二線買房賺80%》股市狂燒、低利率下的保本對策

現在，全台灣討論最熱烈的話題，一是跨越三十年高點的股市，二是買氣爆棚的房市。究竟，房市有多熱？

製作人●田習如 文●馬自明、林洧楨 攝影●楊文財 編輯●潘思辰 設計●陳　皜 證據一，成交價逼近七年高點。國泰房地產指數顯示，到今年第二季為止，可能成交價指數幾乎已逼近二○一三年以來的新高。

證據二，大戶進場。壽險業今年前七月購買不動產，包括富邦人壽大買南港土地、王朝大酒店房地產等，總投資金額創千億元紀錄，寫下歷年新高。

證據三，交易量成長。各大房仲包括信義、永慶、台灣等，今年七月的門市自結交易量，年增率高達約三成。

而八月三日，剛出爐的六都移轉棟數，月增率高達兩成，寫下五年同期新高，至於全年買賣移轉棟數，有機會超過三十萬棟門檻，房市熱潮真的來了！ 房市為何熱起來？
資金蒸籠、低利率逼出熱錢 第六波循環來了，今年熱度戰新高

「過去的經驗是，（房市）十年一個大循環，」住商不動產企研室經理徐佳馨指出，這一次，可能是台灣房市第六波多頭行情來臨。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮也認為，房市已經邁入第六波循環，目前到二○二四年都將高檔震盪。

一九六○年代以來，房市歷經五次多空循環，到二○一五年下半年，房地合一稅通過，持有房產一年內交易將課重稅四五％，導致房市整整低潮三年，去年剛回溫，今年可能成交價指數就要再戰歷史高點。

不過，如同諾貝爾經濟學獎得主克魯曼（Paul Krugman）說的，市場狂熱是因投資人「害怕錯過」。沒買到台積電，擔心房市又再錯過，我們腦中浮現的第一個問題是：這波房市能再熱多久？

「這個市場（房市）還有三年到五年可走！」興富發副總經理廖昭雄表示。支撐房市有兩大關鍵：

關鍵一，低利率。美國聯準會將利率降到幾近於零，而且花旗集團指出，聯準會到二○二四年前都不會升息，代表全球主要經濟體都會繼續維持低利環境。錢放銀行無利可圖，定存族把錢領出，投入股市、黃金，還有年報酬率約二％的房市。

「銀行貸款以前最多八成，現在到八成五，搭配狀況，有到九成的，」台灣房屋桃園南平直營店業務總經理饒文華觀察。因向銀行借貸容易，買方頭期款壓力減輕，更促使房市上漲。

關鍵二，台灣成「資金蒸籠」。住展研發長何世昌指出，全球疫情發生後，台灣沒有任何壽險、金控業者公告購買海外的不動產，都改在國內買土地、大樓，因為他們「沒辦法去實地勘查物件狀況，資金全部留在國內。」

再加上，政府鼓勵海外資金、台商回流，人回來，錢也跟著回來，助漲房市。疫情後，台灣就如同蒸籠般，把資金悶在島內，燒燙市場。「人出不去，有錢乾脆當地買房，」何世昌說。

現在還能買房嗎？
三年內估不升息，沒打房利空 看到「黃金暴跌，房市空頭就來了」

那麼，房市過熱了嗎？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，觀察房市會否從高點反轉，有三大指標，第一，利率升高；第二，政策打壓；第三，地緣政治風險。

但，首先三年到五年內，央行不會升息；其次，政府打房手段，在房地稅合一後，沒有更嚴厲的措施；至於地緣政治，現階段風險也不高。「目前看不出什麼黑天鵝，足以讓市場變冷，」黃舒衛表示。

政大地政系教授林左裕建議，判斷房市多空，可留意黃金價格走勢。「黃金和房地產很類似，都沒有利息，上漲靠資金行情，」他認為，黃金是房地產領先指標，「當黃金價格暴跌，房市空頭就來了。」

想購屋，哪類房抗跌？
搶在相對低點，提前部署 買房前，必懂四大「反著想」趨勢

因此，掌握這波房市黃金期，如何搶在起漲相對低點，提前部署？我們訪問各房地產專家，有四大趨勢，不可不知。

趨勢一》蛋白區漲贏蛋黃區 雙北房價漲不動，屏東潮州飆漲八成

「真的悶壞了！」疫情以來，商仲王、高力董事總經理劉學龍不在市區，改往郊區跑，到宜蘭溯溪，去爬抹茶山。像他一樣的有錢人，法國、義大利等國外行程全取消，改到郊區踏青，遊玩之餘，他們順便在郊區買房子。

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