台灣價值全面提升

營建、金控風起雲湧

資金回流台灣的擴散效應正持續發酵，百花齊放帶動加權指數創下歷史新高，政府使盡全力也打不下來的房價，在台積電設廠帶動加持下走揚，營建、資產、金控族群，成為今年資金青睞的盤面主流之一。

文 ● 黃俊超

台灣人真的很有錢！美中貿易戰持續擴散、新冠肺炎疫情，全球資金陸續從中國撤出，製造基地轉向東南亞、中南美洲、非洲等多個新興國家，也有不少資金先回流台灣，當然可能再轉出去，若留下來則聚集於股市、房市、匯市等，根據行政院主計總處統計資料顯示，自二○二○年起，超額儲蓄金額連年高逾三兆元，並預估今年將衝高至三．八四兆元。

日前申購ＥＴＦ熱潮，甚至罕見出現證券業者主動宣布暫停受理申購，也能很清楚看到台灣長期處於低利率環境下，閒置資金相當多，等待好的投資機會與氛圍。主計處也公布二一年底台灣家庭財富吉尼係數為○．六○六，前二○％家庭平均財富五一三三萬元，後二○％家庭平均財富七七萬元，貧富差距高達將近六七倍。

台積電為房地產票房保證

在高度自由經濟發展下，貧富差距擴大是必然的結果，再加上通貨膨脹，在正常狀況下，差距還將持續擴大，尤其錢滾錢加速拉開差距，槓桿與本金都是其中重要的環節。一九八九年台灣爆發無殼蝸牛運動，反映當年對高房價的不安與不滿，然而三十餘年過後，買不起的還是買不起，選擇躺平的繼續躺平，想要扭轉，若非有過人之處，或選擇下輩子才努力，投資是提供翻身的重要機會之一。

根據台灣房屋統計，縱然政府祭出不少打擊炒房措施，或多或少壓抑歪風，不過對房價並不具有顯著效果，以六都來看，二三年相較二一年二五坪以下單價，僅台北市上漲八．八％在一成以內，台南市最高達二五．九％，高雄市次之二一．三％，桃園市、台中市與新北市分別為十九．九％、十九．五％與十五．一％。

倘若是六五坪以上單價在台北市僅上漲○．二％，漲幅最大則是新北市的十三．二％，其次為桃園市的十一．八％，高雄市、台南市與台中市分別為九．八％、八．三％與七．八％。台北市往新北市與桃園市移動，過往相對低價的中南部出現明顯漲勢，台中市為中部主要資金聚集地，加上土地重劃等因素，外來資金充沛，台南市受惠南科於去年營業額首度超過竹科，高雄市則擁台積電（2330）進駐楠梓產業園區加持，護國神山已成為票房保證。

營建類股指數自前年低三二八．六四點，至今已來到六○五．三一點，漲幅達到八四．四二％，若縮短時間來看，今年低在一月的四一六．七七點，幅度也有四五．二四％，對比半導體指數前年低二五三．四九，今年高五三七．七九、漲幅一．一二倍，今年低三九九．四六、三四．五三％，雖然累積漲幅仍落後，但是今年來漲幅卻是相對高，過往為高殖利率股，今年則脫胎換骨。

北市最後大型重劃區─北士科

台北市房價相對之下處於高檔，蛋黃區偶有天價傳出，不過重點則是蛋白區的補漲，尤其可以留意北投士林科技園區（北士科），以區段徵收方式開發，全區面積約九四．三八公頃，規劃約二五公頃的科技產業專用區，配置於福國路及承德路交叉口附近，其中市有地九．七六公頃，約占科技產業專用區四成，其餘皆為私地主所有。

由於台北市已無大型素地， 達麗（6177）推出的達麗天蒔，雖為少見的小宅二至四房，不過去年每坪開價一一○～一二八萬元，家居建設推出的家居安曼，每坪行情價則約一一○～一二○萬元，又如國建（2501）的國泰雍萃，去年最高成交單價紀錄就已見到一三二．七萬元。新成屋房價百萬以上，帶動成屋行情水漲船高，公寓每坪價格上漲至五○萬上下，華廈與大樓實價登錄則有七○～八○萬元的成交紀錄。

過去的士林三寶，士電（1503）受惠重電題材，股價最高已來到三五八元，士紙（1903）與新紡（1419）近期則在營建、資產題材帶動下，近期股價也分別來到六七．九元與五五．三元，龐大的土地若價值重新評估，不論處分或開發，都將帶來高獲利挹注，也可留意士開（5324），餐飲飯店方面疫後動能逐步恢復，手中建案包含士林的靜安樹語、石牌的陽明致遠，由於預售時已全數完銷，待完工後可認列收益。

台肥（1722）也是資產股的代表之一，法說會上曾列出在台灣共計有六○七筆土地，而從去年財報來看，投資性不動產帳面價值為四四四．六四億元，不過若以公允價值累加，則超過一二○○億元，換句話並未充分反映市值，即淨值大幅度低估，真正的每股淨值很有可能超過一百元、甚至一五○元。

目前台肥的南港開發案中，經貿園區Ｃ２開發案，Ａ棟旅館已由漢來飯店承租並投入營運，C棟旅館將公開招租，辦公大樓出租率達七七％，經貿園區Ｃ４辦公大樓則在持續施工，預期二六年完工；另外，於新竹共有八．一萬坪土地，扣除捐地可開發面積約五．八萬坪，配合國家政策竹科Ｘ計畫，部分已出租、部分正在持續開發。

因應台汽客運民營化，二○○六年宏和（1446）以六．四四億元取得前國光客運站位於板橋市民族段二五筆土地，總面積二○二三坪，根據九八年當時的台北縣政府核准變更在案，扣除捐地後可建面積約一四五六坪，雖然宏和早在一四年就已完工兩棟大樓，不過為了申請土地變更，經過多年閒置，終於去年六月取得變更後使用執照，並定名為君麟。

宏和因君麟而貴

君麟全區為Ａ、Ｂ兩棟的十八層建築，共計一三三戶，各為八三坪、八五坪及四八坪、六五坪的四併規劃，根據內政部實價登錄資訊顯示，目前已有二七筆，每坪單價介於七五～九五萬元，總價介於四○○○～八○○○萬元，去年第四季起入帳貢獻宏和業績，帶動單季營收四．七五億元、年增九．四倍，每股稅後淨利由虧轉盈達○．九九元，終結連續六年不賺錢的紀錄。

縱然在本業沒有獲利的狀態下，宏和過去每年仍約配息○．三元，而去年則將配發○．七元現金股息，配發率提升至八七．五％。今年首季，宏和營收再成長至七．一八億元、年增十九．一六倍。過去數年宏和逐季營收，約莫落在三○○○～四○○○萬元，可視為是原有紡織事業的營運概況，基本上多屬小賺小賠，因此，若以去年第四季營益率三七．八一％保守推估，單季淨利將有機會突破二億元，換算單季ＥＰＳ則挑戰一．五元。

整體來看，扣除去年第四季，若全數完銷入帳，共計還將貢獻營收約六○億元，同樣保守估算模式，預期將再挹注宏和ＥＰＳ十二～十五元，雖然不一定全都在今年之內，不過在沒有意外的狀況下，今年將達成三○年來、有紀錄以來的最佳獲利表現，且若以相同的配發率計算，現金殖利率將有高機率超過十％。 閱讀完整內容