沒有明確規範 公設比成三不管地帶

充滿誤解和謊言,被諷世界第八大奇蹟

台灣公設比制度就誠如房產專家所嘲諷的,像世界第八大奇蹟一般,讓外人難猜得透。很多民眾以為「公設就是那樣」,但實際上卻有很多誤解和謊言。


▲很多人都不知道,建案內的綠地水池到底算不算公設。

立委高嘉瑜近來槓上內政部次長花敬群,批評內政部放任「公設比」灌水亂象。花敬群則反駁高嘉瑜指謫「陽台算室內坪數」是天大謊言。

公設比灌水、台灣特有的建築物虛坪文化,立委、官員各執一詞。到底誰說得對、誰說得錯?房產專家笑稱,台灣公設比問題堪稱「世界第八大奇蹟」,其奧妙程度比大衛考伯菲的魔術還神奇,當中的複雜程度超乎想像。

據市調機構統計,大台北新建案平均公設比逐年攀高,今年台北市新建案公設比上升至三五.三%,新北市則走高至三三.一%,雙雙創下歷史新高。也就是說,每一千萬元購屋價金中,超過三分之一用來買公設。

高嘉瑜表示,新建案公設比近年越灌越高,但消費者根本無從分辨業者是否在公設灌水,內政部應檢討現行建築相關法規中,關於公共設施設置內容,減少業者透過公設灌水降低成本,不僅無法反映真實房價,還讓民眾花大錢買到無用公設。

誤解之外,公設充斥不少謊言

但花敬群卻反擊說:「千萬不要再說公設是灌水,這些都是活生生的房子長在那邊。」

公設比議題,不僅讓立委與官員互嗆,就連網友們也吵翻天。事實上,台灣公設比制度就誠如房產專家所嘲諷的,像世界第八大奇蹟一般,讓外人難猜得透。很多民眾以為「公設就是那樣」,但實際上卻有很多誤解。除誤解之外,公設還充斥不少謊言。

最常見的謊語,就是公設比飆高都是建築法規造成的。幾乎所有的建商都說:「建築法規要求八層樓要兩個逃生梯,又要消防、機電等設施,基本公設比就要三○%起跳。」

但有建築師指出,這種說法只是為了粉飾高公設比的問題,因為逃生梯、消防空間這種「必要性公設」並不會灌到三○%,通常要加入其他「共有部分」空間,才會灌得那麼高,而這是業界普遍現象。
目前有極少部分良心建商,公設比控制在二八%以下,甚至有大樓建案公設比不到二○%,公設比高低,真的看建商佛不佛心。

必要性公設的容積是政府送的

第二個常見的謊言則是蓋公設也要成本,為什麼不能計價?

一般來說,建案成本包括:容積(土地)成本+營造成本+管銷成本。容積成本是從土地成本與容積率換算而來,所占的比重較高,通常占整體成本的六成到七成不等。

但妙的是,建築法規中要求必須興建的必要性公設如逃生梯、消防、機電空間等設施,其實是「免計容積」;換言之,蓋必要性公設的容積是政府送的,建商只需要出營造成本而已。

高嘉瑜說:「建築法規不斷放寬不計入容積項目,讓建商免計容積後,卻計入公設當中,不僅強迫消費者埋單,而且售價還與主建物(室內坪數)相同,對消費者很不公平。」

此外,民間對公設還有不少誤解,最常見的誤解不外乎是游泳池。很多民眾說:「游泳池最後都變成閒置設施,堪稱最廢公設!」但實際情況卻讓多數人跌破眼鏡。《住展》雜誌研發長何世昌指出,我國法規規定,可登記的共有部分其中一項條件是「有頂蓋的開放空間」,像獨棟休閒會館、門廳這種有頂蓋的空間才能計入公設,而廣遭詬病的露天游泳池、中庭花園,其實都並不能計入公設。

何世昌進一步解釋,中庭花園算是「法定空地」,只是建商在空地上做綠美化。但游泳池有兩種狀況,一種是露天、沒有頂蓋的泳池,依法無法登記為公設;另一種則是室內游泳池,因為有頂蓋,所以可以登記為共有部分。實務上,大部分建案會做露天泳池,只有少部分建案會做室內泳池。

第二個常見的誤解是,有些民眾會有「我不要健身房、KTV等任何休閒設施,還不如降低公設讓室內坪數大一點」的想法。但這種想法又錯了。財經教授莊孟翰表示:「建商在買土地出價時,就把公設比的因素算進去;在規畫建案時,也早就定好公設比的趴數了。」

公設比是業者獲利重要來源

說穿了,公設比是業者獲利重要來源之一,不管有沒有休閒設施,公設比趴數就是那麼高。業者為什麼要做漂漂亮亮的公設?「其實就是為了美化賣相,讓購屋族心甘情願埋單而已。」

由於我國法規只規定建築物哪些空間可以計入公設,並沒有針對公設比趴數做出相關規範,所以公設比成為三不管地帶。如果您要買房,還是得乖乖掏出錢來埋單,完全沒有「含扣」的餘地。

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新新聞1761期

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沒有明確規範 公設比成三不管地帶

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2020/第1761期