每次地震一搖，民眾對於921地震，或是0403花蓮地震的規模就心有餘悸，大家都希望老房子趕快都更，但都更有這麼容易嗎？非得用人命來換嗎？

文／顏瓊真

「媽啊！怎麼又搖了？」今(113)年4月3日在花蓮發生芮氏規模7.2級地震，造成多人死傷及多棟大樓倒塌，並喚起國人對大地震的記憶，而近日，台北又出現多場地震，搖晃程度仍讓人害怕，即便都已經挺過921地震以後的大大小小的「地牛」翻身，但還是讓人「心驚驚」！

五到六級地震快成常態

而在台灣周邊的日本，在今年也分別發生芮氏7級及8級以上的強震，東南亞國家也是地震不斷，至於台灣今年的地震規模，除了0403花蓮的7.2級外，也有5-6級的規模，就有人擔心，「當5-6級地震成常態，你家老屋還不都更嗎」？千萬別拿自己的生命安全開玩笑。

台灣因為老屋多，但都更牛步化，使得只要地震一來，老屋加速都更的議題就會被提及，而住商機構於五月份統整內政部資料，盤點大台北地區現存屋齡30年以上老屋數量，再以近年平均核發住宅拆除執照件數計算，台北市老屋數量為65.38萬多棟，若要都更完，至少得花380年，至於新北市老屋有82.96萬棟，則要1133年才能讓老屋全部更新(表一)。

有人說，大台北地「都更不易」的原罪，要回溯到前台北市長郝龍斌在其任內所提出的「一坪換一坪」再加一車位的政策，結果，這個口號迄今已過十多年，專案計畫早已落日，但依然成為想都更的民眾，要不要簽都更同意書跟表達參與意願的「底線」，問題是，一坪換一坪對「公設比」動輒三成五至四成來說的新成屋，根本就不可能實現。

震災後都更危老的迫切性

由中華民國都市計劃學會與政大社會科學學院不動產研究中心主辦，國立政治大學國土政策研究中心與華南金資產管理公司協辦，在八月十六日舉辦一場「震災後都更危老之實踐與省思」論壇，受邀單位仍少不了老屋最多，都更最迫切的台北市及新北市兩市政府官員，以及中華民國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑等人，共同探討震災後都更危老之困境。

以今年0403花蓮大地震來說，雙北都傳出災情，如台北市的南機場一期整宅部分棟建築物於強震後，出現部分柱體及公共旋轉樓梯間混凝土崩裂，有20根柱結構震損、鋼筋裸露。至於新北市則有捷運環狀線，板新至橋和站間有7處鋼箱梁位移嚴重，恐要花一年時間才能恢復通車，另外，還有12棟建築物受到嚴重損害，其中有5棟拿到紅單、7棟拿到黃單。

而雙北市對於老屋儘速都更，也是想方設法，不遺餘力，如台北市長蔣萬安111年12月一上任後，就陸續推出「都更八箭」，且在今年0403花蓮大地震後，再疾呼「大都更時代」來臨，至於新北市長侯友宜在107年第一任任期就喊出「都更三箭」。

台北市都市更新處主任秘書謝明同談到，台北市正面臨「高齡比例高、老化速度快，及老屋數量大」等「人老、屋老」雙老問題(圖一)，65歲以上人口占比從105年的15.6%，一路上升至為20.97%(112年底達22.4%)，不僅是六都最高，且在111年已成為超高齡社會，另屋齡30年以上的建築物戶數高達65萬戶，約占全市住宅的72%。



都更八箭能解決雙老問題嗎？

但台北市推動都更不易，謝明同表示，問題包括整合困難、誘因不足，以及成本提升等，而台北市政府於112年啟動「都更5箭」計畫後，再加碼推出「3箭－防災都更、整建住宅、海砂屋575等共計八箭(圖二)。

為力拚「大都更時代」來臨，市府因應行政院公告延長都市更新條例房屋稅、土地增值稅及契稅減徵之規定，北市府經通盤考量地方發展與整體財政狀況後，同步延長台北市都更租稅減免相關規定，凡都市更新案於118年1月31日完成者皆適用，藉此持續鼓勵民眾參與都市更新，穩健推動大都更時代(表二)。

謝明同指出，都市更新一直是蔣萬安市長相當重視的政策，自112年3月至今北市府陸續推出「都更8箭」，透過多元政策手段積極推動都市更新，而0403地震更凸顯老舊建物的更新刻不容緩，故期待本次公告延長兩項都更租稅減免期限可與都更8箭相關政策達到加乘效果，進而加速推動臺北市的都市更新。

至於新北市長侯友宜所提出的「都更三箭」，新北市都市更新處副處長李擇仁表示，「都更一箭」是由捷運帶動城市發展，其中，TOD範圍內就有507案更新，而「都更二箭」是主幹道沿線的環境優化，實施成效包括容積加給68案，捐贈公益設施4萬3380坪，立面改善已完工7處，規劃中有2處。

