包租代管的「五連敗」困境

◎張瀞文

今年8月，台灣社會住宅包租代管制度爆發重大營運風波。寄居蟹租屋公司因關聯企業財務爭議引發關注，隨後表明無法繼續提供政府社宅包租代管服務，國家住宅及都市更新中心被迫啟動大規模案件轉銜機制。

截至10月16日，列管案件已達6688件，其中4196件完成轉銜或結案，仍有2335件正在辦理、157件持續聯繫。政府並表示，對於房東遭欠租、房客押金未退等問題，將在查證後啟動代償。

這場風波暴露出一項住宅政策風險：政府可以透過包租代管迅速擴大居住服務，但當民間業者出現財務危機，原本應受到政策保障的房東與房客，仍可能必須面對業者更換、重新簽約及款項清償等問題。

就在中央調整直接興建社宅策略、持續擴大包租代管之際，伊甸基金會副執行長鄒聖盈在社會住宅推動聯盟記者會上，提出更深層的制度批評。他認為，若從弱勢入住保障、租金控制、租期穩定、住宅品質及社會福利服務五個面向比較，被政府稱為社宅之一，確依賴私人租屋市場的包租代管政策，在公共保障程度上仍有明顯不足，他形容為「五連敗」。

寄居蟹事件與鄒聖盈提出的五項批評，涉及不同層次的問題：前者是委外業者的財務及營運風險，後者是私人租屋市場的制度限制。但兩者共同指向一個問題：當政府將部分社宅供給與管理責任交給民間，究竟應建立什麼保障，才能確保最需要住宅協助的家庭不因市場或業者問題而受到影響？

第一敗：房東可以挑房客，弱勢保障有漏洞

鄒聖盈首先指出，民間租屋市場最大的不平等之一，就是房東具有選擇房客的權力。

在實際租屋過程中，部分房東可能因為年紀、家庭條件、身心障礙或經濟狀況，對某些承租者抱持疑慮。例如，獨居長者可能被認為需要額外照顧；身心障礙者可能因生活需求較特殊而遭到拒絕；經濟弱勢家庭則可能被擔心無法持續支付租金。

鄒聖盈在記者會中指出，即使是掛著社會住宅名稱的包租代管，也可能發生業者與房東基於風險考量，排除部分弱勢對象的情況。他認為，這是包租代管制度難以完全擺脫私人市場邏輯的根本限制。

政府直接興建的社會住宅則有不同的分配制度。

依《住宅法》第4條，社會住宅應以直轄市、縣市轄區為計算範圍，保留至少40％比率，出租給符合資格的經濟或社會弱勢者。

政府可以透過資格審查、評點及抽籤制度，提供符合條件的弱勢家庭取得住宅的機會。

包租代管依法也屬於社會住宅的一種，原則上同樣必須遵循弱勢保障比例要求。因此，問題並非包租代管完全沒有法定保障，而是其房源仍來自私人市場，實際媒合過程涉及房東參與及業者管理。

即使整體弱勢承租比例符合政策要求，也未必代表每一種弱勢家庭，都能同樣容易取得住所。因此，鄒聖盈所說的第一敗，指向的是制度能否保障那些最容易受到房東排斥的租客。

▲崔媽媽基金會執行長呂秉怡（左）、OURs都市改革組織研究員廖庭輝（中）、伊甸社會福利基金會副執行長鄒聖盈（右）10月22日出席「社宅的下一步，市長怎麼說？2026六都市長社宅政見評比全公開」記者會。（顏麟宇攝）
第二敗：租金跟著市場波動，補貼未必能換來長期可負擔

第二個問題，是租金。

鄒聖盈指出，民間租屋市場的租金受到供需影響，房東可以依市場行情調整出租價格。

包租代管即使具有一定的租金評定及優惠制度，仍必須以既有民間住宅為基礎，受到房屋市場價值與出租條件影響。而租金補貼則是在租客既有的租屋負擔上，提供一定金額的政府支持。對租金已經穩定的家庭，補貼當然能夠減輕支出；但如果租金持續上漲，政府補貼的實際效果便可能受到侵蝕。

相比之下，政府直接興建社宅的租金由公共制度決定。

鄒聖盈坦言，目前部分社宅租金仍被認為偏高，但租金調整受到政府決策及公共監督，與私人房東自行決定租金具有制度差異。

依現行《住宅法》，社宅租金必須考量住戶所得、負擔能力及市場行情，建立分級收費原則。

因此，直接興建社宅有機會透過公共政策，讓不同所得家庭支付與其經濟能力相對應的租金。

鄒聖盈所提出的第二項批評，是政府如果只是把租金補貼交給租客，卻沒有改善租屋市場的租金負擔結構，可能仍難確保弱勢家庭長期住得起。


第三敗：民間租屋一年一約，社宅可以提供較長保障

第三個差異，是居住穩定。

鄒聖盈指出，台灣民間租屋市場常見一年一約，即使房客希望長期居住，也可能在租約到期後，面臨房東不續租或必須另找房子的情況。

對一般租屋家庭而言，搬家已經需要額外時間與金錢；對獨居老人、身心障礙者或育兒家庭，頻繁搬遷還可能中斷原有的醫療、照顧與社區支持系統。

政府直接興建社宅則可以提供較長的租賃安排。以中央社宅制度為例，一般租期為三年，符合資格者可以續租，合計最長6年；持續符合經濟或社會弱勢資格者，依規定可以延長至最長12年。

