「我不希望別人用一百天，就來評斷我個人執政的成敗。」這是前總統蔡英文二○一六年上任將滿一○○天時，曾經公開對媒體說過的話；如今八年過去，各地房價、租金屢創新高，貧富差距仍難扭轉，缺電危機越演越烈，諸多政策難題依舊無解，只是換成了「賴清德的一百天」，光從結果看，頗耐人尋味。 新總統上任已滿百日，從居住市場衍生的各種亂象仍是進行式，《住展雜誌》在與產官學各界展開一系列對談後，發現當下至少存在十枚來自蔡英文時期，如今總統賴清德卻不得不處理的「炸彈」，其中，最教民眾有感的，近期首推「新青安之亂」與「銀行限貸現象」。 1 新青安引爆貪婪 房市淪賭盤 蔡政府二○二三年八月推出「新青安貸款政策」，宣稱要替年輕人購屋推一把，沒想到卻淪為「炒房兇手」，全台房價失控狂飆，後續政策還越打越高。 賴清德為挽回失控局面，上任至今陸續祭出第六波信用管制、新青安切結書、嚴懲違規戶，甚至是破天荒拋出「不動產貸款總量管制」等措施，無奈亂象依舊連環爆，面對早已千瘡百孔的市場，不禁令人想問「還有挽回餘地嗎？」 「新青安政策本身沒有錯，但錯在時機不對。」前淡江大學產經系副教授莊孟翰苦笑說道。自新青安推行後，讓全台本就居高不下的房價，可說是直接熱到失控，今年上半年六都買賣移轉棟數年增率皆暴增逾二十％，其中台南市、高雄市年增率更來到四十％左右的誇張數字；根據本刊調查，無論建案在山邊、海邊，都造成民眾一窩蜂搶購，幾乎「無處不熱賣」。 更嚴重的是，當市場供不應求，民眾開始陷入FOMO（錯失恐慌症）情緒，導致各種追價心態產生，房價漲勢也日益猖狂。根據實價登錄揭露，新青安政策上路後，短短九個月內，本就不在低點的新竹房價飆漲十％，桃園漲七．四％，台南六．一％，其餘都會區漲幅也都在五％以上。 進一步分析市場亂象，還可發現，新青安竟創造台灣史上難得一見的「全民瘋搶低總價小宅」景況。許多未必有自住需求的「房市小白」，只因進場門檻降低，就出現「買房很容易」的嚴重幻想，更產生台灣房市只漲不跌假象，於是打定主意，等三、五年的寬限期或交屋期限一到，就獲利了結，藉此大賺一筆。 但市場真是如此嗎？恐怕不然。無論是當下購買中古屋、順利取得貸款，還是入手預售屋的民眾，若自身僅具備寬限期、預售階段的還款或付款能力，勢必得承擔期限內房市發生反轉的風險。甚至，部分購買預售屋，將資金槓桿極大化的民眾，很可能存在「幾年後交屋潮，政府還會續推新青安」的先入為主觀念，種種思維，無疑是把房市當作賭盤，在賭一個不確定的未來。 蔡英文卸任前一年推出的新青安，從結果論是好心做壞事，而背後根源在於當初政策評估未考量當前的高通膨環境，市場對於財富縮水的「情緒面風險」，才導致一些勉強能負擔低自備款、頭期款的小資族，即便當下未有迫切自住需求，產生「與其把錢放銀行等縮水，不如投資房地產」的跟風心態，等同政策助攻，引人入罪。 「選在房價接近天花板的時候，推出新青安就是錯了，不對的政策就要馬上改過來，否則三、四年後交屋高峰期到了，很可能還會出現更大問題。」莊孟翰提醒，未來這一波順著新青安倉促上車的民眾，一旦房市出現反轉，或者區域小宅累積供給過大，脫手不易時，風險承受能力堪慮。
2 銀行被迫鬧錢荒 首購、銀髮中槍 「新青安」野火燒不盡，面對失控的高房價，賴政府一上任，就陸續祭出第六波信用管制、簽訂禁止轉租切結書、嚴懲違規戶等措施，不料，政府還在忙著灑水救火，一顆藏在新青安底下的未爆彈竟被提前引爆──銀行大鬧錢荒。 財政部統計，自二○二三年八月至今年七月底，新青安撥貸戶數共七萬三一○○戶、金額約五四七二．三億元，尤其今年六月開始，央行調高存準率一碼，讓各商業銀行本就快速飆升的房貸餘額提前來到滿水位，警報聲大響，甚至爆發史上最嚴峻的「銀行自主限貸」現象，如今市場已傳出自住、首購民眾紛紛受到波及，如今情況瀕臨失控邊緣。 南部一名七月剛與屋主簽約，打算購入三十年華廈的自住民眾劉小姐，向本刊大吐苦水：「我在北部工作，家人一起準備頭期款，想在老家買下這個房子，是希望把租屋的奶奶接來一起住。簽約當下，銀行評估貸款還一切正常，沒想到八月就接到通知無法放貸，後來問了很多家銀行，都說沒有額度，如果一直下去，我可能就要因為違約被沒收訂金了，現在不知道該怎麼辦才好。」 