買房是人生大事,許多人一輩子買房不超過三次,累積的經驗有限,加上此波房市熱度以首購族的占比最高,記得關鍵眉角,才不會買錯房搥心肝。
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▲剛性需求的買屋族,更要慎防銷售陷阱。
房市熱,不只炒房亂象頻傳,因應市場結構的改變,不管是支付方式和房型設計上都和早年大不相同。以下就目前市場上最常忽略的眉角,提醒讀者如何開心買好房。
迷思1 低首付好輕鬆?
打著幫助青年安心成家的口號,建商常常主打訂金到交屋只要三十九萬元起;或是千萬宅只需八十八萬元就能交屋,主打「低自備」、「低首付」,塑造買房很輕鬆。小心這些假象!一般來說,買預售屋需繳交「訂、簽、開」,頭期款約一○%,開工款五%,工程期款一○%,尾款五%,共三○%的自備部分,其餘七○%銀行貸款。表面上,建商前期優惠你只需要支付五%或一○%的自備,交屋後再向「公司貸款」,分三到五年內還清其餘的自備款,大幅降低購屋門檻。
不過,消基會房屋委員會召集人張欣民指出,目前公司貸的利息約三%,是房貸利率的兩倍多,又得在期限內還完,所以交屋後不只要還銀行房貸,也要償還建商的公司貸,加總起來不輕鬆;除非房貸使用寬限期,降低負擔,但這也只是拉長還款年限而已。
迷思2低總價小宅很划算?
近幾年為壓低總價,降低首購族門檻,訴求高坪效的小宅應運而生,曾出現「十六坪做兩房」、「二十坪做小三房」的瘋狂設計。然而,現在新建案公設比動輒三○%起跳,家裡空間又不外乎客餐廳、廚房、臥室、衛浴、陽台;以三○%公設計算,權狀十六坪,等於室內實際坪數只有十一坪左右。
張欣民建議,兩房至少要二十五坪,三房至少三十五坪,扣除公設比後,兩房約十八坪,三房約二十五坪,才不會過於擁擠。另外小宅除了坪數陷阱外,還有許多問題,如小宅多是長條形格局,只有單面採光,要不暗廳明房,要不浴室沒有對外窗,通風採光都不理想;此外,還會有單層戶數過多,出入複雜的疑慮。
迷思3 追著多頭還怕買不到?
現今全台房市熱銷,建商搶著推案,拙石建設董事長特助蔡錦勳提醒,若持續下去,恐怕在兩三年後面臨供大於求的窘境;屆時會發現不管要轉手、要出租都有許多「市場貨」一起競爭。那情境就像二○一四年房價下修前,各大建商搶進副都心,甚至推出了破六十萬元的成交價,所以一般人認為那是風水寶地,但是短短兩三年後,斷頭的一直殺出,手臂粗的投資客最後用二十八萬元通吃斷頭戶。
買房考量需回歸交通,好比淡海新市鎮,一直以來價錢上不去的原因很簡單,交通太差,就算有捷運加持,從市中心回家,交通時間落在四十分鐘到一個半小時的車程。相較之下,就會選擇林口或桃園;這也是林口新市鎮儘管在前幾年房市低迷時仍有大坪數完銷。
迷思4人口負成長不會影響房價?
張欣民提醒,儘管房市熱騰騰,卻也別忘了今年也是我國人口可能開始負成長的一年。根據內政部最新統計,上半年新生人口七萬九七六○人,死亡人數卻達八萬八五五五人,死亡數比出生數多出八七九五人;二○二○年可能是我國人口成長的分水嶺,往後就進入溜滑梯的階段。
雖然少子化和高齡現象,不是一刀切的效應,加上目前低利的買盤已蓋過人口衰減的負面效應;不過,衝擊可能是溫水煮青蛙,最嚴重的狀況是像日本,若少子化又碰上經濟衰退,便會加劇房市泡沫化。
代銷股價帶頭衝 這波漲法不一樣
台灣房地產展開新一輪的大多頭行情,資產股、營建股卻沒有全面大漲;代銷業率先吹響反攻號角,再由營建材料廠商接棒,而下一波將由哪個族群領軍呢?