地方政府也可能依不同政策與住戶條件，設計其他居住支持措施。

鄒聖盈在記者會中特別提及，部分地方對獨居或雙老家庭，曾提出更長期的居住保障安排。不過，實際年限仍應以各地方現行法規及個別方案為準，不能將特定城市措施視為全國通則。

包租代管同樣可以透過制度提供較有保障的租約，但仍涉及房東是否持續參與、契約安排及計畫期別等條件。

對於需要長期照顧與固定生活環境的弱勢家庭，租期的穩定性，是住宅政策不能只用補貼金額衡量的公共價值。

第四敗：老公寓沒電梯，房屋品質無法靠租金補貼改善

第四個問題，是住宅品質。

鄒聖盈指出，台灣私人租屋市場中，有不少住宅屬於屋齡較高的公寓，缺乏電梯、無障礙設施及專業物業管理。

對身體健康的年輕租客而言，爬樓梯可能只是生活上的不方便；但對高齡者或行動不便者，沒有電梯就可能造成難以正常出門的困境。

政府直接興建的新社宅，通常能在建築規劃階段納入無障礙設施、電梯、公共空間及物業管理制度。

包租代管則主要運用既有私人住宅，因此住宅條件仍受到原有屋況限制。

即使政府透過修繕補助協助房東改善房屋，也未必能讓老公寓立即具備電梯或完整無障礙環境。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱也舉出另一種高齡住宅困境：有些老人明明擁有自己的公寓，卻因為房子沒有電梯，年紀大了無法上下樓，想把舊房子出租，再租一間有電梯的住宅，卻反而因高齡身分而租不到房。

這說明住宅政策的問題，不只有租金是否負擔得起，也包括有沒有真正適合不同身體條件的房子。

當政府透過補貼增加民眾支付租金的能力，卻沒有同步改善住宅品質，仍可能無法解決高齡與身障者的實際居住困境。

第五敗：房子分散各地，托育、長照與社會福利難以整合

鄒聖盈認為，最容易受到忽略的第五個差異，是社會福利服務。

私人租屋市場中的住宅分散各地，房東主要負責出租及管理房屋，通常沒有提供長照、托育或社會福利服務的責任。

包租代管雖有租賃服務業者協助管理，部分方案也提供關懷訪視及資源轉介，但要建立完整的社會支持服務，仍需要額外的人力與跨部門合作。政府直接興建社宅，則因住戶集中、住宅具有一定規模，比較容易整合社會福利資源。

例如，社宅可以在低樓層設置托育中心、日間照顧據點、長照服務設施，或由物業管理人員、社工及地方政府合作，建立對弱勢住戶的支持機制。對獨居老人而言，鄰里互動、健康關懷與長照服務，可能降低孤立風險。對育兒家庭而言，托育設施與公共服務可以降低照顧負擔。對其他經濟或社會弱勢家庭，則可以透過社宅管理及社福網絡，協助處理生活上的困難。

鄒聖盈指出，隨著社宅數量增加，管理制度將成為下一階段的重要課題，第一線物業管理人員也需要接受更多訓練，學習辨識不同住戶的需求。

因此，社宅的價值不應僅限於提供一間房子，還要思考如何結合地方政府的社政、衛政及長照服務，讓住戶能夠真正安定生活。

這也是他提出「五連敗」批評時，最深層的政策關切。


▲政府直接興建的新社宅，通常能在建築規劃階段納入無障礙設施、電梯、公共空間及物業管理制度。圖為新店民安段社宅。（資料照，新北市政府城鄉發展局提供）
社宅直接興建放慢，五項公共保障誰來提供？

當政府減少直接興建社宅，便需要回答：原本由公共住宅提供的弱勢保障、租金控制、居住穩定、住宅品質與福利支持，未來由誰承擔？

這才是鄒聖盈提出「五連敗」最值得深入討論的地方。

政府可以透過補貼降低租金負擔，也可以透過包租代管利用民間住宅，但如果最難租到房子的老人、身障者與弱勢家庭仍然無法獲得穩定住所，這樣的住宅政策就還有需要補足的地方。

一項住宅政策真正的公共價值，應該檢驗它能否照顧一般市場最難照顧的人。當包租代管與租金補貼逐漸成為政府的重要住宅工具，鄒聖盈所提出的「五連敗」，正是提醒政府不能只計算補貼與媒合數量，也必須檢驗人民實際獲得多少居住保障。

… 本文摘錄自 新新聞 2026/11月 第2070期