5大重拳難抵供需失衡

撰文：楊明峰

被稱為「史上最重打炒房措施」的《平均地權條例》部分條文修正法案，2023年7月上路至今將屆滿1年，成功打退投機性買盤，房市買氣卻依舊暢旺。為何少了投資客炒作，各地房價還能續漲創新高？主因出在供給與需求間的失衡。

去年7月上路的打炒房措施，對房市祭出5大重拳：

1.禁止預售屋、新建屋換約轉售。

2.重罰炒作行為。

3.建立檢舉獎金制度。

4.管制私法人購屋。

5.解約申報登錄。

其中，禁止預售屋換約轉售的規定，對市場衝擊最大，原因是購屋族一旦買下預售屋後，除非符合主管機關規定的「得讓與或轉售的特殊情形」，否則在成屋交屋前，不得以換約轉售。

過往在預售屋完工前，投資客僅需憑著房屋總價10%∼15%的頭期款（ 定金、簽約金、開工款），即可買下1,000萬元、2,000萬元的預售屋，形同開了7倍∼10倍的槓桿購屋。但由於房價出現漲勢時，投資客會採取換約的方式，在預售屋完工前轉售獲利出場，造成市場炒風興起，主管機關因此限制預售屋換約。

去年7月政策限制換約轉售預售屋後，這項投機管道從此遭到封堵，使得投機客紛紛棄守預售屋市場，轉往中古屋市場，或是改採長線置產投資。

法案上路前半年，在2023年1月經立法院三讀通過，震撼市場。外界預期少了投資買盤，房價推升力道不足，成交量也將銳減，加上當時全球正值高通膨、高利率環境，經濟前景悲觀，房市買氣隨之轉淡。

代表新屋市場的國泰房地產指數顯示，2022年第3季房價漲勢見頂後，2022年第4季起房價始進入盤整微跌，2023年7月打炒房政策上路後，房市更是瀰漫悲觀氛圍。

然而，2023年9月政府推出新青安貸款，提振買盤信心，使得利空出盡，房價自2023年第4季起走出區間盤整，掀起新一波漲勢，全國房價指數年增率從2023年第4季的3.1%，到了2024年第1季擴大至6.19%（詳見圖1）。

樂居統計實價登錄全台新案交易量，2023年6月禁轉預售屋政策前夕，市場把握最後換約機會，當月交易量爆量至1萬4,344筆高峰後，7月政策上路後隨即降至7,243筆冰點（詳見圖2）。直到9月新青安貸款上路，10月起新案交易量連續4個月維持在萬筆大關之上，逼近2020年、2021年市場熱絡的水平。

對於房市在打炒房政策屆滿1年後轉趨熱絡一事，可以觀察到3大現象：

現象1》
為避免遭政府質疑炒房
新建案呈低調熱銷狀態

從市調機構《住展》雜誌調查，各預售屋的平均每週看屋組數與成交組數，近半年穩健提升，更在農曆新年後持續滾燙，2024年329檔期各地預售案頻傳熱銷，也讓代表北台灣新建案市況的「住展風向球」在今年3月燈號，暌違16年再現「熱絡注意」的黃紅燈。

《住展》雜誌發言人陳炳辰表示，這波房市熱度，不亞於疫情時的房市高峰，卻未出現漏夜排隊搶房的情形，原因出在《平均地權條例》修法後，重罰炒作行為，都讓業者在行銷手法上，轉趨審慎與低調。

這次房市熱絡，被業者形容為「檯面下的暗潮洶湧」，因為民眾擠爆案場，或是個案熱銷或完銷，業者都不敢張揚宣傳，就是深怕引發媒體關注，進而引起政府到場關切「查水表」稽查，房市呈現「低調」熱銷狀態。

現象2》
全台房市掀台積電效應
中南部漲勢尤為顯著

隨著半導體業庫存調整進入尾聲，台積電（2330）對未來營運展望抱持樂觀，以及擴廠效應下，連帶在全台房市掀起「台積電效應」，包含竹科、中科、南科等地區，近年房市價量齊揚。

尤其是台積電宣布進駐嘉義布局CoWoS先進封裝廠前，雖風聲不斷，卻成功炒熱區域房市，根據21世紀不動產統計實價登錄，嘉義縣自2020年至2023年， 近4 年來每坪均價從11萬7,000元上漲至24萬9,200萬元，漲幅達112.99%。

陳炳辰分析，台積電帶動相關供應鏈進駐，也帶來高薪科技就業者的居住需求預期，因此推升當地房價與租金，更吸引投資買盤提早卡位，尤其是中南部科技園區，因過往房價低基期，在資金大舉挹注下，掀起區域房價明顯漲幅。