都更三箭核准率急增

而「都更三箭」是優先改善危險建築，其中，多元都更截至7月底申請1611案，核准977案，核准率是過去20年的5.27倍(圖三)。

除了都更三箭外，李擇仁另也提到近年台灣地震頻繁，0403地震再度喚起民眾對於建築物耐震能力的重視，新北市除了因應震損放寬法令，也持續針對危險及老舊建築物推動「580專案」、「防災都更2.0」及「危老重建」等多元政策，其中危老案核准數已達565件，逾七成核准案皆有申請耐震設計容積獎勵，足見耐震對於居住安全之重要。

另外，為鼓勵危險及老舊建築物所有權人儘速重建，針對已經核准的危老重建案，只要是以住宅使用為主、所有權人中有自然人的，起造人可以向都更處申請製作危老重建計畫書的補助，每案最高可補助5.5萬元。

而新北市也是全台第一個成立「新北住都中心」的，在新北市城鄉局都市更新處與新北住都中心的通力合作，更順利推動大陳社區「公辦都更」案，日前進行老舊房屋拆除工程，新北市長侯友宜特別到場見證，並敲磚示意拆除工程啟動，他強調，新北的都市更新勢在必行，永和大陳地區60年不變，現在即將改變，期待再一次翻轉新北城市風貌。

營建成本升高不利都更案

中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明則從建商的角度點出「房價」是都更危老案件的觸媒，是影響案件推動的重要關鍵，也是現今建築品質要求下的成本堆疊。

他談到，前兩年營建成本因缺工、缺料，以致工料物資上漲，而一些危老案件因基地面積小，戶數少，管銷提高，成本將更為增加，此對一些之前已核定「共同負擔比」或合建條件已談妥的都更或危老案極為不利，有些都更危老案，甚至最後胎死腹中。

他更憂心談到，隨著缺工缺料、碳中和的要求、建築品質提升，再加上整合成本攀升，都更案的成本只會愈來愈高；另住戶都要求分回更多，但擔任實施者的建商的分回比例又牽涉到進行都更能分回的營運獲利，一旦不能有合理利潤，建商自然會選擇退場，更不利都更案的推動。

問題是，當成本推動房價上漲，外界又把矛頭指向建商，認為建商在炒作，政府加重打房，造成都更及危老案都出現「整合中」的案子進退兩難，「核定案」出現發包困難或成本吃掉僅有利潤，而「興建中」的房子又要面對政策下的市場風險，如果房子蓋好，分回的房子賣不出去，還要被課「起造人」囤房稅，這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境。

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑談到，都市更新案若走「權利變換」的實施方式，都要由估價師進行估價。

權利變換關乎都更後的權值

而在權利變換過程常見的問題五花八門，其中民眾都會問，我房子剛重新裝潢，是否會增加權利變換前的權利價值？

鐘少佑表示，就一般市場上的交易習慣，房屋有重新裝潢者市場價值會較高，但由於都市更新是以拆除重建為目的，主要是評估所有權人間權利變換價值之相對關係。因此就公平性而言，裝潢因素不適宜列入權利變換前權利價值。

另民眾也非常關切，現況價值與重建後價值為何？如標的早期購入或是同社區成交案例是否會影響估價，然估價師會依照權利變換的價格基準日來評估，因此會盡量搜尋價格日期當時，本都更案範圍外的比較標的來進行評估。另早期一些家族不動產分配，以建物優於土地，致使土、建持分不同或者是不一致，但都市更新則是以土地出發，有些家族一算不符其家族的公平原則，對簽整合同意書的意願就不同。

此外，就是換坪比定義大不同，像「一坪換一坪」是台灣都更常見口號，指更新前一坪能在都更案也分回一坪，問題是，坪的種類包含土地坪、室內坪、產權坪，是否含陽台，坪數是否含車位，一樓的一坪與樓上的一坪如何換算等，由於「坪數定義」差異導致分回結果分歧，整合就有變數。

鐘少佑表示，都市更新中影響是否分配「一坪換一坪」之因素，包含區域房價、營建成本水準、共同負擔比例、獎勵值額度、取得容積是否需要成本、土地使用分區(容積率)、地上建物利用度等，在上述因素差異影響下，難以「一坪換一坪」的統一標準來衡量都市更新效益，問題是，都更戶常要求「一坪換一坪」，這時候，估價師建議地主應該積極參與都市更新各個流程，方能確保自己的權益得到保障。

而針對「一坪換一坪」，謝明同也談到，若能破除免費「一坪換一坪」的迷思，解鎖此一緊箍咒，都更離成功就更近了；他也談到都更另一迷思，就是「只想人在家中坐，建商就會自己來」，問題是，居住安全人人有責，面對地震頻傳的情況，要保護自己的家園，就要「自己的都更，自己做」，希望住在破舊老屋的民眾，都能社區自主動員並結合專業夥伴揪團齊協力，以「自助人助」之互助合作方式，支援都更大步向前行。

