專家解惑》

何時買、買哪裡？買房關鍵10問 中小宅、蛋白區是首選

文●沈婉玉 攝影●郭涵羚

房市進入修正期、超低利率環境不再，所得因通膨而縮水，房貸卻節節攀高；台灣將邁入超高齡社會，住房供需會改變嗎？以房養老還可行嗎？

相信你心裡對房市的疑問有一籮筐，商周團隊採訪金融、仲介業者、房市專家，解答十個關鍵問題。

Q： 少子化、高齡化，人口衰退將使房價長期看跌？

A： 未必。老人換屋、小家庭，都支撐買氣

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，房市如果單純只有剛性需求，人口減少確實會嚴重影響房價，但市場還有投資、置產、換屋等需求。以台北市來說，從二○一六年起人口開始減少，近三年人口減幅達六．八％，但台北市房價卻不跌反漲。

隨著人口年齡提高、屋子也老了，全國屋齡超過三十年的老宅逾四百五十萬戶、占比超過五成，其中台北市更因為發展得早，老屋占比達七成，「老屋住老人」在生活上是會有疑慮的，換屋的需求很高。

例如，八十多歲的前央行總裁彭淮南去年就換屋了，原本老公寓無法改建加裝電梯，所以從北市大安區的老公寓換到離老家距離五分鐘的電梯大樓。

陳定中說，很多年長者經濟能力都比年輕人好，有需要也有能力改善生活品質，但換屋需求不會反映在人口的增減上，所以單純從人口變化，無法明確反映房價的漲跌。

「 房市供過於求是一個很普遍的誤解，」《住展雜誌》前研發長何世昌指出，只要有新增人口就會有需求，從人口住宅比來看，每兩人一屋是供需平衡，台灣平均每二．八人才有一屋，顯然現在還是供不應求。

台灣家庭結構也改變了，小家庭是主流，何世昌笑說：「不想跟婆婆同住的媳婦，是市場最大的剛性需求。」

台灣的生育率從二○○○年初開始急降，約二十年左右，開始衝擊高等教育，造成私校退場，隨著不婚、高房價延後首購年齡，何世昌預估，少子化對房市的衝擊，最快要到二○四○年，二○○○年出生的新生兒到了四十歲左右、要買房子的年齡，才會顯現出來。

Q： 進入房市盤整期，房價看跌，現在買房會套在高點？

A： 不會。現在是自住客絕佳進場時刻，消化掉供給量，價格會回升

台灣房市在百年大疫的挑戰中逆勢成長，去年全台住宅建照核發數創二十八年新高，房屋供給爆量，若民眾購屋信心未能恢復，就會對房價造成下修壓力。

不過，因營建成本仍高，買賣雙方對價格認知差距不易縮小，預期今年房市將呈現「價微跌量縮」的格局，明年則視經濟表現而定。今年房價跌幅恐不明顯，或無一致的趨勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，現在整體利率環境相對低，自住及累積資產的需求仍在，大家對不動產的認同度不變，只是會隨著大環境或自身財務的狀況，較沒信心。《平均地權條例》修法上路後會有一段適應期，之後效應就會隨時間淡化。

▲《平均地權條例》修法上路後預售屋不得轉售，將壓制房價上漲氣焰。往年預售屋建案銷售現場熱鬧（圖），但今年329檔期恐難再見。

張旭嵐認為，真正影響房市的是整體經濟表現，今年很明確經濟表現不好，房市也不可能好，但自住客持有期間長，受價格變動的影響不大，不會被「套」，置產投資族今年可能就要比較謹慎，要多盤算價差空間或租金投報率。

何世昌則指出，觀察房市三十年來的走勢，主要是受供需影響，只要某一年度推案爆量，隔年房價就一定會跌。去年房市供給量增加太快，短期會出現供過於求的狀況，北台灣新建案平均銷售率已低於五○％，建商壓力很大，勢必降價求售。

但他認為，今年可說是自住客絕佳進場機會。首先，美國聯準會今年升息到最高峰，明年後應該不會繼續升息，但利率可能仍維持在高檔，所以房市接下來或許陷入盤整，然後觸底，再開始回溫。

其次，明年開始課徵碳費，而建築業正是高耗能產業，建商增加的碳費成本將反映在房屋售價上，讓房價逐步墊高；第三，總統大選後不可能繼續油電凍漲，只要物價漲，房價就漲。房市在今、明年不容易馬上轉熱，但後年可能從低點再重整旗鼓。

