年年打炒房 五張圖表揭市場真相

住宅政策成選舉主戰場,中央各部門輪番打炒房,然房市買氣早陷入低檔,關鍵數據敲響市場警鐘?

文/成采錡
「房價、物價一直漲,就問你薪水少不少……」七月十六日下午,凱道上站滿年輕人,他們身穿白衣、頭頂烈日,隨音樂節奏揮舞著寫有「公平正義」的手指扇。

耐著三十六度高溫,經過一個多小時的遊行,儘管手臂被太陽曬得通紅、白衣被汗水浸濕,他們的情緒依舊激昂,在政治人物簽署承諾書時,齊齊振臂吶喊「說到做到」。

時間推回七一六遊行前夕,行政院會七月起週週端上房市新政,先是提出囤房稅二.○,調高稅率並納入全國總歸戶機制,年底要完成修法,後再搬出新青安房貸,擬八月一日火速上路;施政效率之高,遭在野黨質疑是提前替二○二四總統選舉「拆彈」。
打炒房初期 房市續狂歡

事實上,自二○二○年底,中央政府各部門便相繼對房地產市場出手,先是中央銀行祭出選擇性信用管制,防堵銀行資金過度流向不動產放款,後有內政部發動預售屋建案聯合稽查,裁罰違規買賣契約、紅單,財政部則啟動個人不動產所得查核計畫,向囤房大戶追稅。

二○二一年七月,房地合一稅二.○、實價登錄二.○同時上路,將重稅閉鎖期延長至五年、預售屋納入課稅,並規定預售屋成交三○天內需進行登錄。

中央各部門輪番出擊,卻因打炒房天不時、地不利、人不合,使政策反成為房價上漲的驅動力。二○二一年下半場在低利率、資金潮支持下,新建案市場持續熱絡,投資、置產自住買盤出籠,建案銷售順遂、買方追價意願高昂,再加上營建成本上升等因素,線上建案開始漲價接力賽,新推建案屢開天價。

在那場房市狂歡中,實價登錄揭露的預售屋成交行情,成為了業者調漲建案售價的底氣。

由於紅單禁止轉售後,預售屋換約接棒成為投機者炒作的主要方式,二○二一年十二月,內政部通過《平均地權條例》修正草案,進一步限制預售屋及新成屋換約轉售,並建立私法人購置住宅許可制等措施,今年初在業界的質疑聲浪中,經立院三讀通過,七月一日子法上路。接下來,房地產市場還將面對虛坪改革、囤房稅二.○等衝擊,可以預料,總統大選前夕,房地產相關政策變數仍多。
市場買氣緩 供給量未減

中央輪番打炒房的過程中,以中央銀行的存在感最強,四年內祭出五波選擇性信用管制,二○二二年初的「購地貸款須於十八個月內動工」規定,則提高建案開工的急迫性,加上之前二年預售屋建案買氣熱絡,及《平均地權條例》修法限制預售屋限制換約,讓部分建商改採「邊建邊售」、「先建後售」策略,當年住宅類開工宅數突破十四萬宅,創統計以來新高。

住宅開工宅數增加同時,房市買氣因央行升息、地方選舉等因素開始走下坡。二○二二年全國建物買賣移轉棟數跌破三十二萬棟,是六年來首次下滑。同時間,北台灣新建案年度銷售率成績也跌破及格線,根據《住展雜誌》統計,二○二二年北台灣新成屋、預售屋建案平均銷售率僅四五.三七%,跌落五○%的多空分水嶺,顯示新建案市場已供過於求,房價開始出現下修壓力。
推案爆大量 房價盤整中

半年過去了,北台灣新建案行情走勢趨於平緩,卻未見有明顯下修,究其原因,為大型業者重整布局,以對市場的高度掌握,針對未被滿足的市場需求,量身打造新建案,如開發商辦、主攻小宅、往供給稀缺區推案等,使得儘管上半年買氣趨緩,北台灣仍持續出現銷售表現出色的個案,連帶拉抬業者推案信心;二○二三年上半年,北台灣推案量來到六千九百億元,且進入下半年,原先推案熄火的指標重劃區,多將迎來大量體新案進場。
接下來,房市有三問題值得持續關注:一、重劃區新案開價範圍,是否造成舊案壓力?二、預售屋限制換約對於市場買氣實質影響程度如何?三、大型建商是否因囤房稅二.○修法,改變餘屋銷售策略?主要就是看市場供給量形成的賣壓,是否會讓指標業者選擇降價;若業者因前幾年獲利可觀,選擇寄望明年買氣回升,則消費者下半年要看到新建案平均房價出現大幅度下修,目前看來機率偏低。 閱讀完整內容
住展 2023/8月 第491期

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