借貸利率太低,新台幣又強勢升值,營建股的走強成為必然的趨勢。」摩爾投顧分析師蔡正華說,這陣子市場過度關心美國大選,其實屬於內需為主的營建股,與大選無關,反而是資金的最佳避風港。
十月分兆豐投顧地產報告中指出,這一次疫情過後,各國央行再次祭出寬鬆貨幣政策,帶動房市買盤需求;台灣自三月十九日調降重貼現率一碼,至一.一二五%創下歷史最低後,就啟動了房市新一輪的上升循環。情況就像是上一次SARS之後,台灣房地產展開新一輪的大多頭行情。
從與房地產關係密切的土建融資餘額來看,目前建築貸款來到二.二九兆元,住宅貸款達七.七三兆元,雙雙續創新高,很顯然國內房市相當熱絡。
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▲928檔期推案量再創新高,六都看房人潮歸隊。
代銷、營建材料先後上攻
凱基投顧董事長朱晏民指出,依過去的經驗,在新台幣強升下,內需股因題材性容易吸引資金進駐;科技股則因匯損陰霾,股價表現容易不如內需股。但今年卻有些不同,科技股股價的最大漲幅達六二%,金融只反彈二五%,傳產為三六%,背後主要原因是,疫情促使新經濟提早降臨,加速雲端、遠距及網路經濟發展;相形之下,內需股被疫情壓著抬不起頭,絲毫未受到新台幣升值利多加持。
例外的是,貿易戰後,台商回流返台搶地、搶樓、搶商辦,加上國內疫情控制得宜,引爆房市需求熱潮。這遲來的行情,可望帶動營建資產股在美國大選後啟動。
「這一次不再是有土斯有財,只要蛋黃區被點名的營建、資產股就全部大漲。」統一投顧董事長黎方國提醒,此波新台幣升值所掀起的內需行情,和過去情況稍有不同,房地產代銷業者因獲利可觀,股價先啟動,廠辦、基礎建設所需要營建材料廠商接棒,反而過去熱絡的營建、資產股表現平平。
海悅為國內唯一跨足全台的代銷業者,競爭優勢明顯,目前在手案量達一千億元以上,並且新案持續增加中,能見度已經看到二○二一年。兆豐投顧指出,海悅今年營收預估為三十三億元,年增率達九○%,每股盈餘達十二元,明年可望更上一層樓,動力成長驚人,目標價為一二○元。
國產為台灣預拌混凝土的領導廠商,市占率達一七%,目前已經規畫台北市南港舊廠大樓的商辦大樓,同時,手中握有四十五萬坪土地資產,潛在利益至少百億元。這也讓國產這次自三月十九日底部十元反彈至今,已經來到二十五元之上,漲幅超過一五○%,成為少數營建股的多頭指標。
廠房、公建多的營造股優選
在以蓋房為主的地產股的部分,法人則建議以幫台積電蓋廠,或是替政府工程施工的基礎建設廠商為主。例如,達欣工的工程案量約三九○億元,它至少可以支撐兩年的營收認列;而且這些案量中,公共工程占三四%(台北萬大捷運線工程金額即達一百億元),廠房占三○%,正好迎接到台商回流帶動廠房需求。這些都讓達欣工備受法人青睞,股價也從疫情最低點十元左右,一路走強來到二十五元以上,大漲一五○%。
日盛投顧總經理鍾國忠指出,短期之內,在新台幣持續升值及低利率的大環境下,營建資產股新一輪的多頭走勢已被點燃了。
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本文摘錄自
破解賣房四大銷售話術
《財訊》
2020/第620期
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