最後回到市場供需面，因房地合一稅2.0將重稅閉鎖期延長到五年，導致中古屋交易量大減，房仲沒貨賣，交屋不久的新古屋更少，購屋者只好轉向建商買預售屋和新成屋。只要建商能減少推案，消化掉一些供給量，價格就會回升。

Q： 何時是最好買房時機？建商首波降價宅可買嗎？

A： 設定好價位，降到價位內就可買。重劃區有下修10％空間

「跌的時候都是買的時機，」何世昌說，去年全台建物買賣移轉棟數創三年新低，為近六年來首度衰退，從歷史經驗來看，當買賣移轉棟數降到波段低點，就是購屋的好時機。

他建議有購屋需求者，可像買股票一樣，先在心中設定好區位及價位，價格一到就要買，再等就會錯失良機，「建商首波降價宅若達到設定價位，當然要買。」

「 最好的買房時機要視自己能不能等，」大型不動產貸款銀行高層指出，《平均地權條例》修法將衝擊預售屋及新成屋投資買盤，部分供給量能較大的區域可能會出現較為理想的議價空間，自住客若無急迫的購屋需求，可放緩腳步尋求心目中理想的住宅標的及成交價格。

張旭嵐說，新法細節尚不明確，上路後至少會有半年觀察期，此時投資置產需求者必然會多觀望，一些利多還很久才會到位、推案量又大的重劃區，沒有投資客進場，會優先面臨衝擊，降價壓力比較大，也許可能有一○％空間。但真正區位好、生活機能也好的地方，房價要下修不易。

Q： 若是自住，此時應買預售屋，還是新成屋或中古屋？

A： 若資金調度無虞，優先考慮降價的預售屋，增值空間較大

從價格上來看，陳定中指出，受到新法上路影響，首當其衝的預售屋反映會最快，接著是新成屋與交屋五、六年的新古屋，中古屋就比較不受影響，因為大部分在成熟市區，是相對穩定的市場。預售屋市場槓桿操作的買方比較多，面臨經濟或財務面向的壓力比較大，若有投資客資金卡住，可能會降價拋售，但中古市場以自住客為主，相對穩定。

在房市盤整期，何世昌指出，買房要考慮需求和風險承受能力，雖然買預售屋自備款比較低，付款相對輕鬆，但未來新法上路後，預售屋不能轉售，只能認賠一五％退回給建商，要衡量自己會不會有資金調度上問題。「但如果實力夠，當然要買預售屋，」何世昌說，因為賣壓在預售屋，買預售屋才有機會搶便宜，未來交屋後增值的空間也比較大。

Q： 買房選哪裡、什麼區位，比較保值抗跌？

A： 優先考慮蛋白區、高鐵、捷運沿線物件

從銀行放款的角度來看，第一銀行副總經理蔡淑慧表示，一般而言「蛋黃區」不動產一定比較保值，銀行會考量不動產可貸款成數、鑑價金額、地段、屋齡及個人條件等因素綜合評估。

張旭嵐表示，案量大、建設還沒有到位、生活機能不好的「蛋殼區」房子，投資回收期會比較長，房價回溫也會比較慢，適合資金充足的人，可以慢慢等。

蛋黃區房價貴，通勤三十分鐘左右的「蛋白區」是相對比較抗跌的區域，適合自住族。以雙北市來看，依工作生活圈，大概東邊、北邊最遠到基隆，西邊、南邊最遠到五股，高鐵通勤可到桃園，就是蛋白區的範圍。

何世昌則指出，要自住兼投資，大台北地區可以選擇捷運沿線宅，也可以聚焦在興建中的捷運線找標的，雖然房市空頭時房價會修正，但多頭時會漲得快，最為保值抗跌。全台灣來看，高鐵沿線宅也較為保值。

Q： 買什麼房型較受市場歡迎，未來比較好轉手？

A： 中小宅、兩房或小三房、工業區套房，可優先考慮

各方專家一致指出，在高房價及人口結構改變下，低總價又適合小家庭的「兩房或小三房」最好轉手，增值的空間也比較大。若有工業區等就業聚落的區域，套房物件也受歡迎。

「這幾年市場主流是中小宅，」陳定中表示，台北市的自住總價帶，大概是一千萬元至兩千萬元之間，坪數二十至三十坪，北市周邊總價就在一千五百萬元以內，中南部則是一千萬元以下，坪數二十五至三十五坪。換算成房貸，大概就是北部在每月五萬元以內，中南部三萬元以內的區間，即便房市多空有變化，但一般自住族群能夠負擔的房貸就是在此區間。

