現在理財投資的管道及項目很多，而法拍市場也有不少人獨鍾其可「撿便宜」的特性，只要紮好馬步並勤做基本功，就能遊刃有餘。

一般人認為，上法院大都是要訴訟、打官司，但擅長從「投標室」找尋投拍標的的人，可是會告訴你，上法院還可以「賺錢」，就看你有沒有「本事」。

法拍價格可打到骨折

104法拍網總經理籃茂山談到，法院投標室經常會舉行各銀行移送過來，未繳房貸遭斷頭的房子的拍賣，而這種房子被稱為「法拍屋」，因此，買房投資不動產的好管道之一，就是要常逛法院的「投標室」，從公告欄裡去找投資的拍賣標的，就有機會「拍」到便宜房子，通常是市價打八折，最低還可以打到六四折，甚至更低。

不過，一提到「法拍屋」，很多人還停留在「海蟑螂」出沒，黑道扮「釘子租戶」，跟拍定戶獅子大開口，要求大額搬遷費，不然就破壞屋況等等不好的印象。

法拍實務經驗超過三十年的籃茂山就其觀察指出，法拍市場約可區分三大時期，在七○年代，因為資訊不明，且點交不明確，的確出現不少以此為主業的投資客，其中夾雜黑道、地下錢莊等份子，常出現一些滋擾情況，而被稱為「海蟑螂」。

這時期自住客僅占少數，大都是想拍定後，三個月到半年的短時間就轉手獲利的投資客，這時期也屬於高暴利時代(圖一)。

八○年代，則進入投資理財時代，想買法拍屋自住的人變多，但仍有黑道、地下錢莊佔屋成「釘子戶」情況。

而從民國八十七年迄今，由於資訊透明，且銀行也承作代墊尾款業務，法院不點交的量變少了，有不少民眾並不忌諱前屋主是因財務問題而遭斷頭，只想能便宜買到房子住，因此，自住比例上升至五○％，並進入「代標自住年代」。

第三拍底價幾乎打六四折

法拍市場為何有便宜可撿呢？籃茂山表示，根據目前法院拍賣不動產，會請鑑價公司進行估價，訂出第一拍的底價，但因第一拍底價趨近市價，投拍的人較少，當第一拍流標後，第二拍的訂價大約是第一拍價格減價二成為拍賣底價，而再次流標的話，第三拍的底價大約是第一拍的六四折了(圖二)。

假設是市價約一千萬元的物件，經過法拍一、二、三拍， 最後以六百四十萬元拍定，則拍定人經過一番小整修後，再以市價約九百至一千萬元間(有時還更高)賣出，短短時間就可以獲利幾百萬元，而這就是「法拍屋」高暴利，吸引人的地方。

籃茂山談到，法拍屋有便宜可撿，主要是法院不會惜售，每一次開標無人投標(稱流標)，一個月後立即打八折再拍賣。

第幾拍進場 功夫要了得

而第一拍的底價，有時定太高，可能到第四拍(特拍)時也無人問津；但有時定太低，第一拍就有十多人搶標，故每一件法拍案會在第幾拍拍定，實在很難講，有時也會受市價行情及點交難易之影響，而拍賣底價都只是參考，投資人要在第幾拍，以多少價格進場，都要精算再三，是門大學問。

另外，如果第四拍(最後一拍)無人投標，債權銀行的貸款難道就不用追了嗎？市面上也常說，法拍市場才「四拍」而已？其實不然，因為銀行過一段時間後，會再聲請重新再拍賣，此時，又從第一拍開始，稱為第二輪第一拍了。

因此，法律規定最多拍賣四次，但其實是無限次數的，所以每一件法拍屋最後都會在某個價錢被標走，因為債權銀行要回收資金的。

籃茂山指出，「超低市價」是法拍屋最吸引人的地方，但如果應該是第三拍才進場，可以用更低的價格拍下物件，但你卻在第二拍就提早進場買下，就不一定撿到便宜了。

所以學法拍的第一步，是預估每一個案件應該在第幾拍進場，而更高竿的是加價多少才是恰恰好，凡此種種，真的需要有一些基本功，並勤到法院投標室旁的公告欄去找物件。

法拍第二個吸引人的地方是「產權絕對清楚」，不論債務設定第一胎、第二胎、第三胎，甚至地下錢莊借錢，只要「拍定人」買下，並在規定的七日內繳清尾款，法院就會塗銷所有的債務，核發一張乾乾淨淨的產權證書給拍定人；一如很多房仲業在推動的「成交履約保證」般，買法拍屋都不用擔心產權問題。

但「超低市價、產權清楚」這麼迷人的法拍屋，它有陷阱嗎？籃茂山不諱言地談到，問題就出現在「點不點交」上，像很多初入這一行的人常質問：「我拍定後，也在七天內繳足全部尾款，為何公告卻註明拍定後不點交，難道向國家買房，也沒有保障嗎？」 這時，就得瞭解《民法》第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

這條法律被稱為「買賣不破租賃」，主要是要保護經濟上的弱者；舉例來說，房客跟房東簽定兩年租約，每月租金兩萬元，租了半年，房東後來把房子賣了，房東可以要求房客搬家嗎？

答案是「不可以」，依該條法令規定，新屋主要承受原租約成為新房東，依租約精神繼續收租直到租期屆滿為止。

法拍屋最怕不點交

籃茂山指出，點交有分五種，一是可確定點交，二是確定不點交，三是有條件點交，四是有點交變不點交，五是不點交變點交，想要拍法拍屋的人都要在事前查清楚(圖三)。

此外，以點交的難度又可區分以下六種，包括空屋、有點交、簡易不點交、高難度不點交、產權不完整，以及只拍賣土地或房屋等情況(圖四)。

因為能不能點交，事關投資人要寫的投標底價多寡，能不能順利拍下，以及拍下後，不點交要花多久的時間辦好點交，都跟投資獲利的出場時間及順利與否有關。

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