「賣1戶賺8戶」陶朱隱園成本揭密

年燒5億沒在怕 關鍵在土地

台北市信義區豪宅「陶朱隱園」成屋3年僅1戶自家人交易，被諷是「賣不掉的旋轉城堡」，估算每年包括房屋稅、管理費、貸款利息等衍生成本逾5億元，形同錢坑，但威京集團主席沈慶京之所以不急著賣，是自恃當年土地成本僅10.8億元，若以近期每坪喊到800萬元估算，1戶能賣到24億元，等於「賣1戶賺8戶」。

王鈞生、楊明峰／綜合報導

▲台北信義區陶朱隱園每層旋轉4.5度，共旋轉90度的外觀極具特色。攝影中心

指標豪宅「陶朱隱園」早在2018年7月就完工取得使照，公開日卻不斷延後，主建方中華工程解釋，「因植栽、門廳、宴會廳及接待會所等公設，還有外界期待的樣品屋，細節仍在調整，預計今年第3季開放參觀。」

唯一交易是前年7月初，威京集團旗下承耀公司以總價18億元取得7樓戶，換算每坪610萬元，也為中低樓層立下定錨價。上月甚至傳出封盤1年，每坪喊價到800萬元等，但遭中工否認。

每坪喊價到800萬元

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，台北目前囤房稅寬限期3年、稅率1.5%，推算該案單戶房屋稅約105萬元，建商持有39戶合計要4095萬元；另以每坪150元管理費計算，1年要花費2000多萬元維護。

▲從空拍機拍攝可見該案園藝工程幾近完工，1樓剩部分工程進行收尾。

更猛的是，總貸款85億元的銀行聯貸展延到今年底，以4.5%餘屋貸款利息計算，1年要支付近4億元，「今年光房屋稅、管理費、貸款利息及其他衍生成本，恐怕就高達5億元以上。」

不過沈慶京顯然不擔心，他曾說：「這棟（陶朱）就是藝術品，不能用一般價格來賣，以後要轉手，最好就在藝術市場拍賣找到。」認為根本不需要急著賣，公司財力也沒有問題。

▲沈慶京曾直言，陶朱隱園就是藝術品。資料照片

僅以10.8億取得土地

如此老神在在的原因，是基地前身亞太會館，在1987年時沈慶京僅以10.8億元取得，2008年曾開價199億元求售但流標收場，不過土地增值速度驚人，放到現在至少獲利30倍。 《蘋果》估算，土地成本10.8億元，除以基地2468坪，每坪土地價值是43萬元，對照全棟每戶約63坪土地持分，等於每戶土地成本2709萬元，回推每戶建坪還不到10萬元。

再看其高昂的營造成本，根據中工2018年公布數據，「陶朱隱園」樓地板面積12962坪，營造成本每坪70萬元，另加上市場管銷預算3成，概估不含土地每建坪成本就達91萬元。

單坪賣百萬就回本

等於土地加上營造成本，單坪賣到100萬元以上，建商就能回30年前老本，這對信義區目前行情而言易如反掌，有建商直言「若1坪能賣到800萬元，幾乎是賣1戶賺8戶」。

中工對此回應：「土地用10.8億元計算，不知是用幾年前的數據？」進一步詢問是否願說明清楚相關成本？中工表示，不特別做說明。

台中豪宅業者認為，豪宅利潤是住宅類最高，賣1棟賺半棟都有可能，所以普遍放個5年、8年都很正常，「陶朱隱園並非賣不掉，只是不想便宜賣」，如果財務壓力很大，早就降價求售。

不過豪宅放久了，難道不會折舊？豪宅業者說：「基本上很難！」不動產價值7成來自土地，沒有折舊問題，建物造價成本頂多3成，這部分即便每年折舊3%，也會被通膨抵銷，房價絲毫感受不出來，且豪宅維護費高，新舊間感受差異不大，除非碰到大環境景氣大崩盤，房價修正才會比較明顯。

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