人頭買賣、車位灌水，建商作價新手法也上路

文●韓化宇 攝影●楊文財 立法院趕在二○二○年底，三讀通過「實價登錄二．○」，台灣房市揭露透明化再邁步向前。不過，新制也存在諸多漏洞，不僅可能導致房市行情越揭越亂，房價更有可能越揭越高。

這次三讀通過的《平均地權條例》、《地政士法》 、《不動產經紀業管理條例》修正條文，新制重點包括：以往新成屋交易才要揭露，現在提前到預售屋交易就要揭露，同時也嚴禁「紅單交易」。新制對提高民眾買房權益，有三大助力。

助力一：揭露範圍從區間縮小至門牌，更能精準掌握老公寓社區的房價。

舉例來說，一個老公寓社區，面河景與面巷弄的戶別，價格肯定有落差，若只揭露區間，會難以分辨； 一旦揭露至門牌，就能精準掌握戶別之間的價差。

助力二：紅單炒作將絕跡，不用再擔心買到「黃牛票」。

紅單正式名稱為「購屋買賣預約單」是一種優先訂購權，預售屋在開賣前（建照尚未核發前），買家先付給建商總價的一%至二%訂金，取得紅單，開賣後就有資格優先訂購，不用在樣品屋前大排長龍，被稱為訂購前的「小訂」。

二○ 二○ 年紅單炒作猖獗，投資客一次取得多張紅單，再用一個價差兜售給一般購屋者，大賺無本生意，被批是預售屋市場中的黃牛票。新制禁止轉讓後，紅單將回歸小訂本質。 助力三：一開案就秒殺的典型話術不再管用。

預售屋開賣時，建商最常用的銷售話術，就是「一開案就秒殺」、「只剩零星戶數」。若建案銷售差，過去建商還有糊弄消費者的空間，現在賣得如何一目瞭然，這種典型話術將會走入歷史。

不過，實價登錄二．○的上路，雖有助提高房市透明度，但房產業者分析，新制仍有不少漏洞，若不即時圍堵，不但居住正義無法落實，更可能衍生新一波歪風。

漏洞一：建商作價，實價登錄被扭曲。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，實價登錄二．○有助於資訊透明與房市健全，但初期可能有不肖業者「作價」等歪風。

例如，建商利用「左手換右手」的手法，自己的行情自己造。像二○一九年七月，台北市信義區某頂級豪宅，出現每坪逾六百萬元的交易天價，一查發現是該建案建商的相關公司所購入。 過去預售屋不用實價登錄，建商只能用口水哄抬行情，現在建商可先用高價賣給人頭，完成實價登錄後，這個人頭再退訂，藉此推高整個建案行情。

另一種作價手法，是單價「灌水」。譬如，實價登錄顯示，某預售屋每坪一百萬元，但此單價可能包含裝修、可能是高樓層、也可能是唯一一戶看得到綠地景觀。

雖然其餘戶沒有這些條件，但整個預售屋行情， 會被這一百萬元的單價給拉抬上去。換言之，消費者從實價登錄中看到的單價，有可能是建商用各種附加條件所墊高的行情。政府追求房市透明美意， 若被不肖業者鑽制度漏洞，將操作出來的價格詳實登載，反而成為誤導消費者的幫凶。

此外，無論修法前後，出售後退訂都不需要登記，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛強調，高價出售再退訂如果沒管制，會變成新制最大的漏洞。 漏洞二：房屋單價不貴但總價超高，原來是車位價格灌水。

實價揭露的項目包含單價、總價及車位價格。徐佳馨表示，有些預售屋會有單價不貴，但停車位超貴，導致總價不菲的情況，但問題是，一般消費者不會特別注意此事，所以部分建商可能在停車位價格上灌水；消費者可參考附近新案或同類型行情判斷合理價位。

漏洞三：銷售話術升級，製造熱賣假象。

建商的銷售話術也可能升級。例如實價登錄顯示某預售屋只有少數幾筆交易，建商卻聲稱，因為原地主分回的戶數較多，所以可售戶數所剩無幾。

不論是作價，或銷售話術升級，要遏止不肖業者鑽漏洞、走巧門，關鍵在政府有無足夠的稽查能量。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚強調，政府要建立嚴謹的稽查制度，對作假炒作房價者給予嚴懲，以杜絕實價登錄不實的問題，才能取得人民對實價登錄的信任。

實價登錄升級雖值得肯定，但相較美國的「全都露」，包含實景照片、房屋格局、繳稅資料等，與台灣的揭露內容有雲壤之別，改革仍有很大空間。政府仍須加倍努力，實現居住正義，才能消彌高房價積累的廣大民怨。

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