自去年起連5季逾30件糾紛

建商延遲交屋買方該如何自保？

撰文：林帝佑

達志影像

買預售屋，竟然要等9年才交屋！而且這還不是個案，近期房地產市場交屋延遲的糾紛頻傳，從中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會公布的實際數據來看，近5季房地產消費糾紛原因統計中，撇除「其他」的因素，「交屋延遲」竟已成為糾紛原因的第4大兇手（詳見圖1）！ 樂屋網調研中心經理洪安怡觀察，過往造成房地產糾紛，主要是「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」或「施工瑕疵」等原因，而「交屋延遲」並不會出現在前5名的榜單上，但是自2022年第1季起，截至最新的2023年第1季資料，「交屋延遲」已經連續5季上榜，且過去每季平均約15件、16件，去年起暴增至每季超過30件。

造成交屋延遲的原因，馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，主要是因為缺工，以及營造成本居高不下。

根據行政院主計總處統計，疫情前的2018年，營建業職位空缺率為2.26%，到了2021年卻翻倍成長，來到5.14%。缺工的原因，除了少子化造成勞動人口減少外，長期以來營造業職災率高且環境不佳，年輕人不願投入，同時又遇上台商回流搶建工廠、前瞻建設、都更危老等人力需求增加，造成缺工問題日趨嚴重，且有錢還不一定找得到工人。

此外，營造成本在過去2年漲了接近20%（詳見圖2），不少建商採取觀望心態，想等原物料價格下降後再發包，沒想到，從營造工程物價指數來看，今年統計至7月漲幅雖趨緩，價格卻仍一直居高不下，建商最後等不到降價，反而導致延遲發包，連帶影響了後續的施工進度，造成交屋延遲。

建商違約》逾3個月未取得使用執照 買方可解約並求償

萬一真的不幸遇到交屋延遲的狀況，消費者該怎麼辦？此時應回歸到雙方交易時所簽訂的買賣契約，在「預售屋買賣契約書範本」中，雙方會約定幾個重要時程，包含：開工及取得使用執照期限、交屋期限等。且合約上會清楚載明開工及取得使用執照期限應為「民國幾年、幾月、幾日」，交屋期限則是在建商領得使用執照後6個月內。

既然有約定好時間，若延遲，建商自然得負起相對應的罰則。房產專家李季鴻解析，通常都是因為建商來不及在約定日期內取得使用執照，因而產生後續的交屋延遲糾紛，鮮少是發生在取得使用執照後，因為完工後續的交屋並不會有太多時程上的延遲問題，頂多就是有瑕疵需要處理。

而根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，若延遲交屋的理由是可歸責於建商的問題，例如：建商管理疏忽、財務調度問題等，使得建商沒有在約定的期限開工或是取得使用執照，「每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方」，如果逾期3個月，則視同賣方違約。

但如果是因為天災地變等不可抗力之事由，使賣方不能施工者，或是因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，上述狀況的停工及影響期間可不計入。

至於違約的處理方式，買方可選擇解除契約，並要求建商退還已繳納之房地價款，同時還有遲延利息、違約金可一併請求。違約金不得低於房地總價款15%，不過以已繳價款為上限。

舉例來說，如果房地價款為1,000萬元，雙方約定違約金為房地價款的15%，而目前買方已支付300萬元，建商距離約定取得使用執照的日期已超過100天。此時，買方可以要求解約，拿回已支付的300萬元外，建商還得以每天1,500元計算延遲利息，故買方還可要求建商賠償延遲100天的利息15萬元，以及150萬元的違約金。

買方解約》應慎重考慮3問題 以免衍生後續困擾

只要符合解約條款，買方可以依約主張無條件解約，但在向建商正式提出解約的訴求前，洪安怡建議，買方應認真思考3個問題：

1.買方多年前購買的房屋，相較於目前的房價，多半都是比較便宜的狀況，因此買方解約後，恐怕無法再以當初購入的價格買到同類型、同區域、同尾數的物件，甚至有可能發生「賺了違約金，卻賠了房價」的狀況。

2.解約有可能會打亂原先的人生規畫，譬如計畫新增家庭成員等，居住的問題又得重新再解題一遍。

3.依約可取回的價款、違約金等到底能不能如期回收，也是解約的風險之一。

李季鴻補充，萬一解約時雙方鬧到法院，多半是買方勝訴，「但即便得到一個『解約』的判決書，也不見得真正有利，因為交屋延遲的狀況通常都會引起連鎖反應。實務上，有些建商不想賠這麼多錢，就乾脆放手讓它倒，所以才會有爛尾樓！或是一屋二賣，跟你官司打到底。」

但買方並不是只能消極處理。在預防方面，一開始買預售屋的時候，就最好挑選有良好信譽和口碑的建商，可以多搜尋該建商過往的交屋紀錄、了解該建商是否有涉及任何法律糾紛或訴訟，以及該建商的財務狀況等。

李季鴻進一步提醒，不要看到廣告上寫某某建商集團就覺得可以放心，要看的是合約上的起造人到底是誰，「因為這個起造人才是跟你簽約，有履約義務、利害關係的另一方，雖然它可能是某大集團的關係企業，但資方要讓它倒，還是會倒！」

萬一是購屋後才遇到交屋延遲的狀況，何世昌表示，如果買方的訴求是順利交屋，那建議可與建商私下溝通協調，譬如要求建商贈送家電，或是補貼一些延遲利息等，將談好的條件白紙黑字寫成和解協議，但要注意協議中是否有不公平的條約，若有，千萬要協議好再簽字。

若最終協調無果，何世昌認為，買方可以等到交屋完成後，再對建商採取比較強硬的法律行動，避免在交屋前，建商用各種手段來犧牲消費者的利益。 閱讀完整內容