人頭買賣、車位灌水 實價登錄2.0為何仍助漲房價?

人頭買賣、車位灌水,建商作價新手法也上路

文●韓化宇 攝影●楊文財
立法院趕在二○二○年底,三讀通過「實價登錄二.○」,台灣房市揭露透明化再邁步向前。不過,新制也存在諸多漏洞,不僅可能導致房市行情越揭越亂,房價更有可能越揭越高。

這次三讀通過的《平均地權條例》、《地政士法》 、《不動產經紀業管理條例》修正條文,新制重點包括:以往新成屋交易才要揭露,現在提前到預售屋交易就要揭露,同時也嚴禁「紅單交易」。新制對提高民眾買房權益,有三大助力。

助力一:揭露範圍從區間縮小至門牌,更能精準掌握老公寓社區的房價。

舉例來說,一個老公寓社區,面河景與面巷弄的戶別,價格肯定有落差,若只揭露區間,會難以分辨; 一旦揭露至門牌,就能精準掌握戶別之間的價差。

助力二:紅單炒作將絕跡,不用再擔心買到「黃牛票」。

紅單正式名稱為「購屋買賣預約單」是一種優先訂購權,預售屋在開賣前(建照尚未核發前),買家先付給建商總價的一%至二%訂金,取得紅單,開賣後就有資格優先訂購,不用在樣品屋前大排長龍,被稱為訂購前的「小訂」。

二○ 二○ 年紅單炒作猖獗,投資客一次取得多張紅單,再用一個價差兜售給一般購屋者,大賺無本生意,被批是預售屋市場中的黃牛票。新制禁止轉讓後,紅單將回歸小訂本質。
助力三:一開案就秒殺的典型話術不再管用。

預售屋開賣時,建商最常用的銷售話術,就是「一開案就秒殺」、「只剩零星戶數」。若建案銷售差,過去建商還有糊弄消費者的空間,現在賣得如何一目瞭然,這種典型話術將會走入歷史。

不過,實價登錄二.○的上路,雖有助提高房市透明度,但房產業者分析,新制仍有不少漏洞,若不即時圍堵,不但居住正義無法落實,更可能衍生新一波歪風。

漏洞一:建商作價,實價登錄被扭曲。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,實價登錄二.○有助於資訊透明與房市健全,但初期可能有不肖業者「作價」等歪風。

例如,建商利用「左手換右手」的手法,自己的行情自己造。像二○一九年七月,台北市信義區某頂級豪宅,出現每坪逾六百萬元的交易天價,一查發現是該建案建商的相關公司所購入。
過去預售屋不用實價登錄,建商只能用口水哄抬行情,現在建商可先用高價賣給人頭,完成實價登錄後,這個人頭再退訂,藉此推高整個建案行情。

另一種作價手法,是單價「灌水」。譬如,實價登錄顯示,某預售屋每坪一百萬元,但此單價可能包含裝修、可能是高樓層、也可能是唯一一戶看得到綠地景觀。

雖然其餘戶沒有這些條件,但整個預售屋行情, 會被這一百萬元的單價給拉抬上去。換言之,消費者從實價登錄中看到的單價,有可能是建商用各種附加條件所墊高的行情。政府追求房市透明美意, 若被不肖業者鑽制度漏洞,將操作出來的價格詳實登載,反而成為誤導消費者的幫凶。

此外,無論修法前後,出售後退訂都不需要登記,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛強調,高價出售再退訂如果沒管制,會變成新制最大的漏洞。
漏洞二:房屋單價不貴但總價超高,原來是車位價格灌水。

實價揭露的項目包含單價、總價及車位價格。徐佳馨表示,有些預售屋會有單價不貴,但停車位超貴,導致總價不菲的情況,但問題是,一般消費者不會特別注意此事,所以部分建商可能在停車位價格上灌水;消費者可參考附近新案或同類型行情判斷合理價位。

漏洞三:銷售話術升級,製造熱賣假象。

建商的銷售話術也可能升級。例如實價登錄顯示某預售屋只有少數幾筆交易,建商卻聲稱,因為原地主分回的戶數較多,所以可售戶數所剩無幾。

不論是作價,或銷售話術升級,要遏止不肖業者鑽漏洞、走巧門,關鍵在政府有無足夠的稽查能量。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚強調,政府要建立嚴謹的稽查制度,對作假炒作房價者給予嚴懲,以杜絕實價登錄不實的問題,才能取得人民對實價登錄的信任。

實價登錄升級雖值得肯定,但相較美國的「全都露」,包含實景照片、房屋格局、繳稅資料等,與台灣的揭露內容有雲壤之別,改革仍有很大空間。政府仍須加倍努力,實現居住正義,才能消彌高房價積累的廣大民怨。

商業周刊第1730期

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人頭買賣、車位灌水 實價登錄2.0為何仍助漲房價?

商業周刊

2021/1月號第1730期