買房除了價格之外 專家教你認識這四件事

每年建物買賣移轉棟數都有三十萬件,好像跟你沒關係,但有一天,當你要買賣房子時,就要注意「但書」、瑕疵擔保責任、履約保證及房貸對保這四件事。

文.顏瓊真


▲資料照片

根據全台六大都會區公布的今(2023)年十一月建物買賣移轉棟數,交易量合計為2萬3413棟,月增11.3%,年增26.1%,一至十一月累計為21萬2606棟,雖年減4.7%,但房仲業預估,今年仍可望站上站上30萬棟。

每年都有這麼多人在買賣房子,而你也想買房嗎?但買房並不是件容易的事,除了要籌足購屋的「自備款」外,從「找房子」、「看房子」,若是看中古屋或新成屋,有時還要找風水師去看一看。

房子滿意之外,接著就要付斡旋金「議價」,議定後進行「簽約」、付款、過戶,再到「交屋」,時間流程恐怕得要花上數個月到半年,甚至要花一年的時間。至於若是買預售屋,則興建期恐要好幾年之久。

除了上述過程之外,想要買房的人還得要注意一些細節,才不至於買到瑕疵屋,花錢找罪受,因此,要注意哪些事?就讓專家來告訴你。

小心「但書」藏貓膩

僑馥建經董事長彭慶指出,就不動產買賣(土地/預售屋/成屋)來說,都要簽契約書,有些房屋的出租或承租則會有「房屋租賃契約書」,大家要特別注意,有沒有附加「但書」(如附表)。

根據《大法官釋字第726號》的解釋,「但書」是表示「特別」或「除外」的意思,通常在契約內容作為補充使用、限制或有條件的協議條文,無法脫離契約單獨解釋。

而在購買不動產過程中最常見的即為「有條件的解約條款」,內容記載須取得雙方同意。

例如,買房子大都要跟銀行貸款,但是,銀行會根據申請人的信用條件核貸成數,假設1000萬元的房子,購屋者只有200萬元的自備款,另800萬元可能要靠銀行貸款。

但「萬一」申貸人的信用評等,銀行只願意貸700萬元,那購屋人就出現「100萬元」的資金缺口,因此,常見不動產買賣契約書上有一條「購置住宅貸款成數不足,則買賣交易無效」的「但書」。

一旦購置住宅貸款成數不足,就賣方來說,則買賣交易無效時,若急需用錢,卻因交易無效而拿不到錢,是否要再進行另一次的交易呢?這是賣方要注意的。

另買賣不成,還能「仁義」在嗎?對買方來說,付出斡旋了,會不會因為上述的「貸款成數」不足,導致交易失敗,而付出的「斡旋金」拿不拿得回來?又或者有沒有「違約金」的問題?這些情況都是在簽契約書時,於「但書」部分,要問清楚之後再簽。

彭慶指出,依據《民法》第153條規定,買賣雙方應仔細閱讀契約書內容記載之雙方權利義務,避免事後爭議。

此外,就其了解,在購買預售屋時,並非每家建商皆同意加註但書,即便有些「但書」的約定,也大多偏向對建商有利,才會附加上去。


賣方免負瑕疵擔保責任?

此外,買賣房屋合約中常見的爭議特約條款之一就是「免除瑕疵擔保責任」,但合約以此立約,並非完全可不負瑕疵擔保之責。

安新建經法務經理謝宗興表示,關鍵在於是否能舉證賣方為「故意」不告知,若無法舉證,賣方確實是可以不用負責的;反之若能舉證賣方是故意為之,就可以主張特約無效,並要求賣方負擔瑕疵責任。

謝宗興指出,「瑕疵擔保責任」是指賣方對於房屋瑕疵的負擔程度,賣方需擔保自己出售的房屋不會滅失或減少價值,若有瑕疵,應於買賣契約前先告知買方。因此,若訂約後買方發現商品與原先約定有異,買方有權要求賣方履行瑕疵擔保責任。

謝宗興說明,按《民法》第366條:「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。」

因此合約中已特別約定免除賣方瑕疵擔保責任,且買方未在訂約前發現屋況瑕疵,日後發現該房屋為凶宅或輻射劑量︙等問題,就必須舉證該瑕疵是賣方故意不告知,賣方才須負責,但在實務上要舉證賣方為「故意不告知」難度很高。

謝宗興提醒,在簽署房屋買賣合約時,雙方應仔細審視條款,確保其合理性和公平性,若真要約定免除賣方瑕疵擔保責任時,建議特約約定為:「賣方不負瑕疵擔保責任;惟有非自然身故及輻射之瑕疵不在此限。」

以此來保障,無法用肉眼就能辨識的瑕疵於條款中審慎約定清楚,雙方可以更好地理解買賣房屋特約中的瑕疵擔保責任,達成合理的協議,確保雙方的權益得到保障。

至於民眾若於簽訂合約時,碰到特約載明不負瑕疵擔保責任條文,謝宗興會建議,可採取雙方重新協商修訂條款,若無法達成協議,則再進一步尋求法律建議。

此外,買方可在交易前進行房屋檢驗和評估,減少未來可能出現的瑕疵問題。同時,建議雙方購屋過程委託第三方中立機構負責託管買賣價金,承作履約保證,待購屋流程完成、交屋沒問題再將價金交給賣方,以保障交易過程的安全、確保雙方權益。