民眾關心：都更能不花錢嗎？

華南金資產管理公司董事長李宗賢也談到，今年4月3日地震後，集團所組成的「都更華南隊」，接到許多地主來電詢問合作重建事宜，還說，不知從何進行都更？危老顯見社會大眾非常關心重視居住安全之議題。

但很多民眾會關心，「要不要出錢？」李宗賢表示，有些屋主家境困境，雖都想老屋都更，但拿不出錢來？另外，有人會想，最好是「一坪換一坪」。

李宗賢表示，都更在整合上的需求是多元的，不論屋主要出錢或不出錢，重點是要找到符合本身立地條件，以及專業都更團隊來合作，讓都更重建程序儘快啟動，在下次強震來襲時，居住在安全的新建築裡面，心會更安定。

參與都更 不能不知這兩件事

台北市與新北市屋齡超過30年以上的老屋合計有148萬戶，都更商機無限大。

但要走都市更新，並不是「想」，就能順利推動的，如果你家老房要「換新裝」，若不是跟建商協議合建，而是要走都更的話，那你就要認識「權利變換」，以及了解政府給「容積獎勵」規定。

權利變換 看分屋或領現金

永然聯合法律事務所所長李永然表示，依《都市更新條例》所定程序，在都市計畫範圍內，實施「重建」、「整建」或「維護」措施；在進行重建的「都市更新」，可以採用「協議合建」，也可以採用「權利變換」。

所謂「權利變換」乃指「更新單元」內「重建區段」的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供「土地」、「建築改良物」、「他項權利」或「資金」，參與或實施都市更新事業，於「都市更新事業計畫」實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後「土地」、「建物」或「權利金」。

李永然表示，因權利變換後的土地及建築物扣除《都市更新條例》第51條規定折價抵付「共同負擔」後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前的價值比率，分配與原土地所有權人，但其不願參與分配或應分配的土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以「現金」補償。

因此，參與權利變換者，得先認識，「共同負擔」有哪些？李永然表示，依《都市更新條例》第51條第1項規定共同負擔項目共有八項，包括公共設施土地、工程費用、權利變換費用(調查費、測量費、補償金、拆遷安置費、地籍整理費及其他業務費)、貸款利息、稅捐、管理費用(人事、行政及其他管理費用)、都市更新事業計畫載明的都市計畫變更負擔，以及申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付的費用。

一坪換一坪的迷思

也就是說，在關心「一坪換一坪」的迷思下，參與者仍要有「成本」負擔的觀念，此外，要知道自己能分回多少「權值」，關鍵在於民眾應對都市更新的「容積獎勵」有所了解才行。

李永然表示，都市更新是為了使都市內老舊建築能夠加速更新，藉以復甦都市機能，改善居住環境，並增進公共利益；而政府為了促進都市土地的再開發利用，透過《都市更新條例》的訂定，並於該條例第六章中以「容積獎勵」、「租稅減免」、⋯等措施，做為誘因，其中又以「容積獎勵」最受實施者及參與都市更新的民眾所關注。

李永然表示，依據《都市更新條例》第65條第1項規定：都市更新事業計畫範圍內的「建築基地」，得視都市更新事業需要，給予適度的「建築容積獎勵」；「獎勵後的建築容積」不得超過各該建築基地1.5倍的「基準容積」或各該建築基地「0.3倍的基準容積」再加其「原建築容積」；且不得超過《都市計畫法》第85條所定施行細則的規定。

但各該主管機關依《都市更新條例》第8條劃定或變更「策略性更新地區」，屬依《都市更新條例》第12條第1項規定方式辦理，且「更新單元面積」達一萬平方公尺以上者，其獎勵後建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積，或各該建築基地「0.5倍的基準容積」再加其「原建築容積」，不受《都市計畫法》第85條所定施行細則「基準容積」加計「增加建設容積」總和的限制。

容積獎勵是有上限的

也就是，對於建築容積獎勵應注意以下三點：

一、應明瞭建築容積獎勵是有上限的規定。

二、應明瞭《都市更新建築容積獎勵辦法》的規定，因《都市更新條例》第65條第3項規定：關於建築容積獎勵的「項目」、「計算方式」、「額度」、「申請條件」及其他相關事項的辦法，由「中央主管機關」定之；所以內政部為此特訂定《都市更新建築容積獎勵辦法》。

三、直轄市、縣(市)主管機關基於都市發展特定的需要，得以「自治法規」另訂獎勵的「項目」、「計算方式」、「額度」、「申請條件」及其他應遵循事項。

又地方政府以「自治法規」給予的建築容積獎勵，也有上限，即不得超過各該建築基地「0.2倍」的基準容積，但如果是屬於依「策略性更新地區」辦理的，則不得超過各該建築基地「0.4倍」的基準容積。 閱讀完整內容