「全案管理」自地自建

全台有近四五○萬棟三十年以上老屋，危老重建正夯。除了與建商合建，有愈來愈多人找「全案管理」業者自地自建。他們怎麼做？危老屋主又要如何確保新房品質？

文—林麗珊、康陳剛　攝影—謝佩穎

經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲，對紡織機具一分一毫的數字都算得精準，但五十歲的他從沒想過，有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。

《天下》到訪當天，他指著房子外的空地，從鄰地面積、建物離街道的退縮率到綠化面積，甚至街區歷史都一清二楚。研究得透徹，是因為他曾被建商嚇壞了。

蘇家位於台北市大同區巷內的老宅，建物本體已有五十年，一家四代都住在這。他好不容易說服周遭屋主，整合出一六○坪土地進行危老重建，想不到考驗才正要開始。 建商天花亂墜，條件恐差上億

前後十五家業者登門洽談，蘇瑞哲發覺蹊蹺，「合建有人開二八分（建商兩成、地主八成）、有人開四六分，每個建商一張嘴『糊瘰瘰』（天花亂墜），我嚇一跳，同樣是標配，為什麼差這麼多？」

建商拿兩成和拿四成，以大同區新建案每坪開價至少八十萬估計，拆帳後收入至少差了上億。而且由建商主導的合建成本、工程品質不透明，讓蘇瑞哲和其他地主打定主意，改找全案管理業者合作，自地自建。

東亞、安信等大型建經公司都指出，像蘇瑞哲這樣與全案管理業者合作自建的危老屋主，近年明顯成長。為什麼情況在這兩年有了變化？

原因一 工料漲，建商也怕虧

原因之一，是這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，對觀望中的屋主形成一股強大推力。

「工料雙漲之後，建設公司條件真的變差，選擇性變少了，」安信建經開發經理譚又銓舉例，大同區一百坪以下基地，三年前每坪造價僅約十六萬，現在可能要到二十五萬。若建商還端出跟過去一樣的條件，絕對得不償失；但新條件又和屋主預期落差太大，難取得共識。

此外，危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構，更放大工料上漲帶來的影響。

危老改建案的規模多數偏小，藏身巷弄內、不到一百坪的基地大有人在，大型建商興趣缺缺，中小建商因而成為危老市場主力，但業者素質參差不齊。有建商刻意對地主隱瞞容積獎勵，也有建商資金不夠，硬是要求地主更改合建條件，否則就不動工。

「建商條件開太低，違約只要賠幾百萬，還可以跟地主盧（協商違約金），總比蓋下去要賠幾千萬好，」譚又銓嘆道。 原因二 融資易，地主零自備

去年以來，央行嚴格調控選擇性信用管制，拴緊房市資金水龍頭，各銀行都對今年的土建融（土地與建築融資）放款極為保守。不過，針對都更危老的土建融放款不在此限，甚至有銀行將都更危老放款列入永續指標，像是華南、土銀、兆豐今年危老重建放款案量都有雙位數成長。

尤其，銀行對危老自建的貸款條件又比建商合建更優渥。由八間公股行庫出資設立的台灣金融都更服務公司副總經理張財旺表示，很多老地主已經退休，手上沒有現金流，「要他付信託帳管費、每個月孳息費用，真的付不出來，銀行是有公益考量。」

一般來說，雙北市中心的土地價值、房價雙高，危老自建最高可取得總銷七成貸款，足以支應全額營建、管銷及利息成本，讓地主零自備款也能改建。

得到銀行資金支持，讓本來只能選擇與建商合建的地主，有了自建的信心。蘇瑞哲向華南銀行的貸款，就涵蓋所有改建費用，「這樣我們才會放心決定繼續自建。」

不過自地自建就像地主自己當建商，沒有背景談何容易？於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務，變得愈來愈熱門。

「我們這兩年都被地主追著跑，台北案子根本做不完，」中力都市更新副總經理黃壽山笑說。

全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人，也是監工的工頭，除了協助地主整合、規劃、融資，還要將工程發包並監督施工，甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用跟建商分潤，而是支付一筆相當於工程款五%∼一○%的費用給全案管理業者。

這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營，這兩年營建市場波動大，有更多人投入戰場，連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做，各大行庫成立的建經公司，也積極搶進這塊市場。

「建經公司發展有限，工程查核簽證費賺不了多少錢，全案管理（利潤）是十倍以上，」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。

不過丁致成提醒，對地主而言，全案管理自建、與建商合建兩種模式各有優劣。全案管理自建，地主必須自己決定繁雜的建案細節；合建則要慎選財務體質健全的建商，避免後續糾紛。
危老改建停看聽

處理營建案件超過二十年的蔡志揚直言，「這兩年地主和建商之間的合約糾紛，有更多新狀況，」他陸續接獲有建商簽約、整合完成後就空轉擺爛，開工無期。

蔡志揚強調，合約一定要設立退場機制以保障地主權益，「以前退場機制我會抓到整合期，但現在要延長到開工期，多久沒開工那我（地主）就要退場。」

他也建議，合約一定要自請律師審閱，以免內容暗藏陷阱；此外，少數合建建商會提出將地主土地抵押融資，以換取更大坪數，因為涉及資產權益，地主要特別小心，切勿輕易答應。

業界普遍認為，從量體上來看，與建商合建仍是危老改建主流，但自建配合全案管理風潮興起，讓那些藏身巷弄裡、不被建商青睞的破舊老屋，也有機會華麗變身，改善屋主的居住品質。

「你把祖先的房地產活化，祖先有靈會說你很孝順，」蘇瑞哲看著即將改建的老屋笑說。 閱讀完整內容