光移往房價較為便宜的關西。

類似李太太這樣的置產客,近年來在台灣並不少見,儘管國境封鎖二十多個月,台灣人無法實地至日本看房,但信義房屋日本事業部截至十一月底,全年已成交五百五十戶,金額約三百九十億日圓,創下歷史新高。
關鍵兩點 讓日本房產超夯

「日本雖然不是房地產投報率最高的國家,但日本政治、經濟環境與房屋租金非常穩定,成為這波海外人士爭先恐後投資的關鍵。」信義房屋日本事業部協理李旭鎮坦言,這十年台灣投資人在亞洲各國都有豐富的買房經驗,「經由刪去法選擇,日本似乎成為投資風險最低的地方。」

事實上,自信義房屋二○○九年成立「信義房屋不動產株式會社」負責日本業務以來,累積成交已約達四千五百戶,總銷金額則將近三千億日圓,相當於新台幣六百九十億元。值得觀察的是,過去二年多,即使日本不開放外國旅客入境,但國內投資客在看不到、摸不到實際房屋的狀況下,在日本置產的需求仍然不見退燒。

「外國人投資日本房地產門檻低,且日本對於外國人可購買的物件類型限制少,是另一個誘因。」信義日本事業部經理柳政億除了帶客戶到日本投資,他也在日本買過二戶套房,他坦言至今自己日文還是非常不靈光,但並不會成為他在日本置產的障礙。

隨著國境解封,加上日圓匯率仍處歷史低點,可想見國人赴日搶屋的盛況將掀熱潮,但在此之際,柳政億卻忍不住直言:「最近火熱的市況,讓我害怕大家一頭熱去投資。」

擁有豐富帶看日本房地產投資經驗的他表示,每次在信義房屋舉辦的日本房地產說明會上,他都經常「勸退」客戶不要輕易下手,雖然相較於其他市場,日本的投資風險確實較低,但根據他近年看過上百位客戶成交案例的經驗,「國人往往還是很容易誤觸一些雷區。」

他分析,台灣客戶對日本有個最致命的雷區,「或許是覺得房價便宜,加上對當地場景的浪漫想像,總之,台灣想買沖繩、靜岡、北海道地區房地產的客戶多得不勝枚舉。」


▲近幾年日幣不斷貶值,讓有興趣在日本買房的人認為是大好機會,掀起一波投資熱潮。達志

評估房產 得用「當地人思惟」

他曾遇過客戶因為喜歡在北海道滑雪,就想在雪場旁買房子,「但實際上每年只住二周左右。」聽完這類客戶的說法,他總是直白勸對方要考慮實際使用效率,「還是以住旅館較為適當。」

簡言之,要對應這類「抱持不切實際想像」的雷區,適當地思考,是「在下手之前先冷靜想想未來這套房產能賣給誰?」柳政億提醒:「我們是外國人啊!總有一天,這房子是一定要處分的。」就算有了這樣的認知,但要評估日後脫手的難易度,國人仍然容易出現「以台灣標準衡量日本市況」的迷思。

柳政億強調,必須用當地人的想法思考當地房地產,買當地人喜歡的物件。他以地段選擇為例,就算在疫情期間信義日本透過「線上帶看」,「也要求當地同仁從電車下車開始一路直播,沿路介紹生活環境。就是要身歷其境,徹底感受地段的交通與生活機能。」
在價格上,「因為台灣房價相對較高,很多人去看其他國家房價都覺得超便宜。」他表示,日本不乏一戶僅台幣三百萬元就能買到透天宅,與台灣相較確實便宜,「但若與周邊行情比,有更便宜嗎?」他建議, 下手前必須要找出房價可被驗證的管道,例如從日本售屋網站查詢周邊其他物件價格。

第三個雷區,則是國人往往誤判自己在當地處理相關事務的能力。「因為疫情,日本很多仲介都消失了,原本買張機票就可以處理的事,也變得無能為力。」柳政億以自身接觸的案例說明,「連繳管理費、房屋稅都做不到,只能不斷被罰款。」他建議,「 投資前必須確認在當地能有一個可長久信賴的助手,即使是親戚朋友都好。」

「如果客戶沒有正確的認知,投資後果會很慘。」柳政億說,最近遇到很多透過其他公司購買日本房地產的客戶找上門來,希望請信義日本幫忙管理,因為原仲介不做或消失了,結果一查發現租賃問題很多,又不能轉換仲介,客戶進退兩難。 閱讀完整內容
今周刊2022/12月 第1357期

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