買房是人生大事，許多人一輩子買房不超過三次，累積的經驗有限，加上此波房市熱度以首購族的占比最高，記得關鍵眉角，才不會買錯房搥心肝。 房市熱，不只炒房亂象頻傳，因應市場結構的改變，不管是支付方式和房型設計上都和早年大不相同。以下就目前市場上最常忽略的眉角，提醒讀者如何開心買好房。

迷思1 低首付好輕鬆？

打著幫助青年安心成家的口號，建商常常主打訂金到交屋只要三十九萬元起；或是千萬宅只需八十八萬元就能交屋，主打「低自備」、「低首付」，塑造買房很輕鬆。小心這些假象！一般來說，買預售屋需繳交「訂、簽、開」，頭期款約一○％，開工款五％，工程期款一○％，尾款五％，共三○％的自備部分，其餘七○％銀行貸款。表面上，建商前期優惠你只需要支付五％或一○％的自備，交屋後再向「公司貸款」，分三到五年內還清其餘的自備款，大幅降低購屋門檻。

不過，消基會房屋委員會召集人張欣民指出，目前公司貸的利息約三％，是房貸利率的兩倍多，又得在期限內還完，所以交屋後不只要還銀行房貸，也要償還建商的公司貸，加總起來不輕鬆；除非房貸使用寬限期，降低負擔，但這也只是拉長還款年限而已。

迷思2低總價小宅很划算？

近幾年為壓低總價，降低首購族門檻，訴求高坪效的小宅應運而生，曾出現「十六坪做兩房」、「二十坪做小三房」的瘋狂設計。然而，現在新建案公設比動輒三○％起跳，家裡空間又不外乎客餐廳、廚房、臥室、衛浴、陽台；以三○％公設計算，權狀十六坪，等於室內實際坪數只有十一坪左右。

張欣民建議，兩房至少要二十五坪，三房至少三十五坪，扣除公設比後，兩房約十八坪，三房約二十五坪，才不會過於擁擠。另外小宅除了坪數陷阱外，還有許多問題，如小宅多是長條形格局，只有單面採光，要不暗廳明房，要不浴室沒有對外窗，通風採光都不理想；此外，還會有單層戶數過多，出入複雜的疑慮。

迷思3 追著多頭還怕買不到？

現今全台房市熱銷，建商搶著推案，拙石建設董事長特助蔡錦勳提醒，若持續下去，恐怕在兩三年後面臨供大於求的窘境；屆時會發現不管要轉手、要出租都有許多「市場貨」一起競爭。那情境就像二○一四年房價下修前，各大建商搶進副都心，甚至推出了破六十萬元的成交價，所以一般人認為那是風水寶地，但是短短兩三年後，斷頭的一直殺出，手臂粗的投資客最後用二十八萬元通吃斷頭戶。

買房考量需回歸交通，好比淡海新市鎮，一直以來價錢上不去的原因很簡單，交通太差，就算有捷運加持，從市中心回家，交通時間落在四十分鐘到一個半小時的車程。相較之下，就會選擇林口或桃園；這也是林口新市鎮儘管在前幾年房市低迷時仍有大坪數完銷。

迷思4人口負成長不會影響房價？

張欣民提醒，儘管房市熱騰騰，卻也別忘了今年也是我國人口可能開始負成長的一年。根據內政部最新統計，上半年新生人口七萬九七六○人，死亡人數卻達八萬八五五五人，死亡數比出生數多出八七九五人；二○二○年可能是我國人口成長的分水嶺，往後就進入溜滑梯的階段。 雖然少子化和高齡現象，不是一刀切的效應，加上目前低利的買盤已蓋過人口衰減的負面效應；不過，衝擊可能是溫水煮青蛙，最嚴重的狀況是像日本，若少子化又碰上經濟衰退，便會加劇房市泡沫化。

代銷股價帶頭衝 這波漲法不一樣

台灣房地產展開新一輪的大多頭行情，資產股、營建股卻沒有全面大漲；代銷業率先吹響反攻號角，再由營建材料廠商接棒，而下一波將由哪個族群領軍呢？

借貸利率太低，新台幣又強勢升值，營建股的走強成為必然的趨勢。」摩爾投顧分析師蔡正華說，這陣子市場過度關心美國大選，其實屬於內需為主的營建股，與大選無關，反而是資金的最佳避風港。

十月分兆豐投顧地產報告中指出，這一次疫情過後，各國央行再次祭出寬鬆貨幣政策，帶動房市買盤需求；台灣自三月十九日調降重貼現率一碼，至一．一二五％創下歷史最低後，就啟動了房市新一輪的上升循環。情況就像是上一次ＳＡＲＳ之後，台灣房地產展開新一輪的大多頭行情。

從與房地產關係密切的土建融資餘額來看，目前建築貸款來到二．二九兆元，住宅貸款達七．七三兆元，雙雙續創新高，很顯然國內房市相當熱絡。 代銷、營建材料先後上攻

凱基投顧董事長朱晏民指出，依過去的經驗，在新台幣強升下，內需股因題材性容易吸引資金進駐；科技股則因匯損陰霾，股價表現容易不如內需股。但今年卻有些不同，科技股股價的最大漲幅達六二％，金融只反彈二五％，傳產為三六％，背後主要原因是，疫情促使新經濟提早降臨，加速雲端、遠距及網路經濟發展；相形之下，內需股被疫情壓著抬不起頭，絲毫未受到新台幣升值利多加持。

例外的是，貿易戰後，台商回流返台搶地、搶樓、搶商辦，加上國內疫情控制得宜，引爆房市需求熱潮。這遲來的行情，可望帶動營建資產股在美國大選後啟動。

「這一次不再是有土斯有財，只要蛋黃區被點名的營建、資產股就全部大漲。」統一投顧董事長黎方國提醒，此波新台幣升值所掀起的內需行情，和過去情況稍有不同，房地產代銷業者因獲利可觀，股價先啟動，廠辦、基礎建設所需要營建材料廠商接棒，反而過去熱絡的營建、資產股表現平平。

海悅為國內唯一跨足全台的代銷業者，競爭優勢明顯，目前在手案量達一千億元以上，並且新案持續增加中，能見度已經看到二○二一年。兆豐投顧指出，海悅今年營收預估為三十三億元，年增率達九○％，每股盈餘達十二元，明年可望更上一層樓，動力成長驚人，目標價為一二○元。

國產為台灣預拌混凝土的領導廠商，市占率達一七％，目前已經規畫台北市南港舊廠大樓的商辦大樓，同時，手中握有四十五萬坪土地資產，潛在利益至少百億元。這也讓國產這次自三月十九日底部十元反彈至今，已經來到二十五元之上，漲幅超過一五○％，成為少數營建股的多頭指標。 廠房、公建多的營造股優選

在以蓋房為主的地產股的部分，法人則建議以幫台積電蓋廠，或是替政府工程施工的基礎建設廠商為主。例如，達欣工的工程案量約三九○億元，它至少可以支撐兩年的營收認列；而且這些案量中，公共工程占三四％（台北萬大捷運線工程金額即達一百億元），廠房占三○％，正好迎接到台商回流帶動廠房需求。這些都讓達欣工備受法人青睞，股價也從疫情最低點十元左右，一路走強來到二十五元以上，大漲一五○％。

日盛投顧總經理鍾國忠指出，短期之內，在新台幣持續升值及低利率的大環境下，營建資產股新一輪的多頭走勢已被點燃了。

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