若合約簽訂後發生爭議,並且以上幾點也都無法讓雙方達成共識,除透過法院訴訟外,亦可考慮採取有機會較快速解決爭端的仲裁或調解,由獨立的仲裁員或調解專業人士協助雙方達成協議。

安新建經也提醒,無論採用哪種方式解決特約中不負瑕疵擔保責任的約定,雙方需保持開放的溝通進而達成共識,方能讓交易安全且順利進行。

買賣房屋要能履約才行

不過,在買賣雙方簽約交易後,因過去有不少詐騙集團假借買房,僅出前兩期少數一、兩百萬元,就取得賣方的所有權狀進行過戶,之後就人間蒸發,又或者,有人拿偽造的所有權狀,騙取購屋者的訂金及前金後,也不見蹤影。

對買賣雙方的善意者來說,都不想碰到上述的情況,但很多人都是買賣屋的新手,因此,目前在推動「履約保證」,就非常重要。

信義房屋指出,台灣的成屋買賣付款方式,通常分為「簽約、用印、完稅、交屋」四階段,大多由買方在各階段需支付成交總價的10%、10%、10%、70%。

為保障動輒上百萬、甚至上千萬的買賣價金,買方購屋積蓄不會被騙走,賣方也一定拿得到售屋款,因此,信義房屋與安信建經參考美國ESCROW制度,並評估台灣市場情況,率先研發出「買賣價金履約保證」制度。

履保機制如何運作?信義房屋進一步說明,買方支付簽約款後,賣方會自專戶動用支付仲介服務費;買方支付用印款及完稅款後,賣方則需自專戶支出過戶相關稅費;當過戶完成,買方申貸的銀行貸款核撥後,專戶則可出款清償賣方房貸;最後,交屋階段,買方支付完整交屋尾款,則會結清售屋所得的餘款,交付給賣方。而在每一道出款程序中,都需經第三方機構審查,才能夠出款。

縱使過程中,賣方違約不賣房子,保證銀行會將買方已支付進專戶的購屋款項,加計利息後,全額返還給買方;而若是買方違約不買,則會在結算價款後,交由賣方沒收違約金。換言之,即使過戶流程中出現狀況,透過履約保證機制,仍能確保買、賣雙方價金的安全。

此外,值得注意的是,目前坊間有許多業者提供履約保證服務,消費者仍要小心慎選,信義房屋提醒買賣雙方,履約保證機制能有效預防及避免交易風險,當有買賣不動產需求,仍應搭配履保服務,更能確保交易安全。

買房用誰的名字?

日前媒體報導,住在基隆市的一位許姓女子,在買房時,因為同居男友的收入比她高,在考量向銀行借款時,可取得較優惠利率,因此,就以男友的名義申請房貸。

但銀行為確保債權,一般的房貸放款,申請人都得是房屋的所有權人,因此,許姓女子就把名字登記在男友名下。沒想到,「萬一」出現了,那就是男友驟逝,其子女依《民法》規定辦理繼承,許姓女子雖提起告訴,指出她是「借名登記」,男友是「出名人」,但因相關證據不足而敗訴,面臨房子追討不成的命運。

彭慶指出,由於銀行在辦理信用借款時,都會考量申請人的收入及相關的信用評等,像是公務員、老師、醫生、會計師、科技新貴,及知名大企業的員工,都能取得較好的利率優惠。

對很多受薪階級來說,能少付利息,自然就會想方設法地爭取最優利率,尤其北台灣的房屋總價動輒上千萬元以上,每年的利息支出是很可觀的。

因此,像上述的許姓女子的想法,自然也是眾多申請房貸者的想法之一,但是,就是怕各種「萬一」發生,故很多時候要想清楚才好,以免捉小失大。

仔細檢查房貸對保清單

而在申請房貸時,要進行「房貸對保」,也是借款人申請的房貸撥款前,須經由銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約之程序。在房貸審核申請後,與借款人一同進行契約說明及身分核對,以保障雙方(銀行、借款人)權益。

彭慶表示,就「房貸對保」應備資料包括一、雙證件(借款人本人、保證人的身分證和第二證件);二、印章(借款人本人和保證人);三、戶籍謄本與優惠房貸證明文件;四、其他紙本文件(依各家銀行須檢附相關文件為準則);五、如有保證人(配偶、二等親親屬)須一併攜帶證件。

而房貸對保事前的評估項目包括,一、擁有良好信用與還款能力,避免退件風險;二、資金流是否能負擔房貸,避免違約風險;三、了解貸款利率是否為可接受範圍;四、留意聯徵有超貸紀錄。

在銀行通知你進行對保時,你一定要仔細檢查一下房貸對保的清單,看清楚上面所載的一、借貸金額與貸款利率;二、還款方式與年限;三、違約金賠償條款;以及四、貸款限制與償還債務期限等。

一般來說,房貸對保流程大致為一、銀行進行對保諮詢(身分核對、契約內容與相關規定說明);二、確認後進行契約審核及簽章,並確認貸款帳戶設定及撥款說明;三、檢查文件,即完成對保。

至於房貸對保的方式,包括一、指定地點當面對保(銀行分行、房仲/代銷服務中心);二、電話對保;三、視訊對保《金管銀國字第1110131852號》,但因為房貸金額較大,通常會以當面對保為主;相關辦法,仍依各家銀行為準則。

其他注意事項,則包括房貸借款人必須本人到場簽章,另對保時通常會辦理附加火險,另因台灣地震頻仍,有些還會要求附加地震險。 閱讀完整內容
理財周刊2023/12月 第1217期

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