現象3》
低總價小宅買氣暢旺
各地成交單價頻創新高

低總價的小宅，大多較能符合一般民眾購屋負擔，且若能在未來4年內交屋，將可獲得新青安貸款的補貼（補貼至2026年7月31日為止）。

因此，總價1,200萬元以下的預售屋，都成為近期買氣最暢旺的商品，若是區域釋出的供給有限，更是引發購屋族的瘋搶。

各地新案房價屢屢創高，實價登錄資訊揭露，台北市大安區24.9坪小宅，於2023年11月寫下每坪成交價200萬8,000元的交易紀錄；新北市板橋區豪宅新預售案，則以單坪110萬元刷新區域新高行情；台中七期預售案更是以單坪88萬4,900元，突破區域預售屋單價天花板，另外在中南部各地，也同樣都有預售新案創區域高價，持續刷榜。

2因素造成供需失衡
短期內房價不易回檔

今年房市329檔期，預售屋市場少了短期投機客，但為何在僅剩下剛性需求以及長期置產買盤的情形下，房價依舊漲不停，買氣爆棚？

多名專家均認為，需求與供給失衡，使得房價續漲，短期內更看不見價格回頭的理由，以下為造成房市供需失衡的2點主因：

1.預售屋禁止轉售法令使新屋市場出現「鎖籌碼」效應：建商因應去年房市買氣轉淡，放緩推案進度，加上房地合一稅重稅閉鎖期，鎖住新成屋的流通性，使得市場供給下滑。

然而，自2023年7月起限制預售屋轉售後，購屋族過去還能加價向第一手買家購買換約，如今想買新案，卻只剩下建商代銷的唯一管道，否則就須待成屋過了5年重稅閉鎖期，才比較容易加價向願意換手者買到新古屋，因此使新案市場出現「鎖籌碼」的效應。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，精華區或舊市區開發飽和，素地稀缺，建商開發不易，甚至出現「推案空窗期」。當這些開發飽和區，暌違幾年後難得推出新案，便會吸引包含首購，或是舊換新、小換大的換屋買盤爭搶。

預售屋在銷售模式往往會分階段調價，當第1波戶數釋出時，就會出現購屋搶破頭的現象，這是因為許多購屋族擔心待未來第2波釋出，將面臨向上調價，或是買不到心儀房型的情形。

尤其是當具備品牌名氣、優質地段的低總價個案一經推出，更會掀起搶房潮，單價自然頻創區域新高，即便房價漲多，也會因供給有限，中小坪數產品依舊能夠迅速完銷。

也難怪代銷龍頭、愛山林董事長祝文宇在政策上路前曾說：「我沒對手了，要買房的人，都得跟我買！」如今在預售屋禁止轉售的法令下，鎖籌碼效應尤為明顯，更使得房價易漲難跌。

2.新青安貸款激勵大量剛需買氣：政府一方面限制預售屋禁止轉售，降低新案交易的周轉率與流通性，另一方面又祭出優惠補貼的新青安貸款，包含利率補貼至1.5碼、提高貸款額度上限至1,000萬元、貸款最長年限延至40年、寬限期延長至5年，以此大幅提升民眾的購買力與購屋信心，讓原本猶豫不決的剛性需求買盤，紛紛大舉進場。

根據內政部統計，2024年第1季全台建物買賣移轉棟數達8萬1,000棟，創下近13年來次高紀錄，可見新青安貸款催出大量剛需買氣。

新青安貸款激勵成屋買氣，但在近1、2年可完工的預售屋，在成屋辦理貸款階段時，也能適用相關補貼優惠，因此新青安貸款同樣亦帶動預售屋買氣，與此同時，代銷趁勢推出的低門檻購屋方案，都將預售買氣推升向上。

縱使台灣房市步入少子化社會、央行升息、政府打房等不利因素環繞，房價近20年來仍緩步墊高。住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨分析，家戶結構小宅化、利率處於歷史相對低點、科技業暢旺帶動台灣整體經濟等原因，都讓台灣長期房價易漲難跌。

然而，近年來由於缺工缺料、電價漲價、開徵碳稅等原物料漲價題材，以及台灣游資豐沛等因素發酵，縱使政府祭出史上最嚴打炒房措施，仍舊抵擋不了這波房價漲勢，除非有政經黑天鵝來襲，否則短期內應該看不見房價大幅回檔的理由。

隨著房市滾燙，包含低首付方案，以及寬限期與貸款金額上限雙雙提高，促使部分首購族大舉操作信用槓桿，形成房市「超買」的隱憂，恐不利房市的後市發展。因為擴大信用槓桿的買家，在未來房市反轉或寬限期過後，恐將面臨斷頭危機。另外，買盤大舉進場逐步完成消化之後，若接手力道減弱，房價漲勢動能也將逐漸遞減。

徐佳馨建議，面對市場祭出低門檻購屋方案來搶客，民眾必須衡量自我購屋負擔能力以及現金流是否足夠，切勿衝動買房。尤其是在房市熱度持續提升之下，不排除央行未來有進一步提高信用管制措施的可能，恐將澆熄現階段熱絡的房市，因此民眾追高買房，仍需留意風險。

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