兩極化！住宅交易量寫近10年低點，商用不動產卻創單季新高

台灣房市正在走向前所未見的分化。一邊是預售屋交易量大幅萎縮、928檔期失色，中小建商苦撐寒冬；另一邊，AI擴產帶動科技大廠搶廠、獵地，商用不動產交易金額卻一路創下新高，形成截然不同的市場溫度。

冰與火同時上演，也意味房市真正的轉折已經開始。未來不再是所有區域一起漲、所有建商都能賺的年代，從住宅到商用、從蛋黃區到蛋白區，市場將更看重實際需求與產品競爭力。誰能撐過低潮、誰能抓住下一波機會，差距只會愈來愈明顯。

企畫／萬年生、陳葦庭 撰文／陳葦庭 責任編輯／曾美鳳　責任美編／杜軍儀

AI光芒照射全台，既讓台股持續叩關五萬點，又把台灣GDP今年全年成長率預估數字，上修到12.16％。

光燦燦的前景下，一家家科技大廠正狂撒千億積極獵地、搶廠，推升今年第三季，商用不動產交易金額寫下1058億的史上單季新高紀錄。

當商機傾洩而出，產業經濟跟著紅紅火火，房價同樣居高不下。今年第二季，台北市預售屋單價每坪衝上131萬元，2026年前五月平均成交總價5267萬元，雙雙創歷史新高。

商辦、豪宅依舊火熱

住宅市場卻在寒冬苦撐

鏡頭來到台北南港，地基開挖聲隆隆作響，巨大的吊車正忙著吊運鋼骨，預拌混凝土車穿梭不斷。這裡，是位在台北市南港車站旁，潤泰新有史以來最大的推案──總銷達600億元的南港之星工地現場。鄰近區域，還有好幾個建案正在如火如荼施工。

不久前，凱基人壽也砸下逾200億元，入手不遠處的潤泰南港玉成廣場，除創了台灣史上單一商辦大樓最高成交金額紀錄，還成了輝達的新房東。

鏡頭再轉往全台家戶所得最高的新竹。高鐵特區旁，新建案林立並非新鮮事，但竹北卻首次出現每坪挑戰百萬的預售屋，且買氣熱鬧滾滾。

不只如此，包含遠雄建設、亞昕國際等指標建商，也陸續在雙北、桃園、台中推出旗艦級百億大案。

代銷業者新聯陽實業統計，放眼全台總銷超過百億元的指標案，目前至少有逾20筆，也顯示大型房地產業者對後市仍深具信心。

很難想像，暖陽盛況的反面，卻是住宅市場的急凍，正活生生上演。

▲台股加權指數、GDP皆創新高，但在此同時，全台房市卻陷入冰點，買賣移轉棟數、成交量皆陷入低潮。陳之俊 攝
預售買氣急凍，928旺季也失靈

深秋時節，空氣中流動著蕭瑟。中南部重劃區的預售屋接待中心，裡頭只見筆挺西裝的代銷排排站，卻不見客人上門賞屋。曾經要排隊搶房、滿手預約單的榮景消失無蹤，取而代之的是，空蕩寂靜的沙發區和樣品間。

「以前一個工地一星期能來20組客人，現在只剩6到8組，一個月能成交一戶就算很棒了。」鄉林建設集團董事長賴正鎰，如此描述房地產業者所面臨的第一線慘況，語氣略顯無奈，直言今年的房地產景氣甚至比2025年更嚴峻。

根據最新預售實價登錄統計，今年8月，全台預售屋交易量約3100多件，已連續九個月不足4000件。對比2024年5、6月，單月交易量高達1.6萬件的榮景，只剩二、三成。

被視為房地產業的年度重頭戲928檔期，今年也罕見出現旺季不旺慘況。根據「591新建案」數據統計，今年928檔期，全國推案個數僅246件，比去年同期少21.2％；總銷金額也由去年的7106.5億元，縮水至5452億元，大砍近2000億元。

預售屋買氣不振，成屋市場也同樣低迷。據統計，今年上半年，全台建物買賣移轉棟數僅12萬4619棟，不只比去年同期13萬棟更少，更寫下近十年同期最低紀錄。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達更預測，今年全台建物買賣移轉量恐面臨26萬棟保衛戰。

每年總銷售額破2兆元、居火車頭產業地位的台灣房地產市場熄火，甚至冰封，連帶衝擊供應鏈。

日前，由台灣室內裝修、預拌混凝土、廚具、防火門、木材、電器、陶瓷、磚瓦、石礦等九家公會組成的「建材大聯盟」召開記者會，疾呼過猛的打房，已讓建材業者收入大砍三到四成，若情況持續，恐爆發無薪假和裁員潮！

令人困惑的是，一個台灣，卻有著「雙面房市」！為何房市正奏響冰與火之歌？

限貸壓縮買氣，小建商最先受傷

雙面房市真相一，正是住宅市場冰風暴背後，存在那隻看不見的手：外界稱為史上最嚴格限貸令的央行第七波信用管制，從供給、需求面下手，全面緊縮建商與購屋族的資金條件。

「這波打房確實讓很多投資客都不見了！」賴正鎰觀察，在第七波信用管制上路，加上預售屋五年內不能轉賣的規定，讓目前市場幾乎只剩下有剛性需求的首購族、換屋族。

但，也因為這波限貸令，許多中產階級的購買力大幅下降。

「豪宅貸款成數上限只有三成，光是這條款就卡死很多人！」賴正鎰解釋，雙北6000萬，台中、台南、高雄4000萬以上，就符合豪宅定義，依照現在雙北每坪動輒百萬元的價格，三房二廳的新成屋，若再加上公設，很容易就跨過門檻。

第二戶購屋貸款成數上限，也是造成這波房市低谷的一大主因。



▲信義代銷總經理謝宗憲（左一）認為，儘管房市買氣降溫，但一直都有剛性與換屋需求。楊登翔 攝
「很多人繼承了長輩在鄉下留下的房子，卻又想在都市買新房子自住，此時就變得非常困難。」不具名業者隨口舉的例子，是眼下有意願換屋、購屋自住的民眾，所面臨的最大難題。在手中可調配資金有限的情況下，近兩年民眾買房態度自然轉趨保守。

今年9月，央行宣布放寬管制，將自然人第二戶購屋貸款成數上限，從原本的六成提高到七成，也刪除建商購地貸款必須在一定期限內動工的規定。

看在楊長達眼中，央行此次鬆綁，只是把原本關緊的水龍頭鬆開一點，並未改變整體社會的觀望氛圍。

「規模大的建商確實感受到市場開始回溫，但沒有話語權的中小建商依然走不出加護病房。」不具名代銷業者分析，政策鬆綁確實有助於市場氛圍活絡，尤其是雙北、桃園和新竹的精華地段，不只接待中心的來客數大增二至三成，9月全台成交量也比去年同期成長17％。

只不過，全台大大小小建商有近萬家，不少業者仍在垂死邊緣掙扎。

「過去兩年受傷的小建商很多，有人被資金壓力逼得四處籌錢，甚至跑去借高利貸，還有人乾脆不玩了，直接退出市場。」知情人士分析透露，前幾年科技業設廠帶動高雄、台南蛋白重劃區房價飆漲，卻因過分依賴單一產業、缺乏實質生活機能，成為波房市風暴海嘯第一排的受災戶。

「有人大半年沒有成交紀錄，甚至一年只賣出一戶。除非台積電願意再蓋新廠，否則熱錢很難回頭，」他不諱言。

… 本文摘錄自 遠見雜誌 2026/11月 第485期