劉小姐的案例恐怕還只是冰山一角，《住展雜誌》調查發現，部分銀行因應房貸滿水位，除直接拒貸外，也會拉高利率試圖「逼退」購屋民眾，但最令人意外的是，現在就連承作「以房養老」的銀行也傳出拉高利率的現象，等同銀髮族掃到颱風尾，不少人原本安養老年的計畫因此生變；一般購屋民眾排隊申貸更是常態，還有銀行直接宣布停止收件，待明年才會重啟。 屋漏偏逢連夜雨，銀行關緊資金水龍頭，偏偏二○二○年至二○二二年，全台住宅共核發五十一萬戶建照，預計今年將陸續出現超大量體交屋潮，如今碰上銀行限貸，勢必有不少房貸族將面臨申貸卡關。眼看交屋在即，若銀行仍無法如期撥款，這些早在新青安政策之前就購屋的民眾，恐怕被迫違約，若狀況未能緩解，本刊推估，最快未來幾個月內，類似違約案件量將會暴增。 缺乏配套的新青安政策不只引出人性貪婪，還衍生出一系列因房價失控所導致的外溢效應。高房價本就難解，如今要抑制失速上漲亂象，又要避免「錯殺」首購、自住民眾，如何在公平與正義之間找到平衡點，賴政府當前立場堪稱兩難，這也是蔡英文留給賴清德的最大難題。
3 租屋黑市打不動 政策立場矛盾 讓民眾有感的居住問題除了高房價，就是租屋市場的穩定性。蔡英文二○一六年也針對租屋市場提出願景，「我主張制定『不動產租賃條例』，並鼓勵發展租屋管理事業，讓房東輕鬆出租、房客安心入住。這是新國會上任後，馬上可以處理的工作。」 二○一七年，蔡政府將條例修改為《租賃住宅市場發展及管理條例》，附帶決議「要求揭露租屋市場資訊」，希望擊潰台灣長年未解的租屋黑市，讓逃漏稅房東一一浮出檯面，不過修法時雖喊得浩浩蕩蕩，後續執行卻是雷聲大雨點小──直到六年後、蔡英文即將卸任前，才將占全台租屋市場不到二％的「包租業轉租契約」納入實價登錄。 根據內政部統計，截至今年一月，上述依法揭露資訊的包租戶數量僅二萬二七二三戶，相較於三○○萬戶的租屋市場簡直九牛一毛；上述「要求揭露租屋市場資訊」的附帶決議只好由賴清德買單，賴政府也承諾，將依照租金補貼資料，於二○二五年元月公布區域租屋市場行情。 賴清德的挑戰在於，蔡政府改革租屋市場的本質是向房東課稅，卻包裹著「讓房客安心入住」的糖衣，兩者根本自相矛盾，因為一旦房東稅費成本增加，必然會轉嫁到房租上；要找出具體方法前，賴政府恐怕得先釐清──究竟是要稅收，還是保障人民租屋權益？ 對此，房仲公會全聯會理事長王瑞祺認為，政府不妨參考德國租金管制措施，「目前台灣租屋市場幾乎是無政府狀態，房東說了算，可學習德國，直接規定房東不可亂漲租，除非租金低於市場行情，即便如此，三年內漲幅也不得超過二十％。」
4 租金補貼三百億房客「越補越貴」 前述租屋改革的矛盾，在蔡政府的另一項政策上也可獲得印證。二○二二年租金指數正式突破二％，創下二十五年來最大漲幅，當年政府祭出「三○○億元擴大租金補貼」政策，喊出要減輕五十萬戶租屋族的負擔，不過諷刺的是，自補貼上路以來，租金指數不降反升，年增率更一路狂飆，至今年七月已突破二．五％，呈現連續三十個月上漲的態勢，一口氣刷新一九八一年以來的歷史紀錄。 事實上，根據立法院預算中心資料顯示，該政策上路一年，也僅收到二十四萬九五七八件申請，對比國內三○○萬戶的租屋市場，執行率可說是極低。「如果要申請租屋補助，我就得報稅，那就必須漲房租喔。」就是這略帶威脅的交換條件，讓政府的補貼發不出去，細究內政部統計也能發現，全國有九十五．三％的租客曾遭遇租屋糾紛，其中超過一半正是被房東拒絕申請租金補貼的案例。 須注意的是，即便政府強調，租金補貼無須經房東同意也可申請，但實務上，這背後得付出的代價，往往是房東以漲租「懲罰」房客；一旦有房東開始懲罰房客，周邊租屋市場的行情也常見不明就裡地跟著上漲，對整體租屋市場的影響絕對不容小覷。 黑市房東習慣性逃漏稅，讓政府的補貼政策治標不治本，甚至還讓美意變成一枚炸彈。財經學者章定煊認為，若政府持續撒錢補貼，台灣最終可能步入美國後塵，「補貼速度根本追不上房東漲價的速度，就會演變成很沉重的財務負擔，最後還是得由全民買單。」 對此，章定煊建議，在執行租金補貼同時，必須要有上漲限制的政策輔助，否則政府的美意起不了作用，租金反而越墊越高，加重人民負擔，「還有一項關鍵，就是政府到底能不能揪出隱藏的黑市。」 租屋黑市資訊不透明，又被綁上租金補貼炸彈，使租金市場行情不斷上升，如今賴政府選擇加碼租金補貼至七十五萬戶，即便新增「租屋糾紛法律扶助」方案，能否有效拆彈仍是未知數… 閱讀完整內容
