明明房市大好，推出新北市「青慕淳」預售案的山琳建設卻爆發經營危機，延宕1年遲未開工，34位承購戶為了自救，根據買賣合約，向承辦信託的星展銀行尋求「續建」解套，最後卻得到「風險太大」的答案。

「我們有很多人都是首購族！星展銀行一邊與我們協商，一邊將土地（青慕淳基地）送法拍，簡直就是見死不救！」眼見4月就要面臨法拍，眾人近4千萬元的頭期款屆時恐怕血本無歸，承購戶疾呼金管會等公部門盡速出面主持正義！

▲青慕淳基地將遭星展拍賣，多位承購民眾深恐已繳的頭期款共近4千萬元付諸流水，焦急地在基地現場舉牌抗議。

新北市中和區中正路旁的一處工地圍籬前，三月五日站著三十多位「青慕淳」預售屋承購戶，冒著陰雨高舉「星展銀行冷血無良」、「履保騙局合法詐欺」、「金管會放任外商銀行欺負百姓」、「罔顧權益、撤法拍、重啟協調」的字牌，進行無聲控訴。這群人當中有多位首購族， 原本開開心心買房，如今卻因建設公司「山琳建設」（山琳）爆發經營糾紛與財務危機，貸款銀行「星展銀行」（星展）無情撒手，再度被迫淪為無殼蝸牛。

新婚工程師 欲哭無淚

青慕淳基地共約二百四十四坪，原定去年三月間開工，如今鋪好水泥的地面，卻是一片空蕩蕩，周邊雜草叢生。三年前，山琳推出青慕淳時，預計興建一棟十三層樓、共六十戶的集合住宅， 主要規劃一房到三房，每坪賣價四十四萬至四十七萬元，每戶總價六百八十八萬元到一千八百萬元，由「僑馥建築經理股份有限公司」（僑馥）負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務，信託銀行則為星展。

位於市區主要幹道旁的青慕淳，鄰近錦和高中、雙和醫院及捷運景安站，一推案就獲得許多當地人青睞。「原本以為（青慕淳）是受疫情影響延遲動工，後來（我們）一直打電話問，卻找不到人說清楚，才察覺異常。」「本來兩年後要搬入新家，結果不但沒蓋好，這一塊地四月恐怕還會遭到拍賣！」三十六歲的陳先生欲哭無淚地說。

新婚不久的陳先生是一家金融機構的資訊工程師，他實在想不到首購竟會遇上衰事，「父母家距離青慕淳僅約五分鐘路程。兩年前我準備結婚時，經過這裡覺得離家近， 加上預售屋的（貸款）壓力比較鬆，當場刷卡支付訂金十萬元，隔幾天到郵局匯款九十幾萬元，當作頭期款。」

▲青慕淳承購戶小李為了讓妻兒有個小窩，辛苦賣麵攢錢買房，卻落得頭期款恐血本無歸的慘況。

「內政部的預售屋定型化契約，白紙黑字載明有信託履約保證，這是保護買家的機制。」陳先生拿出預售屋合約指出，依據山琳和星展簽訂的不動產開發信託協定，山琳發生特定事由，導致經營異常、無法順利執行預售案時，星展應依該合約進行評估，執行續建機制。

然而，星展的作為及反應卻讓承購戶完全傻眼。「山琳內部爆發經營權糾紛，星展明知山琳的經營出現了異常，卻刻意隱瞞， 沒有告知承購戶。」陳先生說。

山琳辦公室沒人上班

陳先生進一步透露：「建商及銀行的不動產信託契約裡的『續建機制』，給了我們一絲希望，但沒想到星展刻意曲解續建執行方式，不找其他建商，將續建問題丟回給山琳，明明山琳就跳票、信用出了問題，被打入銀行拒絕往來戶，（星展）根本所託非人。」

據悉，山琳爆發經營權糾紛後，重新籌組經營團隊，星展委託僑馥進行續建評估。今年三月二日，星展與僑馥以「後期資金挹注不易」、「風險高」為由，拒絕協助承購戶辦理續建。

對此，陳先生和多位承購戶質疑，僑馥和星展「球員兼裁判」，一把抓住「要不要續建」的決定權，承購戶根本無從主導，「僑馥的續建評估報告很荒謬，就是因為山琳財務有問題，才無法開工，如今卻不是找其他建商來好好談，僅以山琳的情況判定難以推動續建。」

日前承購戶發現，青慕淳基地恐在四月間遭法院拍賣，因此更認為星展在玩兩面手法，「原來他們（星展）一邊與我們協調， 一邊在去年十二月就把土地（青慕淳基地）送去拍賣。」「星展明明是我們的信託銀行，應該幫忙看著我們的錢，哪知他們竟是先顧自己，只想賣地拿回融資出去的錢。」「表面協商，背地裡卻是拍賣土地， 毫無信用與商譽可言。」一位參與抗議的承購戶憤怒地說。 承購戶為了扭轉劣勢討回公道，加上高度期待政府定型化契約的「信託履約保證」，因此準備提出告訴，並四處陳情、打算長期抗爭，盼能喚起公部門的重視。「剛剛總統府已回覆收到我的陳情信了，我們還要繼續寫給行政院長蘇貞昌、金管會主委黃天牧。有人去廣濟宮、福和宮問了開漳聖王、神農大帝，都說再等等，（籤詩指示）茅屋中間百事亨，必然遇得貴人扶……。」

中和區立委 三度協調

新北市中和區立委江永昌則表示：「從去年六月接到民眾陳情之後，我一直關切此事，已經三度替承購戶舉行協調會，打算仿效其他爛尾樓續建成功案例， 讓承購戶有朝一日能見到大樓完工交屋。」

究竟續建機制有無成功案例？本刊記者訪問曾和中國信託商業銀行、第一銀行等合作完成續建案的「東亞建築經理股份有限公司」執行副總唐惠群，他解釋： 「（一般續建案）都是建商與營造商開工蓋樓後停擺，地上有個爛尾樓，很難賣出去，最好的方式就是繼續蓋完，才拿得回債款。」他認為：「青慕淳的基地還沒有開挖，土地還是有一定價值的。」

面對爭議，星展表示，去年二月山琳發生財務困難，星展作為不動產開發信託之受託銀行， 即依法規及信託契約相關規定辦理，持續與承購戶溝通協商，後續數月間並配合山琳和不同建商磋商，希望能完成青慕淳建案， 但皆因山琳與其他建商的價格條件等因素而未談妥。

星展強調，星展後來仍依合約委託山琳選任的僑馥評估續建可行性，根據僑馥的專業評估， 續建風險高。「山琳向本行申請土地融資約一．八九億元，並將土地設定抵押權予本行，因山琳未依約清償、積欠利息，該案已轉為逾期放款，本行依規定行使抵押權身分，才聲請拍賣抵押物。」

本刊調查，青慕淳的信託帳戶原有共逾三千六百二十二萬元，目前只剩下約六百九十四萬元，星展在透過土地拍賣結束此案，拿回融資還款後，將依約把信託餘額還給承購戶， 每戶只能夠拿回大約二十萬元。

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