Q： 升息會加重房貸成本，該怎麼選擇房貸方案？

A： 盡量讓自己符合首購資格，公股銀行利率較民營低

央行去年連續四度升息且後續不排除再升息，將加重貸款利息負擔。多家銀行指出，長期持有要考量通膨、增值等因素，目前房貸利率第一戶一．九三五％以上，特定地區第二戶二．二二五％以上、第三戶二．三四五％以上，相對二○○○年以前央行政策利率多在五％以上，現在利率仍低，在顧及經濟及企業負擔等因素下，預期本次升息波段將進入尾聲，升息腳步應會趨緩。

想要減輕利率衝擊，陳定中說，可盡量讓自己符合首購資格，爭取條件較優惠的首購房貸。有閒置資金可以先還部分房貸，本金少了利息負擔自然降低。若房貸的利率高於市場水準，可透過轉貸的方式降低負擔，選擇長年期的房貸或展延年期，可使每月還款金額減少。

一般而言，公股銀行利率低且會響應紓困、協助青年購屋、減輕首購族房貸壓力等各項政策，例如青安貸款就凍漲半碼至明年底，但放款比較保守；民營銀行放款政策比較大膽，但是利率比較高，可依需求比較精算。

Q： 什麼是合理的房貸負擔率，如何計算購屋預算？

A： 房貸最高不要超過家庭收入的一半，先買小坪數再換屋

陳定中指出，一般建議房貸負擔要控制在家戶總收入的三分之一以下，最高不要超過一半。以一個家庭合計收入十萬元來計算，每月可負擔的房貸金額約三萬五千元，以利率二％、貸款三十年回推，可負擔的房貸總額大概落在一千萬元左右；當然購屋還要準備總價兩成至三成左右的頭期款及房屋家具裝潢費。

「所得追不上房價時，可以先買小再換屋，」何世昌分析，在台北市買間三十坪的房子，自備款可能要準備五百萬元，很多人努力存錢，等存到錢，房價可能更貴了，建議降低目標，先買小坪數的房子，再透過換屋的方式達到理想目標。

Q： 內政部房貸補貼，如果是已繳10年的房貸族，也能申請到？

A： 房屋總價低才有補助，最大受惠對象可能不是年輕族群

根據內政部最新規畫，預計針對名下僅有一戶自用住宅的房貸族，提供每戶一次性三萬元的支持，但設有所得、原始核貸金額限制的排富條款，預估可減輕五十五萬戶房貸族的負擔。

何世昌分析，要符合嚴格的補貼標準，以貸款八成來回推，等於在台北市房屋總價要在一千零六十二萬五千元、北市以外是八百七十五萬元以內才有補助。

以此推算，是房價還沒那麼高時購買的房子，所以已經背貸款超過十年、小孩都已經大了的房貸族，可能會是最大的受惠對象，「此政策最後幫助的其實不是手頭最緊、受升息影響較大的年輕房貸族。」

Q： 現在還適合進場買當包租公，未來以房養老嗎？

A： 可以，但要慎選有租屋剛需的區域，也可投資店面

「租金成長趨勢明顯，」陳定中說，近年來租金行情一直在成長，房東會將提高的利率轉嫁到租金上，在市場上好的租賃物件不多的情況下，租客普遍都能接受；若擔任公益出租人，房東還有稅賦優惠。所以在負擔能力許可下，還是很推薦當包租公以房養老。

陳定中分析，租金跟當地就業民眾的所得狀況關聯性比較大，只要就業民眾的所得高，租金投報率很穩定，即使房價降，租金還是一樣高。若房市修正，房價降、租金沒降，但可以用相對便宜的價格去買房，換算下來，租金投報率還會提高。

如果以出租為目的買房，陳定中指出，最好選在有就業或租屋剛性需求，發展相對成熟的區塊。投資店面等收益型不動產，可以納為資產配置的一部分，但不能是全部，如果發生租不出去的狀況，資金又被房子卡住，風險較高。 閱讀完整內容