從豪宅到小套房，為何買房能免訂金？
當最低房貸利率，碰上最高新建餘屋量，全台兩成新建案喊出低自備：不必先存錢，還能向建商無息貸款，房市新戰國時期，怎麼買最聰明？
你能想像嗎？ 僅僅五年前，政府還用力打房， 實施信用管制、豪宅限貸、課奢侈稅，如今， 台北市竟出現豪宅首付訂金，連一毛錢都不用，還可以全額貸款！
「零首付、零自備」，買房幾乎不用存錢，這是以往無法想像的購屋條件，卻在當今極為特殊的背景下，掀起台灣房市前所未見的新風潮。
台灣房市怎麼了？台北買八千萬豪宅竟不必付訂金，還能全額貸款
二○一八年底，一次採訪結束，我在台北市南港展覽館五分鐘車程處，看見一幅吸睛的賣房廣告：「零自備，全額貸」，六個斗大的廣告標語，就掛在一戶要價至少八千萬元的北市豪宅成屋案外牆上。
跑地產新聞將近十年，我頭一次看到買台北市豪宅，自備款可以降到連一毛錢都不收。過去一般新屋，自備款至少兩成起跳；高價位豪宅，首付訂金至少要房價的三％到五％。縱使二○一六年房市轉冷淡後，個別建商也推出零首付建案，但那是零星出現，且以低價屋為主，從未像現在，中高低價全都出現零首付、低自備案例。
「現在全台至少兩成以上的建案採用（低自備，包括零首付），以今年六都上看一兆元的新屋量體來看，就有超過兩千億元的建案採用，而且還在擴大，規模至少是近十多年來最高。」一位地產雜誌市調主管推估。
所謂的「零首付」，意指首付訂金最低降為零；而這類的案例，多伴隨一成以下的自備款方案，甚至連自備款也是零，全部分期付款。為什麼全台掀起零首付風潮？
因為，新建餘屋戶數創史上新高，房市交易持續低迷；銀行存放款差額創新高，房貸利率創新低；房市與資金市場，都存在嚴重的供給大於需求，「二高二低」導致建商與銀行聯手，推出前所未見的銷售方案。
高庫存低買氣，變壓力銀行急著消化爛頭寸拱出建商借錢，無息轉貸消費者
二○一三年，頂新魏家以九九％貸款，購買九戶帝寶，引發眾議，雖是豪宅限貸令前的個案，但前央行總裁彭淮南仍糾正相關銀行追回超貸，並壓低成數至六成以下。誰能想到，五年後，餘屋高加上爛頭寸，同樣的九九％貸款，竟變成全民均可使用的工具。
先看第一高，全台二○一八年底待售新建餘屋推估十一萬四千餘戶，新屋庫存史上新高。
去年底的永慶房市趨勢前瞻報告現場，永慶業務總經理葉凌棋運用內政部二○一七年底的待售新建餘屋最新統計，加上使用執照、建築執照與銷售率，推估二○一八年底累計待售新建餘屋總量逾十一萬四千四百戶的新高水位，短短一年內的增幅高達五成，一年增加近四萬戶新建餘屋。
龐大的庫存壓力，卻碰上低迷的買氣，去年房市交易量約為二十八萬五千戶，雖較前年略升，卻較二○一○年萎縮近三成，這是一低。一高與一低，成為建商願意提出超低自備款方案的主因。
第二高，是全台銀行累計存放款差額逾十兆五千億元，史上最高爛頭寸壓力。
攤開金管會統計，本國銀行存款金額突破三十八兆元，存放款差額去年八月一度擴大到逾十兆五千億元， 雙創歷史新高， 導致今年伊始，永豐、渣打兩民營銀行房貸利率就下殺到一． 五八％ 史上最低水位。
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