新青安總體檢 是泡沫還是基本面?
台灣前景看好,帶動房市熱絡,迫使政府、市場回頭檢討新青安;但專家認為,只要評估好自身付款能力,新青安確實能有效幫助年輕人買房,降低國安危機。 文/游筱燕、洪綾襄![](https://blog.hamibook.com.tw/wp-content/uploads/2024/07/快讀_《財訊》715期_新青安總體檢-是泡沫還是基本面?_001.jpg)
▲房市熱、新青安亂象不時上演,近日政府出手補漏洞。(潘重安/攝)
小辭典
新青安措施:年滿18 歲,本人、配偶及未成年子女名下無房產,即可申請,不限首購。
1.貸款額度:從800 萬提升到1000萬元。
2.利息補貼:政府額外補貼1 碼(3年)+ 公股減碼,共優惠1.5 碼。後央行於2024 年3 月升息半碼,該半碼由政府補貼,新青安利率維持不變。
3.貸款年限:40 年。
4.寬限期:從3 年延長到5 年。
比較 結構性改變民眾信心增
台灣中小企業銀行前董事長、現任致理科技大學副校長黃博怡認為,這一次房市熱絡的關鍵因素,是台商回流所帶動的經濟繁榮,這與二○一○年推出的舊青安時空環境完全不同。
黃博怡指出, 當年產業外流,人民對台灣沒有信心,即使有優惠方案也無法刺激爆量。如今,台商產業回流帶來興建廠辦與更新的需求,再加上很多國際大廠像是輝達也要來台灣設研發基地,工作機會增加,年輕人對台灣的信心提高很多,購屋意願就會增加。再加上,建商推出小坪數符合年輕世代需求,原生家庭也幫助得起,加上政府推這個方案,就帶起市場熱度,「這是大環境結構性的改變,重點是民眾有信心了,新青安只是助力而已。」
從數字來看,一樣是青安方案,過去舊青安的單月貸款總額不超過百億元,但新青安推出後,單月貸款總額就從一六七億元,成長至今年五月最高峰達六三五億元。而舊青安的撥貸件數占整體買賣移轉棟數從五%至七%;新青安後卻跳升雙位數,逐月遞增,最新數字已達二三.七%。換句話說,每四戶交易大約有一戶是用新青安方案。
新青安措施:年滿18 歲,本人、配偶及未成年子女名下無房產,即可申請,不限首購。
1.貸款額度:從800 萬提升到1000萬元。
2.利息補貼:政府額外補貼1 碼(3年)+ 公股減碼,共優惠1.5 碼。後央行於2024 年3 月升息半碼,該半碼由政府補貼,新青安利率維持不變。
3.貸款年限:40 年。
4.寬限期:從3 年延長到5 年。
亂象 躺平族賤價出售資格 而根據永慶房屋今年第三季網路會員調查,有五三%消費者表達會因新青安優惠貸款上路而加快購屋決定,顯示這項政策對於有購屋意願的首購族群而言,具有相當的吸引力。 不過,房市交易轉趨熱絡,也的確帶來部分亂象。比如中南部傳出「躺平族」的絕望民眾,預期一輩子會因高房價買不起房,以八十萬元代價淪為市場投資客人頭,讓投資客轉租獲利。還有,為搶買新成屋,不惜追價,最後用了蛋黃區價格買了蛋白區;台北市一間超過三十年的老公寓,同一時間擠進十組客人,仲介表明:「只有兩小時可以賞屋,也必須要立馬下斡旋,超過時間就不用談。」使得政府不得不出手。 六月二十七日財政部提出加強版優化措施,包含落實貸前審核、強化貸後管理及稽查、新貸戶徵提自住切結書、一生限貸一次等規定,喊出對於極少數投機戶或炒房客絕對是「零容忍,徹查到底」。 翌日,六月二十八日又邀集各公股銀行高層開會,要求各行庫盡速徹查新青安房貸轉租、人頭戶個案,希望最快一週,最慢兩週內,提報「罪證確鑿」的違規案件數。比起六月十三日的央行理監事會,調升存款準備率一碼,且六都加上新竹縣市第二屋貸款上限六成的房市政策,更有針對性,也直衝新青安漏洞而來。
影響 低總價物件更趨熱門 黃博怡表示, 財政部的著眼點是希望協助年輕人購屋安居,進而提升結婚生子的意願,立意良善,但當環境條件改變,勢必也得付出微調成本。當今社會的顧慮是,會不會因為需求上升推升房價,這是有可能的,但是如果只是用新青安的金額或件數增加,就推論對社會有比較高的風險?應該不用太擔心,很多政策都是做中學,在於未來整體性調整後,排除濫用新青安的投機客,會趨向政策初衷。 分析這波使用新青安方案的購屋行為,馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,六都之中,台北市的新青安貸款戶數最低,主要是台北房價基期高,低總件物價較少,對購屋族吸引力相對較低所致。 另外, 從房屋買賣總價比例來看,足以證明新青安對低總價房型影響最大,吸引首購族大量搶進小宅、低總價市場。此舉也使得小宅、中大坪數房型市況出現冷熱M型化的極端差距,小宅房價漲幅更高,中大坪數漲幅落後,甚至不乏賠售的情況。 何世昌試算,雖然申辦新青安貸款的人貸款額度以八○一萬至一千萬元居多,如果以貸款一千萬元,四十年期,五年寬限期以及一段式利率計算,第一至三十六個月每月還款約一萬四七九二元,第三十七至六十個月每月還款約一萬八九五八元,第六十一個月起到最後每月還款三萬四五五五元。 若以二三年勞工平均月薪四.七萬元,且雙薪家庭來計算,每月平均收入約九.四萬元,而五年寬限期過後每月還款僅三.五萬元,新青安戶每月繳款負擔不算過重,不至於在五年寬限期過後出現斷頭潮。